二手房買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范操作指引

第一節(jié)  一般規(guī)定

1-1  目的和依據(jù)  為依法維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》及其他有關(guān)規(guī)定，編寫(xiě)本指引供二手房買賣有關(guān)當(dāng)事人參考。

1-2  定義  二手房(存量房)并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，它一般是指已經(jīng)取得政府房地產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)屬證明（小產(chǎn)證），可在住房二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易及流通，賣房人擁有完全處置權(quán)利的各類型房產(chǎn)。

1-3適用范圍  適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)外自然人、企事業(yè)單位和其他組織之間的二手房買賣，但公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房初次出售不適用本指引。

 

第二節(jié)  二手房買賣的房地產(chǎn)中介服務(wù)和中介合同

2-1 概念界定

房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人（以下簡(jiǎn)稱當(dāng)事人）有償提供居間介紹、代理等服務(wù)的營(yíng)業(yè)性活動(dòng)。但國(guó)有土地使用權(quán)出讓的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)除外。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書(shū)的專業(yè)技術(shù)人員。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員，分房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。房地估價(jià)師是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員；房地產(chǎn)估價(jià)員是經(jīng)過(guò)考試并取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件（經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》）、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。

2-2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人資格的審查

在二手房中介服務(wù)中，當(dāng)事人注意審查經(jīng)紀(jì)公司和其執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的資格證書(shū)：對(duì)經(jīng)紀(jì)公司要查驗(yàn)工商行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和在房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)的證明；對(duì)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人要查驗(yàn)市工商局頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)》和在房地產(chǎn)管理部門辦理注記手續(xù)的證明；同時(shí)，要核驗(yàn)《經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》上經(jīng)紀(jì)公司的名稱是否一致。沒(méi)有備案、注記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人代理的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)交易中心將不予受理。

2-3  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)程序

在目前二手房買賣中介服務(wù)中，問(wèn)題最多的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)按照下列程序執(zhí)業(yè)：

1)    向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》，校驗(yàn)委托方提供的有關(guān)文件資料；

2)    從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)參照業(yè)務(wù)主管部門制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；

3)    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂后，按政府有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門備案；

4)    履行合同期間，向當(dāng)事人各方如實(shí)、及時(shí)報(bào)告約定機(jī)會(huì)和交易情況；

5)    記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；

6)    按合同規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)，開(kāi)具統(tǒng)一發(fā)票。

2-4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的禁止行為

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)中禁止有下列行為：

1)    無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)；

2)    隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的重要事項(xiàng)；

3)    弄虛作假，提供不實(shí)的信息，或簽訂虛假合同；

4)    采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易；

5)    偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

6)    利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，或他人掌握的經(jīng)營(yíng)信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄合作，侵吞勞動(dòng)成果，或損害委托人利益；

7)    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，從事本公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

8)    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職；

9)    索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財(cái)物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶之間，通過(guò)壓低賣出價(jià)格，自行收購(gòu)，再抬高價(jià)格出賣給購(gòu)房者，牟取不當(dāng)利益；

10)         從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；

11)         法律、法規(guī)禁止的其他行為。

2-5  房地產(chǎn)中介的收費(fèi)

住宅二手房買賣，其經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)有些省市有指導(dǎo)價(jià)，但對(duì)于非住宅二手房買賣，服務(wù)費(fèi)是由雙方議定。

2-6  中介服務(wù)公司在買賣合同中的簽章

為保障買賣雙方當(dāng)事人權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對(duì)當(dāng)事人權(quán)益的侵害，凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明名稱、地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、執(zhí)業(yè)證書(shū)號(hào)碼并簽字蓋章。

2-7  房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

1)    當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；

2)    中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；

3)    合同履行期限；

4)    收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；

5)    違約責(zé)任和糾紛解決方式；

6)    當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容。

 

第三節(jié)   對(duì)二手房交易的調(diào)查與審核

3-1 權(quán)屬審查 

當(dāng)事人買賣二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，不得買賣；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。

3-2 買賣雙方主體資格審查

（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的二手房權(quán)利人。

（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

（3）二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件。

（4）二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

3-3 共有財(cái)產(chǎn)審查

共有二手房，應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。

3-4 權(quán)利限制審查

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。

3-5 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，要審查有無(wú)取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意買賣的證明。

3-6 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)審查

1)    共有二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2)    當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

3-7 審查二手房有無(wú)下列禁止買賣情形：

1)    司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

2)    依法收回土地使用權(quán)的；

3)    共有二手房，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

4)    權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

5)    未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

6)    已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

7)    列入動(dòng)拆遷范圍的；

8)    法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

3-8 境外人士買賣的限制

出于國(guó)家安全和軍事安全的考慮，國(guó)家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。當(dāng)事人可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。

 

第四節(jié)  二手房買賣合同

4-1 合同內(nèi)容

二手房買賣，應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面形式的房地產(chǎn)買賣合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。對(duì)于自擬合同，合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：

