商品房售銷(xiāo)售廣告的法律效力及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、商品房售銷(xiāo)售廣告的法律效力
銷(xiāo)售廣告和宣傳資料稱(chēng)為要約邀請(qǐng)，也稱(chēng)要約引誘，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)購(gòu)房者向自己發(fā)出要約，在這種情況下，如果合同雙方未將要約邀請(qǐng)的內(nèi)容明確約定為合同條款，要約邀請(qǐng)方即開(kāi)發(fā)商無(wú)須對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，另一方當(dāng)事人即購(gòu)房者不能以此向?qū)Ψ街鲝埡贤瑱?quán)利。我國(guó)《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)。同時(shí)該條第2款又規(guī)定，要約邀請(qǐng)具有要約規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)視為要約。2003年4月28日公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約�！边@說(shuō)明商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料雖然屬于要約邀請(qǐng)，但是在具備一定法定條件的情況下，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的，當(dāng)事人違反要約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料對(duì)雙方具備法律約束力，應(yīng)該同時(shí)具備以下三個(gè)條件：
　1.該銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中有關(guān)房屋及相關(guān)設(shè)施的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)屬于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的，如：商品房的層高、樓距、電梯、車(chē)庫(kù)、會(huì)所、購(gòu)物、小區(qū)配套設(shè)施等。
    2.該銷(xiāo)售廣告和宣傳資料說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是具體確定的。如“小區(qū)綠化率達(dá)到50％”、“每幢樓配有日本原裝三菱牌電梯三部”等。而“陽(yáng)光海岸”，“溫馨夏威夷”等煽動(dòng)性的語(yǔ)言只是為了制造聲勢(shì)，吸引購(gòu)房者的注意，因此只能算作要約邀請(qǐng)，不能視為合同內(nèi)容。
   3.該銷(xiāo)售廣告和宣傳資料說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確有重大影響的。即宣傳廣告的內(nèi)容影響了購(gòu)房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價(jià)格。
    只要商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的內(nèi)容同時(shí)具備了這三個(gè)條件，即使未明確訂入商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣(mài)人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的說(shuō)明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房銷(xiāo)售的分類(lèi)
第一類(lèi)，屬于開(kāi)發(fā)商具體確定的內(nèi)容，也即符合《解釋》中規(guī)定的具有絕對(duì)法律效力的內(nèi)容。在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中對(duì)這些內(nèi)容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶型、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、付款方式、保修責(zé)任等，這些條款開(kāi)發(fā)商一般也會(huì)同意將其全部寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規(guī)定這些內(nèi)容即使未寫(xiě)進(jìn)合同中亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。
    第二類(lèi)，屬于內(nèi)容較具體，但是還需要寫(xiě)進(jìn)合同明確細(xì)化后才具有法律效力的內(nèi)容。如開(kāi)發(fā)商承諾的“進(jìn)口衛(wèi)浴電梯”、“純德國(guó)進(jìn)口廚具”、“24小時(shí)保安”等，這些內(nèi)容購(gòu)房者千萬(wàn)不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細(xì)化，如在合同中寫(xiě)明衛(wèi)浴電梯的產(chǎn)地、型號(hào)、品牌等；相關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容也要寫(xiě)進(jìn)合同的物業(yè)管理部分加以明確。應(yīng)當(dāng)說(shuō)是約定得越細(xì)，購(gòu)房者越容易得到法律的保護(hù)，一定不能嫌麻煩。
