二手房交易賣家滯留戶口怎么辦?
關(guān)于戶口遷移問題,上海市高級(jí)人民法院滬高法民一 [2003] 25號(hào)民事法律適用的規(guī)定是:“對(duì)于二手房買賣糾紛,如果當(dāng)事人以賣方違約為由,要求賣方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的,可以作為民事案件處理;買方要求賣方實(shí)際履行約定的,將戶口遷出并將自己的戶口遷入的,法院可以告知該當(dāng)事人,違約損害賠償可以作為民事案件受理。但戶口遷移問題屬于行政管理問題,不屬于民事案件的受理范圍,法院也無權(quán)作出此類民事判決,故該請(qǐng)求判決繼續(xù)履行的主張屬于依照法律規(guī)定法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行的事項(xiàng)。當(dāng)事人堅(jiān)持遷移戶口主張的,裁定不予受理或者駁回起訴!
因此在二手房交易當(dāng)中,規(guī)范戶口遷移,避免糾紛發(fā)生,應(yīng)從以下幾方面著手:
一、買賣合同沒有約定具體賠償標(biāo)準(zhǔn)的解決方案。
戶口遷移是賣方的合同義務(wù),違反該約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任,但如果買賣合同里面沒有約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式,則買方需要舉證證明其受到的損失,沒有損失則很難獲得賠償,買方舉證責(zé)任比較大。
因此,在發(fā)生該類爭(zhēng)議時(shí),建議買方積極和賣方協(xié)商,給予其必要的時(shí)間,以遷移房屋內(nèi)的所有戶口;同時(shí),雙方在具體協(xié)商過程中,可以通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議方式,約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式,防止賣方惡意違約。
二、直接在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任,如逾期一日則按照房屋總價(jià)的日萬分之五計(jì)算,直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。
三、針對(duì)戶口遷移問題,買方可以預(yù)留部分房?jī)r(jià)款,待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房?jī)r(jià)款;如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口,賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金,買方可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金,不足部分仍然可以向賣方進(jìn)行追償。通過這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式,有效地督促賣方及時(shí)履行合同中戶口條款,避免不必要的爭(zhēng)議。
綜上所述,筆者認(rèn)為:按照買賣合同約定,賣方遷移戶口是其約定義務(wù),賣方都應(yīng)當(dāng)按照合同的約定時(shí)間無條件遷出,否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對(duì)刊載內(nèi)容有異議,請(qǐng)聯(lián)系本站站長(zhǎng)。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。) |