農(nóng)村房屋是否允許買賣呢？這是一直存在爭議的問題：
一種意見認(rèn)為房地一體，農(nóng)村房屋買賣涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，依據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律，我國法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣。
另一種意見認(rèn)為，“法無禁止即可行”，我國法律沒有明確規(guī)定禁止農(nóng)村房屋買賣，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以買賣。并且從我國《土地管理法》第六十二條關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定也可以看出，立法并沒有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的交易行為。
而在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場的繁榮、交易的頻繁促使不動產(chǎn)作為一項(xiàng)具有較大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的商品走向市場，在資金融通、投資興業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮著很重要的作用。相對于具有完全所有權(quán)的城市商品房，農(nóng)村房屋買賣行為目前并沒有一部法律或是規(guī)章進(jìn)行調(diào)整，法律層面還是一片空白。而出于生產(chǎn)、生活、經(jīng)濟(jì)往來的需要，農(nóng)村房屋買賣這種行為越來越普遍，相應(yīng)由此而引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也越來越多。特別是城市近郊農(nóng)民由于城市的擴(kuò)張、土地的增殖、征地拆遷的經(jīng)濟(jì)利益等要求收回原已出賣的房屋引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，要求確認(rèn)合同無效案件量激增。
由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，審判實(shí)踐中對農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)識也存在差異。比較典型的是北京通州區(qū)的畫家村房屋買賣合同糾紛被確認(rèn)無效案和北京市城鎮(zhèn)居民馬某購買海淀區(qū)某村農(nóng)村房屋認(rèn)定有效案。為什么會出現(xiàn)這樣差異很大的兩種裁判結(jié)果呢？通過審判實(shí)踐我們得出這樣的結(jié)論：農(nóng)村房屋買賣是有條件的，不是所有的買賣合同都是無效的，但也不是全部是合法有效的。
那么如何去判定已達(dá)成的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效呢？這要從合同法對有效合同的構(gòu)成要件來看：一個(gè)有效合同包括：合同主體適格，內(nèi)容合法，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。在農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上，由于法律法規(guī)的空白以及標(biāo)的物的特殊性，除依法適用我國合同法關(guān)于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外，還要加上一個(gè)特殊點(diǎn)，就是遵照國家政策的相關(guān)規(guī)定。
為說明問題，我們根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的不同，將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。
一、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同。
因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這突破了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，無欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。
二、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同。
我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
三、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同。
對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，對這類合同，總的原則是因違反國家政策而認(rèn)定合同無效。在案件判決結(jié)果上，一般對于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款；如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利；調(diào)解不成，應(yīng)確認(rèn)合同無效，并根據(jù)雙方的過錯確定賠償損失數(shù)額，既要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過錯責(zé)任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失，也要考慮買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，對其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償。
當(dāng)然，在大前提確認(rèn)無效的情況下，還存在著另外情形：對于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，經(jīng)過關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋，并且持有相關(guān)權(quán)利證明的，應(yīng)維持交易穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的所有權(quán)。因此，對于將農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員的房屋買賣合同目前仍是有限地予以承認(rèn)合同效力，且條件限制的比較嚴(yán)格。
案件回放:北京城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房首次被判有效
2007年09月29日02:26京華時(shí)報(bào)
本報(bào)訊(記者王陽)城鎮(zhèn)居民馬某購買農(nóng)村住房后，已經(jīng)居住了17年并將戶口遷至當(dāng)?shù)�。今年，原房主告上法院要求解除買賣合同。近日，市一中院認(rèn)定馬某已經(jīng)對該房屋形成為了穩(wěn)定的占有關(guān)系，判決原房主的騰房要求無效。法院表示，跟以往對農(nóng)村私房買賣案件一律判決“解除合同”不同，這是北京法院首次對此類案件做出突破性判決。
馬某原為城鎮(zhèn)居民。1989年3月31日，馬某與海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河村村民簽署房屋買賣合同，購買了位于該村一居民院的3間北房，并支付了2.1萬元購房款。
此后不久，馬某向有關(guān)部門交納了相應(yīng)契稅，取得了相關(guān)審批和北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)所有證。2005年3月，馬某將戶口遷入當(dāng)?shù)亍?/SPAN>
今年6月，看到當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格暴漲，原房主突然找到馬某，以“根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規(guī)定”為由，要求馬某騰房。雙方協(xié)商不成后，原房主將馬某告上海淀法院，要求法院確認(rèn)該房屋買賣合同為無效，并判令馬某騰退該3間房屋。
法院審理后認(rèn)為，按照我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)人在對宅基地行使收益和處分權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但在該案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過批準(zhǔn)。此后，馬某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并已于2005年將戶口遷入。這17年的時(shí)間中，馬某在訴爭房屋中實(shí)際居住，已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系，這種關(guān)系應(yīng)該予以維持。市一中院做出終審裁定，馬某1989年簽訂的房屋買賣合同有效，駁回訴訟請求。
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