關(guān)鍵詞：物業(yè)合同 物業(yè)費(fèi) 抗辯權(quán) 變更合同

    筆者所在的縣級(jí)市，近年來物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾日顯突出，該領(lǐng)域糾紛大量產(chǎn)生，因此訴訟案件也隨之產(chǎn)生。市人民法院受理物業(yè)糾紛案件逐年增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年以前沒有出現(xiàn)此類糾紛。 2006年 3起，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴業(yè)主，其中2起判決，1起撤訴。2007年6起，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴業(yè)主，6起判決。2008年共46起，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴業(yè)主，其中28起撤訴，16起判決，2起調(diào)解。所有涉訴案件均是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)的糾紛案件。可以說，當(dāng)前物業(yè)糾紛的矛盾焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)問題。

    物業(yè)服務(wù)糾紛中物業(yè)費(fèi)問題最常見，然而，在物業(yè)費(fèi)拖欠背后隱藏著許多其他問題，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)作為外在的現(xiàn)象有其根源：房地產(chǎn)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題沒有得以妥善解決，而房地產(chǎn)商又與物業(yè)企業(yè)有著說不清的聯(lián)系，致使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾；物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，物業(yè)收費(fèi)內(nèi)容不合理，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗；一些業(yè)主只想吃“免費(fèi)餐”，惡意拖欠物業(yè)費(fèi)等。

    物業(yè)服務(wù)糾紛中物業(yè)費(fèi)問題最為常見，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿以拒交服務(wù)費(fèi)的方式表達(dá)，是否合法不論，卻最為直接也最有力。但物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的根本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)需要相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，對(duì)業(yè)主的拖欠行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往以變相降低服務(wù)作為“回報(bào)”，導(dǎo)致雙方矛盾愈加激烈。城市小區(qū)居住人口密集，糾紛一旦產(chǎn)生，涉及的人數(shù)少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。物業(yè)服務(wù)糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發(fā)社區(qū)矛盾，甚至引發(fā)社會(huì)矛盾。物業(yè)服務(wù)糾紛的預(yù)防和恰當(dāng)處理小到影響小區(qū)的和諧安定，大到影響社會(huì)的和諧安定，因此對(duì)這一問題的關(guān)注具有現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還很不成熟，物業(yè)合同又具有自身的特殊性，我國(guó)法律、行政法規(guī)所確立的一些交易規(guī)則難以適用到物業(yè)服務(wù)合同審理中。法院在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，有必要研究物業(yè)服務(wù)的特殊性，對(duì)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及法律強(qiáng)制性規(guī)定的適用加以探討和界定，確保物業(yè)服務(wù)糾紛得到妥善處理。

    一．物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

    物業(yè)服務(wù)行業(yè)是隨著人們居住環(huán)境的改變而逐漸形成的。隨著人口不斷地向城市集中，地少人多成為城市的一個(gè)顯著特點(diǎn)。為了解決城市居民居住問題，住房向立體方向發(fā)展，出現(xiàn)了多層住宅，改變了過去一家一院的獨(dú)立居住狀況。由此，房屋所有權(quán)制度受到了極大的沖擊，出現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)這一新的物權(quán)種類。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物業(yè)服務(wù)制度的法律基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。[①]共同管理權(quán)表現(xiàn)為對(duì)建筑物管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)決定過程中形成的成員權(quán)。物業(yè)公司,是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托,以有償服務(wù)的方式,為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)的獨(dú)立法人 [②]。取得相應(yīng)的資質(zhì)證書是企業(yè)開展物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)的前提條件。物業(yè)公司每年都要按照規(guī)定向有關(guān)部門完成備案登記工作。

    物業(yè)管理是以對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序進(jìn)行維護(hù)為主要內(nèi)容的活動(dòng)。在高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)生活中，由于缺少時(shí)間、精力、能力，業(yè)主已不可能躬親于物業(yè)的管理，將物業(yè)的管理常常委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。此種管理屬于私法自治領(lǐng)域，往往由業(yè)主或業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，確立雙方的權(quán)利義務(wù)。

