不按約定過戶 將房轉(zhuǎn)賣他人
法院判決賣方退回房款并賠償損失
本報(bào)訊 房屋賣方錯(cuò)誤理解和適用不安抗辯權(quán)，不按合同約定過戶卻將房屋轉(zhuǎn)賣他人并辦理了變更產(chǎn)權(quán)登記。近日，四川省成都市錦江區(qū)人民法院對(duì)這起房屋買賣糾紛作出一審判決，依法解除雙方簽訂的房屋購(gòu)銷合同，判決房屋賣方袁某夫婦退還原告蒲某購(gòu)房款22萬元，并賠償經(jīng)濟(jì)損失16.9萬元。
2006年2月，原告蒲某與袁某夫婦經(jīng)房產(chǎn)中介公司簽訂買賣合同，約定被告將其83.37平方米的房屋以23萬元的價(jià)格出售給原告。當(dāng)月28日，原、被告雙方共同到公證處辦理了上述房屋的委托辦證公證，當(dāng)天原告即向被告支付22萬元房款，余款1萬雙方約定待辦完過戶手續(xù)后原告同時(shí)付清。隨后被告方將房屋交付原告居住使用。
2008年11月，被告方取得了上述房屋的產(chǎn)權(quán)證，雙方因過戶問題發(fā)生訴訟糾紛。期間，袁某夫婦將上述房屋出售給他人，并在當(dāng)月26日變更產(chǎn)權(quán)登記使另一買主取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)。
由于是在案件審理過程中被告方將房屋賣給了他人并辦理了變更產(chǎn)權(quán)登記，錦江法院依法及時(shí)向原告行使釋明權(quán)后，原告認(rèn)為無法繼續(xù)履行合同、取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)致使原告遭受損失系被告單方面惡意行為所致，故變更訴訟請(qǐng)求，要求依法解除雙方所簽合同，歸還其購(gòu)房款，并賠償其按現(xiàn)行價(jià)值計(jì)算的損失即房屋差價(jià)款17.6萬等。
在審理期間，袁某夫婦提出反訴稱，他們?cè)陬I(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后多次要求支付余款并協(xié)助原告辦理過戶，雙方經(jīng)協(xié)商原告愿意支付余款并另行支付1.8萬元�？呻S后原告就起訴到法院，其多次找原告協(xié)商也均遭拒。針對(duì)原告變更后訴請(qǐng)，他們反訴，要求蒲某支付在其房屋內(nèi)居住長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間之久的房屋占用費(fèi)2.32萬元。
今年1月8日，法院經(jīng)審查后受理袁某夫婦提出的反訴。
法院委托四川恒中地產(chǎn)房產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋的現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果作出后，法院公開開庭對(duì)兩案進(jìn)行了合并審理。
法院作出一審判決后，雙方當(dāng)事人都沒有提出上訴，判決已經(jīng)生效。
當(dāng)事人說
買房人：合同無法繼續(xù)履行
賣房人：余款未付拒絕過戶
買房人蒲某訴稱，原、被告經(jīng)“富宇房產(chǎn)”的介紹簽訂《房屋購(gòu)銷合同》，約定：被告將自己所有的一套建筑面積83.37平方米的房屋以23萬元的價(jià)格出售給原告。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付購(gòu)房款22萬元，剩余1萬元待房屋辦理完畢過戶手續(xù)后再行支付。在購(gòu)買該房屋過程中，原告向房屋中介支付房屋信息費(fèi)2800元。交款當(dāng)日，原、被告共同到四川省蜀都公證處辦理委托公證，被告委托原告辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)。之后，被告將房屋交付原告使用至今�，F(xiàn)在上述房屋已經(jīng)辦理在被告名下，被告卻拒絕為原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，其行為違反了原告的合法權(quán)益。在法院依法向原告行使釋明權(quán)后，原告變更訴訟請(qǐng)求如下：1.解除雙方簽訂的《房屋購(gòu)銷合同》；2.判令被告歸還原告購(gòu)房款22萬元，并承擔(dān)原告購(gòu)買房屋所承擔(dān)的中介費(fèi)2800元和公證費(fèi)200元；3.按照上述房屋的現(xiàn)行價(jià)值計(jì)算原告的損失即房屋差價(jià)款17.6萬元。
