買房前一定要查明房屋權(quán)屬，最怕的就是買到查封房或陷入產(chǎn)權(quán)不清的糾紛之中。否則，這種噩夢(mèng)可能持續(xù)數(shù)年。如本文中的主人公孔先生，兩度遭遇查封房。目前，他在律師的幫助下訴諸法律。
貼士
購(gòu)房前，應(yīng)該審查房屋的權(quán)屬。律師建議可按如下的步驟審查。
第一步：查詢有沒(méi)有之前被開(kāi)發(fā)商出售。
可以到房屋所在地建委房屋權(quán)屬檔案科查詢有無(wú)該房的商品房買賣合同備案。
第二步：查詢?cè)摲课萦袩o(wú)被抵押或查封等情況。這也需要到檔案科調(diào)查。
第三步：到實(shí)地考察房屋的狀況，如是否有人居住，房屋質(zhì)量是否存在問(wèn)題，是否有其他不良情況存在等。
「起因」
買102房得2012，102是查封房
鏡頭一：住了兩年方知房屋早被查封
2002年，孔先生看中了北京市海淀區(qū)某小區(qū)的一套房，于5月19日和開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，購(gòu)買了該小區(qū)11號(hào)樓2單元的102號(hào)房屋。由于是現(xiàn)房，合同簽訂當(dāng)日，開(kāi)發(fā)商就交付了房產(chǎn)。合同上約定的102號(hào)房是一套位于一樓的房屋，當(dāng)時(shí)的門牌號(hào)及開(kāi)發(fā)商交付的也是一樓的102號(hào)房屋。而實(shí)際上，該房屋的正式門牌號(hào)是2012號(hào)，孔先生并不知情，一直被蒙在鼓里。
在新房子里安穩(wěn)地住了兩年后，2004年10月，孔先生到海淀區(qū)建委交易大廳辦理102號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)。工作人員查詢后告訴他，102號(hào)房屋已經(jīng)被法院查封了，不能辦理產(chǎn)權(quán)。
律師指點(diǎn)：調(diào)查查封的實(shí)際情況
購(gòu)房人遇到此類情況時(shí)，需要調(diào)查房屋被查封的實(shí)際情況。
買賣前房屋已被查封的，購(gòu)房買賣合同就是無(wú)效的。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。購(gòu)房人如果遇到這種情況，可以通過(guò)調(diào)房、購(gòu)買被拍賣的房屋或者要求出售人賠償來(lái)解決。
如果房屋是在買賣后被查封的，購(gòu)房人就需要查詢：該房屋是否辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，或者商品房預(yù)售登記，或者開(kāi)發(fā)商是否辦理了房屋權(quán)屬初始登記。如果已經(jīng)辦理，那么，法院的查封就是違法的，購(gòu)房人可以持相關(guān)證明向法院申請(qǐng)查封異議，請(qǐng)求法院予以解封。 變更合同房號(hào)，再遇查封房
鏡頭二：交涉1年多，變更合同房號(hào)
孔先生調(diào)查后得知，該房屋是在他購(gòu)買以后才被法院查封的。于是，經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)商及法院的多次交涉后，該房屋被解封了�？墒�，當(dāng)他再次去辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，卻得知自己原來(lái)一直居住的是2012號(hào)房屋，102號(hào)房另有其屋，且使用權(quán)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商出售了，有他人居住。
孔先生再找到開(kāi)發(fā)商，想讓開(kāi)發(fā)商更改合同上的房屋號(hào)，重新去辦理2012號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證。交涉了1年多，今年2月，開(kāi)發(fā)商同意將商品房買賣合同中買受人所購(gòu)房屋的102號(hào)變更成2012號(hào)。但是，就在他滿懷希望第三次去辦理房產(chǎn)證時(shí)，又被潑了一盆冷水：房屋權(quán)屬交易部門告訴他，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拖欠銀行借款，2012號(hào)房屋早在2004年12月6日已被豐臺(tái)區(qū)人民法院查封。
律師指點(diǎn)：變更合同房號(hào)前應(yīng)查明房屋權(quán)屬
