商鋪門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的法律探析

作者：韓正元  

商鋪門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一個(gè)普遍存在卻一直未被學(xué)界和實(shí)務(wù)界專門關(guān)注的問題。由于主要依靠慣例或約定俗成，沒有明確的法律規(guī)定，實(shí)踐中發(fā)生很多涉及商鋪門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的糾紛，影響了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的誠信和穩(wěn)定.

轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)的厘定

商鋪門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指承租人（或者門面所有人）將承租（或自己所有）的門面房轉(zhuǎn)租（或出租）給他人，在租金之外收取一定數(shù)額的費(fèi)用。一般認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是包含多種不同性質(zhì)費(fèi)用的復(fù)雜集合，但每一組成部分均有其相關(guān)的法律依據(jù)或合理性。⑴從法律角度看，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購買。物以稀為貴，門面是有限的，當(dāng)前店主的承租期限屆滿時(shí)，如果他有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，后來者支付給他一筆攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)，將他的優(yōu)先續(xù)租權(quán)購買下來，這樣在同等條件下，后來者就能在眾多的競(jìng)爭(zhēng)者中承租到自己想要的攤位。因此，轉(zhuǎn)讓費(fèi)其實(shí)就是購買租賃優(yōu)先權(quán)。⑵從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是機(jī)遇加壟斷產(chǎn)生的利潤，即為機(jī)遇利潤和壟斷利潤。一個(gè)成熟的市場(chǎng)均會(huì)產(chǎn)生可觀的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，在市場(chǎng)初期優(yōu)先擁有攤位的人，在以后的市場(chǎng)發(fā)展中，隨著市場(chǎng)的成熟，以前的攤位就有轉(zhuǎn)讓費(fèi)。前承租者從中賺取的是機(jī)遇利潤和壟斷利潤，機(jī)遇為先，壟斷其次。有機(jī)遇擁有攤位，而攤位的不可再生性產(chǎn)生壟斷，使后來者不得不多掏幾倍的價(jià)格。⑶轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)際也包含了一定的品牌價(jià)值在里面。前業(yè)主租賃某個(gè)門面后，在這個(gè)門面上進(jìn)行長期經(jīng)營，他對(duì)該店面進(jìn)行了裝修投入，經(jīng)營時(shí)又打下了良好的人脈基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)的成熟，該攤位產(chǎn)生了一種無形的商業(yè)價(jià)值，能給經(jīng)營者帶來可觀的利潤。另外，商鋪的承租人在轉(zhuǎn)讓的過程中，其實(shí)是充當(dāng)了中介的角色，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就類似于中介費(fèi)。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)存在的問題

一是轉(zhuǎn)讓費(fèi)越抬越高，沒有規(guī)范。筆者在所居住的城市進(jìn)行了一番調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商鋪轉(zhuǎn)租時(shí)都要收取數(shù)額不等的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，收取的理由五花八門。如解放南路一家面積約20平方米的餐飲店，月租金3500元，店主要3萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，理由是承租者要盤下店內(nèi)的餐飲器具；淮海路一家15平方米左右的服裝店，開出的轉(zhuǎn)讓費(fèi)則為6萬元；在火車站附近，一家打出出租信息的空門面，招租者也要象征性地收5000元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，理由是該門面地理位置好。一般情況下，房東出租門面后，只管與承租人簽租用合同，這為一些初期入駐的店家提供了商機(jī)，當(dāng)承租者經(jīng)營出現(xiàn)問題后，或?yàn)榱藘斶�租金，或?yàn)閾粕弦话�，就�?huì)在轉(zhuǎn)讓費(fèi)上打主意，而門面多次轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓費(fèi)往往像滾雪球般越滾越大。二是出現(xiàn)了專業(yè)轉(zhuǎn)讓族，投機(jī)味道濃厚，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。一些房產(chǎn)中介或者個(gè)人看到這個(gè)行業(yè)有利可圖，就專業(yè)干起了這個(gè)行當(dāng)，自己租了門面不去經(jīng)營，而是再高價(jià)轉(zhuǎn)讓出去，以期賺取差價(jià)。更有一些人利用轉(zhuǎn)讓騙錢，明明房子快到租期或要拆遷，但不告訴被轉(zhuǎn)讓人，導(dǎo)致繼租者遭受損失�？梢�，高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)阻擋了一部分創(chuàng)業(yè)初期資金并不寬裕人的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，同時(shí)也阻礙了商鋪門面的自由流通，不利于創(chuàng)造更高的價(jià)值。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)的法律規(guī)制

今年5月13日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定：“下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱‘交易習(xí)慣’：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法�！睋�(jù)此，轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以看作是這一領(lǐng)域或行業(yè)的交易習(xí)慣，當(dāng)事人應(yīng)該予以遵守。但是必須警惕的是，在投資者逐利的過程中總免不了出現(xiàn)盲目追高的短視行為，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和必要的干預(yù)是不可或缺的。為此，筆者建議：一是在立法上對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)虛高現(xiàn)象予以限制。承租人經(jīng)出租人同意或者承租者有優(yōu)先承租權(quán)的，將租賃物轉(zhuǎn)租（轉(zhuǎn)讓）給第三人的，對(duì)承租人先期的投入可以向第三人收取一定的費(fèi)用，除設(shè)備現(xiàn)價(jià)值之外的其他費(fèi)用最高不得超出該租賃物同期一年租金總和的一倍。二是在審判實(shí)踐中要認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同是否有效，應(yīng)適用合同法中關(guān)于合同轉(zhuǎn)租的條款。如系雙方真實(shí)意思表示，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，一方要求返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的不予支持；如轉(zhuǎn)讓費(fèi)超出了一年租金的一倍，可以認(rèn)為顯失公平，予以減少。

（作者單位：江蘇省徐州市鼓樓區(qū)人民法院）