賣房人袁某夫婦辯稱，對(duì)原告陳述的簽訂《房屋購(gòu)銷合同》并按約支付房?jī)r(jià)款的事實(shí)無異議。但認(rèn)為雙方簽訂合同時(shí)，訴爭(zhēng)房屋還沒有取得產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋是不能進(jìn)行出售的。原告明知該情況卻和被告簽訂房屋購(gòu)合同，因此導(dǎo)致合同無法履行存在過錯(cuò)。合同簽訂后，雙方辦理了公證委托，原告可以憑此該公證委托辦理過戶手續(xù)。雙方之所以沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是因?yàn)樵婢芙^履行支付余款1萬元。根據(jù)合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)的相關(guān)規(guī)定，在原告沒有支付剩余款項(xiàng)前，被告有權(quán)拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
袁某夫婦反訴稱，原、被告簽訂《房屋購(gòu)銷合同》并按照合同約定履行后，被告即將房屋交付給原告使用至今。原告于2008年取得房屋所有權(quán)后，多次要求協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并要求原告支付剩余購(gòu)房款。經(jīng)雙方協(xié)商，原告愿意支付剩余房款并另行支付1.8萬元。但就在2008年11月10日，原告就將被告訴之法院。在訴訟過程中，被告多次找原告協(xié)商均遭原告拒絕。在原告變更訴訟請(qǐng)求后，被告認(rèn)為，原告在被告房屋內(nèi)居住長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間之久，其既無事實(shí)依據(jù)也無法律依據(jù)，故請(qǐng)求判令原告支付被告2006年3月至2008年11月期間的房屋占用費(fèi)23200元。
蒲某稱，合同簽訂后，原告支付了購(gòu)房款，剩余1萬元房款按照合同約定應(yīng)在辦理完過戶手續(xù)后再支付，因此原告沒有違約。被告將房屋交付原告使用，原告實(shí)際是在行使自己的物權(quán)，不存在向被告支付房屋占用費(fèi)的情況，請(qǐng)求法院駁回被告的反訴請(qǐng)求。
連線法官
不當(dāng)使用構(gòu)成違約
就本案涉及的相關(guān)法律問題，記者采訪了審理此案的法官丁璐。
庭審中，賣房人袁某夫婦提出，爭(zhēng)議房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)沒有所有權(quán)證，并依據(jù)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，說房屋不能買賣而致使合同無法履行，買房人對(duì)此明知因此也存在過錯(cuò)。
對(duì)此，丁璐進(jìn)行了詳細(xì)的說明。她說，我國(guó)房地產(chǎn)管理法第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權(quán)屬登記的房屋。該條款主要針對(duì)那些不認(rèn)定無效即不能達(dá)到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會(huì)損害國(guó)家、集體、第三人及社會(huì)公共利益的買賣合同。聯(lián)系本案，從原告與兩被告共同到公證處辦理委托公證、被告收取購(gòu)房款、訴爭(zhēng)房屋實(shí)際交付原告使用等行為表明，《房屋購(gòu)銷合同》的簽訂系原告與兩被告真實(shí)意思之表示。雖然爭(zhēng)議房屋在交易時(shí)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但原告實(shí)際擁有爭(zhēng)議房屋的處分權(quán)。被告轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議房屋，是其對(duì)房屋所有權(quán)處分權(quán)能的行使，該行為不損害國(guó)家、集體、第三人及社會(huì)公共利益，不屬國(guó)家禁止流通與限制流通之不動(dòng)產(chǎn)范圍，也不屬法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，因此，《房屋購(gòu)銷合同》應(yīng)屬合法有效。合法有效的合同應(yīng)受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約全面履行自己的合同義務(wù)。合同簽訂后，原告按約已經(jīng)支付22萬元房款，對(duì)于剩余1萬元房款的支付時(shí)間，合同有明確約定即被告協(xié)助原告辦理完過戶手續(xù)、原告拿到新產(chǎn)權(quán)證之時(shí)付清。因此，原告支付剩余款項(xiàng)的前提應(yīng)為被告協(xié)助原告辦理完?duì)幾h房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
在案件審理過程中，袁某夫婦提出，在買房人未支付剩余1萬元款項(xiàng)前不協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，是在行使不安抗辯權(quán)。
