房屋的保修期不像一般商品，可以簡單地定為購買后的1年、3年或5年。我們?nèi)绻粢庖幌隆渡唐贩夸N售管理辦法》第三十三條后面一句話：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保證書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限”就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商雖然對房屋負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎(chǔ)的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行�！彼晕覀円灞Ｐ奁冢�要了解國務院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》。
該條例第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(筆者注：該年限可能會達到樓宇的使用年限)；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算�！�
因此，合同第十六條：“出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任”，寫的是房地產(chǎn)商開始承擔保修責任的時間，而法定的保修時間的長度是“自竣工驗收合格之日起計算”。購買人特別是購買尾房和現(xiàn)房的購房人在約定合同第十六條時，首先應注意一下作為合同附件的房地產(chǎn)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》上所承諾的保修時間長度和起算時間。如果保修時間太短，可利用合同第十六條后的空行進行補充約定。如果購房人買的是非商品住宅，則應按合同該條所說：以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。
“非出賣人原因”怎么解釋
在簽訂合同第十六條時，有兩點要提醒購房人：
1.合同第十六條寫明：“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件�！彼再彿咳藨蠓康禺a(chǎn)商在簽合同時，將《住宅質(zhì)量保證書》的全部內(nèi)容作為合同附件，并承諾交房時提供的《住宅質(zhì)量保證書》正式文本與作為合同附件的保持一致。
2.合同第十六條有一個房地產(chǎn)商可以免責的寫法：“因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任。”對于“不可抗力”，法律有明確規(guī)定；“非出賣人原因”則可有各種不同解釋，比如購房人入住時進行了再裝修，貼了墻紙或瓷磚后墻面又出現(xiàn)了裂縫，這時責任是房地產(chǎn)商承擔，還是裝修公司承擔？如果是房地產(chǎn)商承擔，是只管修復墻面本身裂縫，還是在修理裂縫的同時也負責恢復因修理破壞的裝修？筆者建議購房人最好和房地產(chǎn)商在該條后面的空行能約定清楚，避免將來出現(xiàn)打不清的官司。
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來，本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的，如對刊載內(nèi)容有異議，請聯(lián)系本站站長。本站文章標有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉(zhuǎn)載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