     第三類(lèi)，是不屬于開(kāi)發(fā)商具體確定的內(nèi)容。售樓廣告中一般采用較夸張性語(yǔ)言，人為美化，制造聲勢(shì)，為得是吸引購(gòu)房者注意力，多無(wú)實(shí)際意義。如售樓廣告中常見(jiàn)的“溫馨家園”，“依山傍水”，“商機(jī)無(wú)限”等，這些廣告內(nèi)容只能算作要約邀請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商的目的是為了吸引購(gòu)房者向自己發(fā)出要約。到底是不是溫馨家園，商機(jī)無(wú)限需要購(gòu)房者通過(guò)自己的考察作出判斷，不能僅聽(tīng)廣告中一面之詞，這類(lèi)廣告內(nèi)容即使寫(xiě)進(jìn)合同也不具有法律效力。
    第四類(lèi)，屬于內(nèi)容具體確定，但系開(kāi)發(fā)商違法承諾，通常因違反法律規(guī)定而無(wú)效。如常見(jiàn)的“買(mǎi)頂層送花園”，“保證產(chǎn)權(quán)”，“售后包租”等內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)知道樓頂部位是所有業(yè)主共同使用部位，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自對(duì)其進(jìn)行處分，否則即為侵犯其他業(yè)主權(quán)益而承擔(dān)責(zé)任；關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記承諾也是無(wú)效的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記是政府行政主管部門(mén)的職權(quán)，能否登記產(chǎn)權(quán)，要看其是否具備產(chǎn)權(quán)登記的合法條件，開(kāi)發(fā)商說(shuō)了不算；售后包租在法律、規(guī)章中也是嚴(yán)令禁止的，主要是考慮到在目前的法制狀況下，缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管手段保證這一措施的執(zhí)行，售后包租多是一種促銷(xiāo)手段，帶有相當(dāng)?shù)钠垓_性，受害的往往是購(gòu)房者，所以法律明確規(guī)定這種行為無(wú)效。在此提醒購(gòu)房者不僅要盡量把廣告內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，而且要注意辨別寫(xiě)進(jìn)合同的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定，否則即使寫(xiě)得再多、再具體也會(huì)因?yàn)闊o(wú)效而得不到法律保護(hù)。

三、商品房售銷(xiāo)售廣告的風(fēng)險(xiǎn)及防范
　　許多消費(fèi)者在簽約時(shí)往往就有一個(gè)思維的誤區(qū)，認(rèn)為廣告宣傳是白紙黑字，有據(jù)可查；實(shí)物模型則是有目共睹，眼見(jiàn)為實(shí)，就把要約邀請(qǐng)誤認(rèn)為是具有法律意義的要約，實(shí)則不然。購(gòu)房者在購(gòu)房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實(shí)物的模型等等，基本上都屬于要約邀請(qǐng)的范疇，這些內(nèi)容只要沒(méi)形成要約，并且在合同中也沒(méi)有注明，就很難要求賣(mài)方對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。這種誤解，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)存在雙重風(fēng)險(xiǎn)。
    首先是商業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。廣告宣傳的內(nèi)容不寫(xiě)入合同，一般來(lái)說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有約束力的，這種宣傳話語(yǔ)能否兌現(xiàn)，基本上屬于賣(mài)方商業(yè)道德的范疇，法律往往無(wú)可奈何；其次是法律風(fēng)險(xiǎn)。雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律的若干問(wèn)題的司法解釋》第三條規(guī)定“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約”，但是在實(shí)際的司法實(shí)踐中，此條標(biāo)準(zhǔn)并不好界定。多數(shù)情況下，法官會(huì)將商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料裁斷為要約邀請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商可以全身而退。因此，建議購(gòu)房者簽定合同時(shí)，不要漏掉廣告等宣傳內(nèi)容，尤其是勾起你購(gòu)房欲望的關(guān)鍵內(nèi)容。
    另外，還需注意以下三點(diǎn)：
    {1}購(gòu)房者要注意辨別商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定，如有些開(kāi)發(fā)商違法承諾“買(mǎi)頂層送花園”“售后包租”等內(nèi)容，因樓頂是所有業(yè)主共同使用部位，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自處置，而售后包租在法律、規(guī)章中也是明令禁止的，所以，該宣傳廣告內(nèi)容違法，這些內(nèi)容即使寫(xiě)入合同，最終也會(huì)因?yàn)闊o(wú)效而得不到法律保護(hù)。
    {2}注意保留銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，開(kāi)發(fā)商一旦不能兌現(xiàn)廣告中符合要約的相關(guān)內(nèi)容，購(gòu)房者就可以此作為證據(jù)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
    {3}盡量細(xì)化合同條款，如開(kāi)發(fā)商承諾的“進(jìn)口衛(wèi)浴用具”、“純德國(guó)進(jìn)口廚具”等，需要在合同中寫(xiě)明衛(wèi)浴用具的產(chǎn)地、型號(hào)、品牌等，約定得越細(xì)，購(gòu)房者越容易得到法律的保護(hù)。
（吳宇）