    由于我國(guó)《合同法》分則并未專門規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同，因此物業(yè)合同屬于無名合同，受《合同法》總則的調(diào)整。在最高法院“案由規(guī)定”中將物業(yè)合同糾紛納入服務(wù)合同的大類中。物業(yè)服務(wù)合同糾紛與其他類型的服務(wù)合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權(quán)利義務(wù)主體看，業(yè)主一方具有群體性特征。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)往往有較多的業(yè)主，成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。雖然實(shí)質(zhì)上是業(yè)主單個(gè)個(gè)體作為物業(yè)服務(wù)合同實(shí)體權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，但在程序上往往要按照業(yè)主大會(huì)的決議、以業(yè)主委員會(huì)的名義決定共同事項(xiàng)。從合同的標(biāo)的看，作為物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的的物業(yè)服務(wù)行為具有“公共物品”屬性。物業(yè)服務(wù)在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費(fèi)上具有非競(jìng)爭(zhēng)性，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)具有非排他性，在小區(qū)內(nèi)的任何一個(gè)業(yè)主均有權(quán)享受物業(yè)服務(wù)。

    二．物業(yè)費(fèi)糾紛案件在審理上的特點(diǎn)

    （一）業(yè)主大多處于劣勢(shì)地位。

    在物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，多是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)。業(yè)主多是自然人主體，相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織體來說舉證能力較弱。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，依照國(guó)家規(guī)定必須建立相應(yīng)的服務(wù)管理制度。故相關(guān)的服務(wù)檔案資料由其保存，在舉證時(shí)較容易提出已提供有關(guān)服務(wù)的證據(jù)。業(yè)主往往是在被通知應(yīng)訴時(shí)才開始尋找證據(jù)，有些證據(jù)如果業(yè)主不刻意保留，在訴訟時(shí)已經(jīng)滅失。特別是在業(yè)主主張物業(yè)公司服務(wù)不到位，以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗的案件中，業(yè)主大多不能舉證來對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主在預(yù)期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔(dān)訴訟費(fèi)用的情況下，往往無奈之下補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，以換得物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤訴了事。因此呈現(xiàn)出來的就是物業(yè)費(fèi)糾紛案件撤訴的比例較高。還有一部分案件是被告缺席審理的，業(yè)主拒絕出庭應(yīng)訴，業(yè)主不積極應(yīng)訴，由于證據(jù)優(yōu)勢(shì)原則，往往最終判決以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勝訴告終。拒付服務(wù)費(fèi)理由不充足，是業(yè)主敗訴的主要原因。業(yè)主的拒付理由主要是物業(yè)服務(wù)有瑕疵，例如草坪未及時(shí)修剪、安保措施不力、小區(qū)居民飼養(yǎng)的家畜管理不力等問題。即使業(yè)主出庭應(yīng)訴，在法庭上業(yè)主多情緒激動(dòng)認(rèn)為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，并不能提供相關(guān)的實(shí)物證據(jù)來證明；或者主張的一些事由并不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍，本不是物業(yè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，缺少關(guān)聯(lián)性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。業(yè)主在訴訟中是比較被動(dòng)的一方。

    （二）雙方當(dāng)事人情緒對(duì)立，調(diào)解難度大。

    業(yè)主認(rèn)為自己交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的前提是享受到預(yù)期的服務(wù)，既然物業(yè)服務(wù)不符合約定，存在這樣那樣的問題，就不應(yīng)該完全依照約定支付費(fèi)用。只有在物業(yè)服務(wù)得到切實(shí)改觀并達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，才愿意繼續(xù)交費(fèi)。物業(yè)則堅(jiān)持自身的服務(wù)已經(jīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主的要求已經(jīng)超出了合理界限。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)互不相讓，走到訴訟這一步，雙方已經(jīng)相互比較反感，態(tài)度比較強(qiáng)硬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擔(dān)心妥協(xié)作出讓步會(huì)影響以后的服務(wù)工作開展，害怕其他原本按時(shí)交費(fèi)的業(yè)主也效仿拖欠費(fèi)用的業(yè)主，導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，不愿讓步。業(yè)主則認(rèn)為自己在服務(wù)中已經(jīng)受到不適當(dāng)待遇，讓步只是更大的犧牲。由于雙方當(dāng)事人情緒對(duì)立，對(duì)訴訟結(jié)果的期待值相差較大，因此案件的調(diào)解難度大，調(diào)解率比較低。