丁璐告訴記者，買房人已經(jīng)支付大部分購(gòu)房款，賣房人沒有證據(jù)證明買房人有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。賣房人主張的不安抗辯權(quán)，是對(duì)法律關(guān)于不安抗辯權(quán)的錯(cuò)誤理解和適用，法院不予支持。賣房人作為義務(wù)的先履行一方應(yīng)當(dāng)先協(xié)助買房人辦理爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，之后才有主張支付剩余1萬元房款的權(quán)利。
丁璐說，根據(jù)法院查明的事實(shí)，爭(zhēng)議房屋在買房人向法院提起民事訴訟之后賣房人即出售給第三人，賣房人的行為是導(dǎo)致雙方合同無法繼續(xù)履行以及買房人不能獲得房屋所有權(quán)的唯一和根本原因。買房人購(gòu)買房屋的目的系享有該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)于上述權(quán)益的合理期待系買房人訂立合同的目的。買房人合同目的無法實(shí)現(xiàn)，賣房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)買房人因此而遭受的損失。
對(duì)于損失如何確定，丁璐告訴記者，根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。買房人為購(gòu)買房屋支付的房屋中介信息費(fèi)以及委托公證費(fèi)，共計(jì)3000元，均是其為實(shí)現(xiàn)合同目的而支付的必要費(fèi)用，因賣房人違約導(dǎo)致合同無法履行，上述費(fèi)用應(yīng)作為買房人的實(shí)際損失。同時(shí)，雙方在《房屋購(gòu)銷合同》訂立時(shí)，就2006年至2008年期間的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀來看，一般的理性人均能夠作出，房屋價(jià)格在此后可能繼續(xù)上漲的判斷，屬于賣房人可以預(yù)見也應(yīng)當(dāng)預(yù)見的情況。因此，雙方如果能夠繼續(xù)履行協(xié)議，買房人即能夠獲得出賣該房屋所得的房屋差價(jià)款。根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)爭(zhēng)議房屋市場(chǎng)價(jià)值的估量，該房屋價(jià)值為39.6萬元，扣除購(gòu)買房屋的成本即23萬元，買房人所遭受期待利益的損失應(yīng)確定為16.6萬元。買房人要求賣房人支付房屋信息費(fèi)、公證費(fèi)以及房屋增值部分的差額，三項(xiàng)共計(jì)16.9萬元，于法有據(jù)，法院予以支持。
賣房人袁某夫婦提出反訴，要求買房人支付房屋占用費(fèi)。對(duì)此，丁璐說，《房屋購(gòu)銷合同》簽訂后，買房人已經(jīng)按約支付購(gòu)房款項(xiàng)給賣房人，其對(duì)于居住、使用房屋并取得該房屋所有權(quán)而產(chǎn)生的期待利益，依法應(yīng)當(dāng)給予保護(hù)，賣房人的主張依法不能成立，法院不予支持。
背景知識(shí)
不安抗辯權(quán)
不安抗辯權(quán)，又稱先履行抗辯權(quán)，指雙務(wù)合同成立后，應(yīng)當(dāng)先履行的當(dāng)事人有證據(jù)證明對(duì)方不能履行義務(wù)，或者有不能履行合同義務(wù)的可能時(shí)，在對(duì)方?jīng)]有履行或者提供擔(dān)保之前，有權(quán)中止履行合同義務(wù)。
根據(jù)合同法的規(guī)定，不安抗辯權(quán)成立應(yīng)符合以下條件：
（1）須雙方債務(wù)因同一雙務(wù)合同而發(fā)生。只有在當(dāng)事人互為對(duì)待給付、一方不履行是導(dǎo)致對(duì)方履行利益無法實(shí)現(xiàn)的情形下，才有必要產(chǎn)生另一方的履行抗辯權(quán)。
（2）須合同的履行有先后順序。不安抗辯權(quán)是合同的先履行方在其預(yù)期利益有不能實(shí)現(xiàn)的危險(xiǎn)時(shí)享有的履行抗辯權(quán)，其發(fā)生的前提是權(quán)利人負(fù)有先履行義務(wù)。
（3）須合同成立后，后履行方有不能履行或可能不能履行的情形。
（4）須先履行方掌握了后履行方不能履行或可能不能履行合同義務(wù)的確切證據(jù)。
（5）當(dāng)事人中止履行的合同義務(wù)必須是基于同一法律關(guān)系產(chǎn)生的與債務(wù)人的債務(wù)有關(guān)的義務(wù)。
