《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的解除條件、程序及后果
《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》自當(dāng)事人簽字或蓋章后生效（特別約定除外），各方當(dāng)事人均須嚴(yán)格全面履行，任何一方不履行或履行不符合約定條件將承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失的違約責(zé)任，但在符合一定條件下，當(dāng)事人可以解除合同，合同解除后不但不必承擔(dān)法律責(zé)任還可要求對(duì)方賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結(jié)，以供網(wǎng)友參考：

 一、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的解除條件： 1、當(dāng)事人協(xié)商一致解除; 2、約定的解除條件成就; 3、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的; 4、在合同履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務(wù); 5、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; 6、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的; 7、一手商品房的特別規(guī)定： 1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致買(mǎi)受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無(wú)法取得房屋; 2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致買(mǎi)受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無(wú)法取得房屋; 3）出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí); 4）出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí); 5）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格; 6）因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的; 7）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3% 的; 8）出賣(mài)人遲延交房或買(mǎi)受人遲延付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的; 9）由于開(kāi)發(fā)商的原因逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過(guò)一年的; 10）合同約定買(mǎi)受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方原因或不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的; 8、法律規(guī)定的其他情形。 二、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的解除程序 除上述第1種協(xié)商解除情況外，當(dāng)事人一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。 三、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的解除后果 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 律師提醒： 1、并非只要對(duì)方違約守約方就必然能夠解除合同，草率解約將承擔(dān)毀約責(zé)任; 2、解約必須履行必要的催告、通知義務(wù)，沒(méi)有履行的解約不成立; 3、被解約方對(duì)解約有異議的應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同效力;
4、解除權(quán)有除斥期間，其行使必須在法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅;沒(méi)有法定或約定期限的，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期（一手商品房的合理期限為三個(gè)月）限內(nèi)不行使的，解除權(quán)消滅;一手商品房對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)的行使期限為一年，自解除權(quán)發(fā)生之日起起算;
5、合同解除后不影響合同中結(jié)算和清理以及有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力。
 張茂榮律師