    三．物業(yè)費(fèi)糾紛案件審理中應(yīng)明晰的問題

    （一）對(duì)業(yè)主合同抗辯權(quán)的行使是否支持

    法律基于合同履行中的誠(chéng)實(shí)信用原則及公平原則，在雙務(wù)合同履行中賦予當(dāng)事人各種抗辯權(quán)，使之可以在給付利益實(shí)現(xiàn)陷于危機(jī)時(shí)對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人之請(qǐng)求，充分預(yù)防各種不公平及利益受侵害的情況發(fā)生。在物業(yè)糾紛中業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)費(fèi)作為對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抗辯，試圖維護(hù)自身權(quán)益。物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，業(yè)主可以通過行使合同抗辯權(quán)來保護(hù)自己，但在多大程度上可以行使這一權(quán)利還要區(qū)分具體情況。

    業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在合同關(guān)系，業(yè)主的主要義務(wù)是交納服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)的主要義務(wù)是提供對(duì)應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性的特征，物業(yè)服務(wù)合同屬于當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)、有先后履行順序的合同，在實(shí)踐中一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)先提供服務(wù)，業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依照《合同法》第六十七條的規(guī)定，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。這一權(quán)利在學(xué)理上被稱為后履行抗辯權(quán)。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定，即其不履行或者不適當(dāng)履行合同義務(wù)，根據(jù)《合同法》有關(guān)違約責(zé)任的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)首先確定屬于根本違約還是一般違約。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為屬于根本違約，完全不履行合同義務(wù)或不完全履行合同主要義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)作為抗辯應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С�。具體而言，對(duì)于物業(yè)服務(wù)區(qū)域的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，衛(wèi)生和秩序維護(hù)等必備事務(wù)中的大部分事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本沒有提供，應(yīng)屬于根本違約的情形，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    后履行抗辯權(quán)的適用是以對(duì)方未履行作為要件，如果對(duì)方已履行義務(wù)，另一方就不得主張抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。雖然《合同法》第六十七條規(guī)定“一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”，但該條規(guī)定未對(duì)“不符合約定”的范圍加以定義，在審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況綜合認(rèn)定。筆者認(rèn)為，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護(hù)、管理等義務(wù)，服務(wù)基本到位，雖然存在一些細(xì)微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當(dāng)事人合同目的實(shí)現(xiàn)，業(yè)主就無權(quán)引用合同履行抗辯權(quán)。物業(yè)公司基本提供了物業(yè)服務(wù)，只是不符合或者沒有達(dá)到合同約定的完整要求，此情形應(yīng)屬于一般違約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了合同的主要義務(wù)，那么業(yè)主的主要義務(wù)——支付物業(yè)費(fèi)不應(yīng)當(dāng)免除。業(yè)主可以要求對(duì)方以繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔(dān)違約責(zé)任，但其不支付物業(yè)費(fèi)的抗辯不應(yīng)支持。還應(yīng)注意的是《合同法》規(guī)定的后履行抗辯權(quán)其性質(zhì)屬于阻卻的抗辯權(quán)，并非滅權(quán)的抗辯權(quán)，只是暫時(shí)阻止對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求權(quán)的行使。[③]當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行事后補(bǔ)救，完全履行了合同的義務(wù)，合同的目的得以實(shí)現(xiàn)，后履行抗辯權(quán)消失，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)履行自己的相應(yīng)義務(wù)，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    (二)對(duì)業(yè)主申請(qǐng)變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的裁量

