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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 石家莊律師:房產(chǎn)合同附件注意事項(xiàng) |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2009/6/3 11:22:00 |
合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大程度地維護(hù)消費(fèi)者利益。但因目前消費(fèi)者的法律知識(shí)不足，附件有時(shí)就被發(fā)展商利用作為“對(duì)付”買家的工具。同時(shí)，不少買家認(rèn)為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资?yè)的內(nèi)容也懶得讀。
實(shí)際上，根據(jù)《合同法》規(guī)定，若合同正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準(zhǔn)。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此，建議買家簽合同附件時(shí)最好慎之又慎。下面是合同附件中常見(jiàn)的一些不合理?xiàng)l款，買家可以此為鑒。
在正式文本中有“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后×日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用后×日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第三項(xiàng)處理：詳見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議”，但補(bǔ)充協(xié)議中卻沒(méi)有關(guān)于何時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的約定。
專家評(píng)點(diǎn)：依據(jù)《合同法》的規(guī)定，買受人有權(quán)在合同中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間，如果出賣人未能及時(shí)辦證的，買受人有權(quán)選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。
在合同附件中約定“商品房交付時(shí)，如花園等附屬項(xiàng)目的面積與合同記載的面積有誤差時(shí)，買受人同意接受交付時(shí)的實(shí)際面積”，或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測(cè)為×平方米，該面積包括花園圍墻地基面積。如果商品房交付時(shí)花園面積與上述面積有誤差時(shí)以交付時(shí)的面積為準(zhǔn)，誤差部分按每平方米×元人民幣多退少補(bǔ)”。
專家評(píng)點(diǎn)：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這部分面積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分，買受者即使支付相應(yīng)的價(jià)格也不能將這部分面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)買受者一定要注意。“如《買賣合同》記載的商品房的建筑面積（套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e）、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與實(shí)測(cè)面積有差異時(shí)雙方按如下方式處理：１、建筑面積沒(méi)有差異但套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e均有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。２、建筑面積和分?jǐn)偯娣e均有差異但套內(nèi)面積沒(méi)有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。３、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時(shí)按套內(nèi)面積誤差比進(jìn)行調(diào)整�！�
專家評(píng)點(diǎn)：以上條款既確定了建筑面積不變價(jià)款不變，又約定套內(nèi)面積不變，價(jià)款不變，而且當(dāng)建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時(shí)又按套內(nèi)面積的誤差進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)約定違反了建設(shè)部２００１年６月１日頒布的《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。廣州市２００１年出臺(tái)規(guī)定，商品房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。而２００１年實(shí)施的《商品房預(yù)售合同》約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬預(yù)售，按整套（整層）出售，如套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米（幣）元，總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建筑計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)；如整幢出售，按建筑面積計(jì)算”。上述條款前后矛盾，且違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效�！啊顿I賣合同》所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項(xiàng)，不包括稅費(fèi)和買受人通過(guò)銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無(wú)關(guān)。《買賣合同》所稱的累計(jì)已付款是指買受人按照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時(shí)間所支付的商品房?jī)r(jià)款的總和，不包括稅費(fèi)和買受人通過(guò)銀行按揭所取得的尚未償還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無(wú)關(guān)。”
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