趙先生租用鄧女士的房屋。雙方約定，趙先生每年支付租金10萬元；任何一方違約應(yīng)賠償對方損失，并支付違約金。合同簽訂后，趙先生只支付了1年的租金，就再也沒有給付，且在沒有經(jīng)鄧女士同意的情況下，將房屋及自己購置的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租給了吳女士。吳女士經(jīng)營數(shù)月撤出后，趙先生告知鄧女士要求其接收房屋，并給付自己裝修房屋支出的費(fèi)用。鄧女士不同意，起訴至通州區(qū)法院，要求趙先生給付拖欠的租金，并解除雙方的租賃合同。

趙先生經(jīng)合法傳喚沒有到庭應(yīng)訴，鄧女士放棄了解除租賃合同的訴訟請求。法院缺席判決趙先生給付鄧女士房租。判決后，趙先生提起訴訟，稱其只經(jīng)營了1年，并已支付了1年的房租。后房屋由吳女士經(jīng)營使用，與其無關(guān)。要求解除雙方的租賃合同，鄧女士給付裝修房屋補(bǔ)償款12萬余元。鄧女士對上述訴訟請求都不同意，并提出反訴，稱如果解除租賃合同，則要求趙先生承擔(dān)違約責(zé)任。

一般情況下，對違約方違反合同，又提出解除合同，而履約方不同意時(shí)，法院不應(yīng)支持解除合同，但本案具有特殊性。

在趙先生起訴前，鄧女士曾提起訴訟，要求過解除合同。但在庭審過程中，趙先生沒有出庭，鄧女士也放棄了要求解除合同的訴訟請求。由此可以看出，鄧女士本有意解除合同，但因趙先生的不到庭，以及其他原因，她放棄了解除合同的訴訟請求。

法院缺席判決趙先生給付租金后，趙先生提起訴訟，要求解除租賃合同，鄧女士給付裝修房屋的補(bǔ)償金12萬余元。鄧女士不同意趙先生的訴訟請求，并稱，如果法院解除雙方的租賃合同，則要求趙先生給付違約金，并支付拖欠的租金�？梢�，趙先生、鄧女士都愿意解除合同。但二人沒有達(dá)成協(xié)議，是因?yàn)殡p方在裝修房屋價(jià)格的補(bǔ)償問題上，分歧太大。

解除合同后，當(dāng)事人約定的特定權(quán)利和特定合同條款，主要是有關(guān)獨(dú)立存在的解決爭議方法的條款、合同結(jié)算和清理?xiàng)l款以及當(dāng)事人請求損害賠償?shù)臋?quán)利的條款等，不因合同解除而失去效力。

本案中，趙先生沒有如約交納租賃費(fèi)，并沒經(jīng)鄧女士同意，將承租房屋轉(zhuǎn)租給他人，其行為屬于違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。解除合同后，可以根據(jù)合同中的違約條款來懲罰違約方趙先生，保護(hù)鄧女士的合法權(quán)益，補(bǔ)償其因違約行為而遭到的相應(yīng)損失。所以，雙方簽訂的合同應(yīng)予解除。實(shí)際租賃期間的租金，趙先生應(yīng)按照合同的約定給付鄧女士，并支付遲延履行的違約金。另外，趙先生對承租的房屋進(jìn)行了裝修，且經(jīng)營時(shí)間不長，雙方在合同中，又沒有約定合同解除后裝修價(jià)值的歸屬，根據(jù)公平原則，受益人鄧女士應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償趙先生部分裝修款。

最終，法院判決，解除趙先生與鄧女士簽訂的房屋租賃合同；鄧女士給付趙先生房屋裝修補(bǔ)償款8萬余元；趙先生給付鄧女士違約金12萬元及拖欠的房租。
北京法院網(wǎng)  吳連啟　張萍