    在物業(yè)費(fèi)糾紛中，業(yè)主往往請(qǐng)求法院變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。依法理，合同變更的形式包括法定變更、裁判變更和協(xié)議變更。法定變更一般是由于違反了法律的禁止性規(guī)定，依法律的強(qiáng)制性規(guī)定直接變更。協(xié)議變更是當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果，體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治。裁判變更是人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請(qǐng)，依照法律對(duì)可變更、可撤銷合同進(jìn)行干預(yù)的結(jié)果，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同自由的適度干預(yù)。依照《合同法》第五十四條的規(guī)定，可變更的合同包括：因重大誤解訂立的合同；在訂立合同時(shí)顯失公平的合同；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同（受損害方有權(quán)請(qǐng)求變更）。需要注意的是，撤銷權(quán)和變更權(quán)的除斥期間為一年,根據(jù)《合同法》第五十五條的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。進(jìn)而按照這一規(guī)定請(qǐng)求人民法院變更合同的權(quán)利亦消滅。在物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)價(jià)格的變更適用上述基本規(guī)則。在審判實(shí)踐中，法院在審理此類案件時(shí)應(yīng)先查明業(yè)主的申請(qǐng)是否過除斥期間，接著應(yīng)針對(duì)業(yè)主請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的具體情形依照法律規(guī)則逐一分析確定是否準(zhǔn)許變更。

    （1）業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同系格式合同為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。

    業(yè)主主張?jiān)谫?gòu)房時(shí)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是格式合同，在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)并無選擇的余地，該協(xié)議不是其真實(shí)的意思表示。在上述情形下,如果業(yè)主沒有提出其他的理由,對(duì)此類變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的訴訟請(qǐng)求,不應(yīng)支持。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》這樣規(guī)定是因?yàn)樯唐贩渴鄢龅倪^程一般是比較長(zhǎng)的時(shí)間，業(yè)主陸續(xù)入住小區(qū)，短時(shí)間內(nèi)無法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)來代表業(yè)主行使權(quán)利，但是對(duì)小區(qū)的維護(hù)是從建筑物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同滿足前期物業(yè)需求。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，如果業(yè)主對(duì)前期物業(yè)不滿意，又無法與物業(yè)公司就變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格達(dá)成一致意見，經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決議，可以成立業(yè)主委員會(huì)，終止前期物業(yè)服務(wù)合同，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這也就意味著業(yè)主面對(duì)此種情形時(shí)具有自主選擇的權(quán)利，其意思自治并未受到限制，其權(quán)利受到制約時(shí)有相應(yīng)的救濟(jì)手段，因此在這種情形下應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，不應(yīng)由法院裁判權(quán)介入，不應(yīng)支持業(yè)主的變更請(qǐng)求權(quán)。否則可能導(dǎo)致司法對(duì)私法自治的過度干預(yù),影響物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的正常發(fā)展。

    （2）業(yè)主以物業(yè)服務(wù)價(jià)格的計(jì)算依據(jù)不實(shí)為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。

    對(duì)業(yè)主的這一主張，如果經(jīng)法院查證屬實(shí)，一般應(yīng)當(dāng)予以支持。在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)價(jià)格計(jì)算資料進(jìn)行物業(yè)成本分析，進(jìn)而衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的價(jià)格是否合理。如果物業(yè)服務(wù)價(jià)格的計(jì)算依據(jù)不實(shí)，致使物業(yè)服務(wù)價(jià)格虛高，業(yè)主誤以為真并以此作為判斷依據(jù)，那么業(yè)主就是在受欺騙狀態(tài)下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這種行為屬于欺詐行為，其以欺詐手段使業(yè)主在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，這屬于《合同法》第五十四條規(guī)定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。因此業(yè)主作為受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院變更，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。

    （3）以物業(yè)服務(wù)距離雙方約定標(biāo)準(zhǔn)有差距為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。

