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房地產開發(fā) |
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| 石家莊律師在線推薦:購房的六個步驟 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時間：2009/6/28 11:34:00 |
購買房產是一項金額巨大的投資，在作出決策前，必須詳細調查欲購房屋的情況，了解購房所涉及的法律問題和購房所應辦理的各種手續(xù)。一般地，購房要經過如下程序（見圖１）：
１、制定購房預算
購房者在購用自住房屋時，必須根據(jù)自身家庭的儲蓄、可獲得的各類貸款以及向親友借款等因素，來估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。購房者在制定購房預算時可從以下幾個方面入手：
（１）估算家庭可動用資金。
（２）考慮欲購房屋的面積。以往住宅商品房實行以建筑面積計價的方法，但依據(jù)北京市《關于新建住宅商品房實行按使用面積計算售價的通知》，從１９９７年７月１日起實行按使用面積計算住宅商品房售價的辦法。
（３）調查有關物業(yè)管理的各項支出。購房者可參考《北京市普通住宅居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（京價（房原（１９９７）第１９６號），也可從親友那里探聽。
（４）衡量家庭償還貸款的能力。購房者一方面要考慮可能獲得的住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款，另一方面也需考慮家庭償還貸款的能力。
（５）確定購房時的稅費支出，包括房產稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政事業(yè)性收費等。
（６）準備必要的咨詢服務費用。
２、收集購房信息
購房者可從以下幾種渠道獲得購房信息：
（１）媒體廣告，包括報刊雜志上的廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等；
（２）親友介紹；
（３）開發(fā)商或代理商郵寄、發(fā)送的宣傳品；
（４）售樓書；
（５）現(xiàn)場廣告牌；
（６）現(xiàn)場展示樣板房；
（７）房地產交易展示會；
（８）直接與房地產營銷人員進行交流；
（９）其他途徑，包括向北京市房地產交易所、咨詢公司等處查詢關于房地產交易的各種資料。
３、查詢商品房的合法性
房地產商在銷售商品房時應具備“五證”：即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。
４、進行實地調查
購房者根據(jù)所收集的購房信息，看中了某一處房屋后，一定要對欲購房屋進行實地調查。眼見為實。購房者在觀看、考察房屋時，務必全面仔細。在查看房屋的內部時，要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質量，裝修標準、裝修質量，房屋的附屬設備是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，內部設計是否合理等方面進行仔細考察。對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。在實地查看過程中，購房者無法調查的情況，或在某些方面存在疑問，購房者還可以直接向現(xiàn)場的售樓人員詢問，真正做到心中有數(shù)。
５、簽訂房屋買賣合同
購房者在簽訂合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房購銷合同的規(guī)范文本，不要使用房地產商單方面制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者簽訂的合同中的各項條款一定要準確、清晰，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵條款。
目前，北京市規(guī)定在商品房購銷時的規(guī)范文本有：《北京市內銷商品房預售契約》、《北京市內銷商品房買賣契約》、《北京市外銷商品房預售契約》、《北京市外銷商品房買賣契約》以及《物業(yè)管理合同》。
６、辦理房屋產權過戶登記
購房手續(xù)的最后一關是辦理房屋產權過戶登記，領取房屋及土地的產權證明，至此購房全過程結束。作者:張輝 來源:北京合同律師網(wǎng)
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