（1）買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；
    （2）二手房的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；
    （3）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；
    （4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；
    （5）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；
    （6）二手房買賣的價(jià)格、支付方式和期限；
    （7）二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式；
    （8）住房戶口遷移；
    （9）維修基金的處理；
    （10）違約責(zé)任；
    （11）爭(zhēng)議的解決方式；
    （12）買賣當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

4-2  二手房買賣后的土地使用權(quán)

(1)居住房屋

居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。

未補(bǔ)交土地出讓金的住宅出售時(shí)，買受人應(yīng)向市或區(qū)縣房地局辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。

(2)非居住房屋

該土地使用權(quán)以出讓方式取得的，出售時(shí)占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。

按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥土地上房地產(chǎn)買賣，買受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

除上述情況外，《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定了國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)作價(jià)入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中具體約定。

4-3 集體所有土地上房屋的買賣對(duì)象限制

集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

4-4  維修基金的交割

房地產(chǎn)買賣合同生效后，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書(shū)面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)。

 

第五節(jié)   二手房買賣抵押貸款

5-1  審核貸款、抵押協(xié)議

二手房買受人如果要申請(qǐng)購(gòu)房貸款，買受人應(yīng)認(rèn)真審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。

5-2  審核擔(dān)保、保險(xiǎn)協(xié)議

貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)。買受人應(yīng)認(rèn)真審核有關(guān)文件，簽署擔(dān)保協(xié)議、保險(xiǎn)協(xié)議，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對(duì)擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

5-3  公積金貸款的限制

申請(qǐng)住房公積金貸款，借款人（買受人）購(gòu)買的房屋僅限于本市國(guó)有土地上具有所有權(quán)的住房，并應(yīng)當(dāng)用于本人家庭自住。

5-4  非住宅房屋貸款

非居住房屋只能申請(qǐng)銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。

5-5 二手房出讓人存在貸款情況的處理

(1)出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或沒(méi)有貸款抵押的，購(gòu)房人可直接申請(qǐng)貸款。

(2)如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的，則建議購(gòu)房人可采用轉(zhuǎn)按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請(qǐng)貸款。轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為：

買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》；

確定貸款銀行；

提交買賣合同及其它貸款資料交銀行審核；

同意貸款后與轉(zhuǎn)讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協(xié)議、轉(zhuǎn)讓方退房屋保險(xiǎn)費(fèi)、受讓方重新購(gòu)買房屋保險(xiǎn)；

辦理房屋過(guò)戶、抵押登記手續(xù)。

 

第六節(jié)  二手房買賣的監(jiān)管

6-1  保證交易安全的方法

為保障交易的安全性，買受人可將房款委托律師事務(wù)所、房地產(chǎn)交易中心、銀行監(jiān)管或向公證處提存。待房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶至買受人名下后再行支付給出售人。

6-2  委托監(jiān)管的操作

買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同后，可將購(gòu)房款和產(chǎn)權(quán)證交由監(jiān)管方統(tǒng)一管理，待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即買入方產(chǎn)證出證后，再由監(jiān)管方通知買賣雙方同時(shí)領(lǐng)證、領(lǐng)款。其流程一般為：

監(jiān)管方與買賣雙方簽訂《監(jiān)管協(xié)議》；

監(jiān)管方收取資料：?jiǎn)挝粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明或當(dāng)事人身份證明（均需原件及復(fù)印件）；申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的收件收據(jù)或產(chǎn)權(quán)證（均需原件）；買賣合同（原件）；

辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或/和抵押手續(xù)；

買入方房款劃到監(jiān)管帳戶；

房地產(chǎn)交易中心出產(chǎn)證；

通知買賣雙方領(lǐng)證、領(lǐng)款；

三方辦理交接、領(lǐng)證、領(lǐng)款、結(jié)案。

 

第七節(jié)  二手房買賣轉(zhuǎn)移（過(guò)戶）登記

7-1  未登記不得對(duì)抗第三人

特別提示買受人，其二手房買賣未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移登記，不得對(duì)抗第三人。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人，應(yīng)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記。

7-2  登記應(yīng)提交的材料

以《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》為例，申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交以下文件：

（一）申請(qǐng)人的身份證明；

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明或者權(quán)利證書(shū)；

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)讓、變更或者設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的協(xié)議書(shū)、合同書(shū)或者批準(zhǔn)文件；

（四）繳納房地產(chǎn)稅的證明。

上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證：A、外國(guó)人；B、華僑，包括居住在境外，持有中國(guó)護(hù)照、無(wú)國(guó)內(nèi)身份證明者；C、港澳臺(tái)地區(qū)居民；D、在外國(guó)或港澳臺(tái)地區(qū)登記、注冊(cè)的法人及其他組織。

7-3   登記的審核時(shí)限和權(quán)證的領(lǐng)取

按規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)移事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。

領(lǐng)證時(shí)權(quán)利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）和已繳手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅收據(jù)及受理時(shí)的收件收據(jù)（原件），仔細(xì)核對(duì)《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。