商品房預(yù)售，俗稱“賣樓花”、“賣期房”，這種制度是從香港引入的，而國外大多實(shí)行的是商品房現(xiàn)房銷售制度。商品房預(yù)售是我國目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。雖然國家近來出臺了一些規(guī)范商品房銷售的條例、規(guī)定及司法解釋等，但在商品房預(yù)售中仍存在著很多問題。

　　交易標(biāo)的不確定，購房者風(fēng)險大

　　在商品房預(yù)售中，因在建工程的建設(shè)工期長，交易標(biāo)的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風(fēng)險比一般買現(xiàn)房的大得多。例如，有時開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因?yàn)榉N種原因，個別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進(jìn)住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出后期的房價款要漲價，甚至要求已經(jīng)付過首期房價款的要重新加價等，使購房人無所適從。

　　商品房預(yù)售合同期詐

　　1.購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，只取得一種期待權(quán)，并未真正獲得房屋所有權(quán)，因而常見開發(fā)商將一房多售，或?qū)⒁咽鄢龅姆课菰傩械盅旱群贤�欺詐行為。

　　2.商品房預(yù)售協(xié)議除法定標(biāo)準(zhǔn)合同之外，其余補(bǔ)充協(xié)議和合同附件都由開發(fā)商事先擬定好，并在售房現(xiàn)場簽訂，因此常有開發(fā)商利用這個機(jī)會，在補(bǔ)充協(xié)議和合同附件中約定不公平、不平等條款以免除其責(zé)任、加重購房者責(zé)任、排除或限制購房者主要權(quán)利等等，加之消費(fèi)者法律知識欠缺，很少有能力對簽約進(jìn)行討價還價，不可避免地?fù)p害到自身利益。

　　商品房預(yù)售廣告和宣傳資料具有欺詐性

　　開發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費(fèi)者與之簽訂商品房預(yù)售合同。但當(dāng)房屋竣工后，經(jīng)常會出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，這時購房者往往已支付了房價款，變得非常被動和無能為力了。當(dāng)然，這種情況在最高人民法院今年4月28日公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》后有了改善。這是我國第一次以司法解釋的形式對房地產(chǎn)銷售廣告進(jìn)行了規(guī)范。

　　預(yù)售的商品房產(chǎn)權(quán)上有瑕疵

　　1.部分產(chǎn)權(quán)。某些企業(yè)因效益不好，將企業(yè)自管房屋(如集資建房)以低于市場價向社會公開發(fā)售，購房者最終得到的是部分產(chǎn)權(quán)房屋。

　　2.農(nóng)村集體土地上開發(fā)經(jīng)營的商品房。某些鄉(xiāng)村或郊區(qū)單位擅自將集體土地進(jìn)行開發(fā)，或有些房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)、村合作，由鄉(xiāng)、村出土地，開發(fā)公司出資建造商品房向社會公開發(fā)售。購房者最終得到的“產(chǎn)權(quán)證書”往往是村民榮譽(yù)證或鄉(xiāng)里自制的房屋產(chǎn)權(quán)證書。