(1)分清所在物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍和維修基金的使用范圍

房屋維修基金與物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍的界定十分重要，特別是在小修、中修、大修等區(qū)分上難以嚴(yán)格界定的情況下，對(duì)兩者使用范圍進(jìn)行區(qū)分顯得十分困難。當(dāng)前主要依靠主管部門(mén)以文件的形式加以區(qū)分。因此，業(yè)主特別是業(yè)主委員會(huì)需要了解首先有關(guān)區(qū)分的法規(guī)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

無(wú)論是包干制還是酬金制，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍特別是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用使用范圍一定要在服務(wù)合同中有具體的規(guī)定。只有根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)房屋設(shè)備設(shè)施維修、綠化管理、清潔衛(wèi)生、保安等標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量的規(guī)定，才能確定業(yè)主每月所交納的物業(yè)管理費(fèi)用中物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的使用范圍。

(2)認(rèn)真分析物業(yè)服務(wù)合同條款

根據(jù)以上分析，不難看出，重視物業(yè)管理?xiàng)l款對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和維修基金使用范圍的約定以及使用審批程序的約定十分重要。

由于每個(gè)小區(qū)都有各自的特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)合同都不完全相同，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)每月交納的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)公司作哪方面的支出，要有比較全面的了解。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施程序等事項(xiàng)。當(dāng)前，社會(huì)上對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的作用普遍認(rèn)識(shí)不清，物業(yè)管理合同成了擺設(shè)，業(yè)主甚至業(yè)主委員會(huì)對(duì)合同一無(wú)所知。這對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)極為不利。

在日常管理中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)要聽(tīng)取和重視專(zhuān)業(yè)人員的意見(jiàn)，確保業(yè)主的維修基金嚴(yán)格按照合同約定和國(guó)家規(guī)定使用，防止維修基金的挪用或亂用。

(3)關(guān)注自己每筆維修基金的支出

國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》條例第六條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用。第十一條規(guī)定，由業(yè)主大會(huì)履行決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三十三條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督�！渡虾Ｊ猩唐纷≌�維修基金管理辦法》第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開(kāi)戶(hù)銀行核對(duì)維修基金帳目，并每半年向全體業(yè)主公布一次。

業(yè)主對(duì)公布的維修基金帳目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶(hù)分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對(duì)。

開(kāi)戶(hù)銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主委員會(huì)發(fā)送維修基金帳戶(hù)對(duì)帳單，每年向全體業(yè)主發(fā)送維修基金分戶(hù)對(duì)帳單。業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主可以向開(kāi)戶(hù)銀行查詢(xún)其帳戶(hù)或者分戶(hù)帳的情況。

根據(jù)以上規(guī)定，業(yè)主如果對(duì)每筆的維修基金的數(shù)額有意見(jiàn)，可以向業(yè)委會(huì)提出要求審核，得出一個(gè)公正的、讓業(yè)主滿(mǎn)意的答案。

(4)關(guān)注小區(qū)停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收入的去向國(guó)務(wù)院條例第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

《上海市商品住宅維修基金管理辦法》第十三條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶(hù)，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專(zhuān)項(xiàng)用于該幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。業(yè)主委員會(huì)許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車(chē)輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶(hù)，歸全體業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案作出決定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。分期籌集的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在3年內(nèi)交納完畢。再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購(gòu)房人交納的數(shù)額。

業(yè)主不能以“我不知道維修基金用在何處”為由拒絕續(xù)交維修基金。業(yè)主對(duì)維修資金的使用有疑問(wèn)時(shí)只能依據(jù)有關(guān)規(guī)定行使有關(guān)監(jiān)督權(quán)利，而不能拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主小組關(guān)于續(xù)籌維修資金的有關(guān)決議。