法院查封房屋后，有的賣房人仍然會(huì)將其違法出售。購(gòu)房者買到這種房屋后，房管局不能為其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
而買房人已將房款交付給賣房人，追回房款就很困難了。
所以，在購(gòu)房前，務(wù)必要查明房屋的權(quán)屬。
本案中，孔先生雖然是變更了合同房號(hào)，但也需要事先查清楚該房屋的權(quán)屬情況。遺憾的是，孔先生并沒(méi)有去查詢，從而又陷入了另一套查封房的困境。
和開(kāi)發(fā)商溝通時(shí)保存證據(jù)發(fā)現(xiàn)2012號(hào)房屋被查封后，孔先生應(yīng)當(dāng)先調(diào)查是什么原因被查封，這可以去查封該房屋的法院向執(zhí)行法官了解真實(shí)情況，同時(shí)，和開(kāi)發(fā)商溝通如何妥善解封。
在溝通中，一要注意對(duì)事實(shí)進(jìn)行客觀調(diào)查，包括到房屋權(quán)屬部門調(diào)查權(quán)屬、到法院查清查封的事實(shí)；二要在交涉過(guò)程中保存證據(jù)，防止日后出現(xiàn)糾紛時(shí)無(wú)據(jù)。在交涉中，每取得一步進(jìn)展，最好都簽訂書(shū)面?zhèn)渫洠砷_(kāi)發(fā)商簽字蓋章。協(xié)商后，和開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議前，一定要仔細(xì)查閱協(xié)議的內(nèi)容，必要時(shí)請(qǐng)律師幫助審查。因?yàn)橐话銋f(xié)議都是由開(kāi)發(fā)商起草，如果開(kāi)發(fā)商在協(xié)議中隱藏了不平等或不公平的條款，普通購(gòu)房者是很難發(fā)現(xiàn)的。
「結(jié)果」
4年糾紛未決，向法院提起訴訟
鏡頭三：開(kāi)發(fā)商負(fù)債累累，買家要求賠償難
孔先生在這套房產(chǎn)上已經(jīng)耗費(fèi)了4年多時(shí)間，現(xiàn)在還是陷入了產(chǎn)權(quán)不清的糾紛。如今，開(kāi)發(fā)商負(fù)債累累，還上了法院公布的拒執(zhí)名單，孔先生要求其兩倍的金錢賠償看來(lái)是難上加難。
這次，孔先生想到了請(qǐng)律師，通過(guò)法律的手段來(lái)解決。
今年11月中旬，他向海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助其辦理2012號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證，并承擔(dān)逾期協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金。該案近日即將開(kāi)庭。
律師指點(diǎn)：建議迅速辦理102號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證
孔先生認(rèn)為，現(xiàn)在他居住的2012號(hào)房屋也是一層的，并且已經(jīng)住了4年，方便居住。而102號(hào)房屋已有他人居住了，并且那人向開(kāi)發(fā)商交納了房款，再將他趕出來(lái)，會(huì)給他人增添麻煩。
因此，他選擇了要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理2012號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證。
事實(shí)上，對(duì)孔先生來(lái)說(shuō)，最好的做法是馬上和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，辦理102號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)樵瓉?lái)購(gòu)房合同中約定的是102號(hào)房屋，合同中的房屋號(hào)變更后，并沒(méi)有進(jìn)行備案的變更。開(kāi)發(fā)商后來(lái)將該房屋的使用權(quán)出賣，并不能影響購(gòu)買該房屋所有權(quán)的孔先生辦理產(chǎn)權(quán)證。其次，102號(hào)房屋現(xiàn)在已經(jīng)被法院解封了，辦理產(chǎn)權(quán)證的可能性比較大。相反，如果是辦理2012號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證，孔先生就需要和法院、債權(quán)人銀行及開(kāi)發(fā)商協(xié)商，難度將大大增加。
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