    對(duì)業(yè)主的這一主張一般不應(yīng)當(dāng)支持。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人約定的結(jié)果，合同的訂立是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)是在合同履行過程中出現(xiàn)了瑕疵，不符合約定內(nèi)容，并不符合法定可變更的情形，其變更請(qǐng)求不能支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了服務(wù)約定，業(yè)主為了維護(hù)自身權(quán)益，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，或者與其解除合同，另聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    （三）對(duì)雙方當(dāng)事人是否違約的認(rèn)定

    在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中當(dāng)事人要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，首先需要對(duì)是否違約予以認(rèn)定。只有認(rèn)定違約的事實(shí)，才能確定違約責(zé)任主體以及承擔(dān)責(zé)任的比例。業(yè)主的違約形式多是不按期交納物業(yè)費(fèi)，其違約責(zé)任的承擔(dān)一般在物業(yè)服務(wù)合同中約定為：如果逾期交納物業(yè)費(fèi)則按遲延支付的天數(shù)，以及依所欠數(shù)額的一定比例支付違約金。物業(yè)公司的違約責(zé)任在合同中則多是約定如果對(duì)業(yè)主造成損害則對(duì)業(yè)主的損害給予賠償。但在實(shí)踐中業(yè)主多是要求對(duì)以往所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減少一部分收取的方式來承擔(dān)違約責(zé)任。由于對(duì)業(yè)主造成的損害多難以具體計(jì)算，例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)修剪草坪影響小區(qū)美觀，缺乏對(duì)小區(qū)流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對(duì)業(yè)主的損失很難做具體衡量。因此針對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)，減少費(fèi)用的方式是比較合適的承擔(dān)責(zé)任的方式。

    對(duì)業(yè)主是否違約的認(rèn)定是比較容易的，只要核對(duì)業(yè)主是否按期交納服務(wù)費(fèi)就能判斷。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約則比較難判斷。每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)有自己的評(píng)判，作為業(yè)主的一種主觀認(rèn)識(shí)，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的程度是有差別的。小區(qū)的業(yè)主很多，每個(gè)人都有不同的認(rèn)識(shí)觀念，就會(huì)形成多種認(rèn)識(shí)究竟以誰的為準(zhǔn)難有定論。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)到底值不值，一般的業(yè)主沒有自行評(píng)判的能力，法官的評(píng)判也難說客觀公正，畢竟要判斷的要素很多且專業(yè)。因此由專業(yè)的機(jī)構(gòu)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)進(jìn)行打分評(píng)判，并按照小區(qū)面積、業(yè)主要求檔次、整體規(guī)模進(jìn)行成本費(fèi)用的測(cè)算，最終確定服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否一致的做法比較科學(xué)。當(dāng)事人可以向法庭申請(qǐng)由專業(yè)人員出庭進(jìn)行說明，法庭也可以組織專業(yè)人員進(jìn)行對(duì)質(zhì)。專業(yè)人員出庭有利于法官對(duì)證據(jù)作出正確判斷。法院根據(jù)物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的程度，酌情降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，既維持雙方物業(yè)服務(wù)關(guān)系，又保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

1、《物權(quán)原理與物業(yè)管理》，傅鼎生，載《政治與法律》2004年第5期。

2、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的法律調(diào)整》，陳鑫，載《法律適用》2006年第11期。

3、《關(guān)于物業(yè)管理糾紛的思考》，趙彩艷，載《法制與社會(huì)》2008年第1期。

4、《違約責(zé)任論》，王利明，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000年。

注釋：

[①] 《物權(quán)原理與物業(yè)管理》，傅鼎生，載《政治與法律》2004年第5期。

[②] 劉興桂,劉文清. 物業(yè)服務(wù)合同主體研究〔J 〕. 法商研究,2004 ，（3）

[③] 《新合同法審判實(shí)務(wù)研究》，尹忠顯主編，人民法院出版社2006年版第152頁。