由于不安抗辯權(quán)的行使關(guān)系到合同能否如期履行，也關(guān)系到后履行方的利益，因此，為了防止一方當(dāng)事人濫用不安抗辯權(quán)，逃避合同債務(wù)的履行，法律也規(guī)定了權(quán)利人行使不安抗辯權(quán)的附隨義務(wù)，包括：（1）舉證義務(wù)。即權(quán)利人在行使中止履行權(quán)時(shí)，須有對(duì)方不履行或不能履行的確切證據(jù)，否則即應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。（2）通知義務(wù)。即權(quán)利人在行使中止履行權(quán)時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，以避免對(duì)方遭受利益損失，并使對(duì)方得以及時(shí)提供履行的擔(dān)保。
新聞鏈接
賣房多年不過戶
買主無奈上法庭
房屋買賣協(xié)議簽了6年，買主也搬進(jìn)去住了6年，可是賣主卻遲遲不肯辦理過戶手續(xù)，買主無奈將賣主告上法庭。今年3月，江蘇省江陰市人民法院對(duì)這起房屋買賣合同糾紛案件作出一審判決，判令賣主在十日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。
2003年11月10日，顧某與劉某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定：顧某將拆遷安置房93平方米及車庫12平方米以7.5萬元的價(jià)格賣給劉某。協(xié)議簽訂后，劉某就支付了房款，并搬進(jìn)房屋居住。然而隨著江陰市房?jī)r(jià)上漲，顧某認(rèn)為，當(dāng)初賣房的價(jià)格太便宜，于是找到劉某，要求增加房款，考慮到房產(chǎn)證還沒拿到，劉某只得答應(yīng)。
2005年1月22日，雙方又簽訂房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議一份，約定：由劉某一次性補(bǔ)償顧某房屋價(jià)款1.4萬元，顧某保證在頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)直接將房屋過戶給劉某。2007年，鎮(zhèn)政府頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)，顧某沒有按約將房產(chǎn)證直接過戶給劉某，而是辦在了自己名下。劉某得知后，要求顧某按約協(xié)助辦理過戶手續(xù)，劉某愿意承擔(dān)過戶費(fèi)用，而顧某卻找出各種理由進(jìn)行推脫。無奈，劉某將顧某告上法庭。
法院審理后認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議是雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上達(dá)成的一致意見，因此合法有效。由于顧某不愿接受法庭調(diào)解，執(zhí)意收回房屋，于是法院依法支持了原告劉某的訴訟請(qǐng)求，判令顧某在十日內(nèi)協(xié)助劉某辦理過戶手續(xù)。
法規(guī)鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》
第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第六十八條 應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：
�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；
�。ǘ┺D(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；
（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；
�。ㄋ模┯袉适Щ蛘呖赡軉适男袀鶆�(wù)能力的其他情形。
當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第六十九條 當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》
第三十四條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)向人民法院提交證據(jù)材料，當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)不提交的，視為放棄舉證權(quán)利。
對(duì)于當(dāng)事人逾期提交的證據(jù)材料，人民法院審理時(shí)不組織質(zhì)證。但對(duì)方當(dāng)事人同意質(zhì)證的除外。
當(dāng)事人增加、變更訴訟請(qǐng)求或者提起反訴的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前提出。
第三十五條 訴訟過程中，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，不受本規(guī)定第三十四條規(guī)定的限制，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)重新指定舉證期限。
