裁判要旨
在合同未成立、無效或被撤銷的情形下，對此負(fù)有過錯的一方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償合同相對方的信賴?yán)鎿p失。
■案情
2003年12月29日，某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局（甲方，以下簡稱技術(shù)監(jiān)督局）與天象公司（乙方）簽訂一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：甲方以700萬元的價格轉(zhuǎn)讓其位于淮海路109號的一棟辦公大樓、辦公大樓東側(cè)門面房及后院一棟小樓的所有權(quán)給乙方；乙方在合同簽訂后10日內(nèi)匯入甲方賬戶50萬元，2004年2月29日、5月31日、12月31日前分別再匯入甲方賬戶100萬元、200萬元、350萬元；若乙方在2004年12月31日前未付清所有款項(xiàng)，甲方有權(quán)將一樓大廳及后樓三至四層使用權(quán)收回。合同簽訂后，天象公司于2004年1月8日、4月29日兩次支付技術(shù)監(jiān)督局購房款50萬元、100萬元，技術(shù)監(jiān)督局按約向天象公司交付了辦公樓一樓大廳和后院小樓三至四層。2004年2月，天象公司將一樓辦公大廳以每年45萬元的租金出租給了中國聯(lián)通某分公司（以下簡稱聯(lián)通公司），租期5年，聯(lián)通公司先行支付了三年租金135萬元。前述合同約定的付款期限屆滿后，技術(shù)監(jiān)督局于2005年3月25日給天象公司發(fā)出《關(guān)于處理解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同遺留問題的函》，稱雙方已于2005年3月1日達(dá)成了解除合同的口頭協(xié)議，要求天象公司于2005年3月30日前與該局協(xié)商解決合同解除后的遺留問題。天象公司接函后回復(fù)《關(guān)于繼續(xù)履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的函》，認(rèn)為技術(shù)監(jiān)督局所稱的雙方于2005年3月1日達(dá)成的解除合同的口頭協(xié)議等與事實(shí)不符，要求技術(shù)監(jiān)督局繼續(xù)履行合同。因雙方對是否解除合同未達(dá)成一致，技術(shù)監(jiān)督局遂以天象公司沒有履行合同的主要義務(wù)，嚴(yán)重違約為由，于2005年4月8日訴至一審法院，請求判令解除合同并由天象公司承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院審理后，認(rèn)為涉案合同屬無效合同，依法向雙方進(jìn)行了釋明。技術(shù)監(jiān)督局于2005年12月16日變更其訴訟請求為：收回一樓大廳、地下室原出租部分和后院小樓三至四層的使用權(quán)；天象公司將從聯(lián)通公司收取的135萬元租金退回技術(shù)監(jiān)督局。同日，天象公司提起反訴，請求判令技術(shù)監(jiān)督局賠償因合同無效給其造成的損失500萬元并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
技術(shù)監(jiān)督局轉(zhuǎn)讓的上述房地產(chǎn)所涉土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)；雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議未報某市人民政府審批。
根據(jù)一審法院應(yīng)天象公司申請委托鑒定的結(jié)果，在評估基準(zhǔn)日2005年12月16日，案涉房產(chǎn)的市值為1275.6965萬元。
■裁判
安徽省淮北市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：技術(shù)監(jiān)督局與天象公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，該合同未報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，應(yīng)為無效合同。技術(shù)監(jiān)督局在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時明知其土地使用權(quán)系劃撥而來的情況下沒有履行報批手續(xù)，且在訴訟過程中怠于補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，對合同無效應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。天象公司簽訂合同時沒有盡到注意義務(wù)，對合同無效亦有一定責(zé)任。雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自過錯大小，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)法律的規(guī)定，合同無效后，雙方因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)相互予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。遂判決：1.天象公司于判決生效后15日內(nèi)將技術(shù)監(jiān)督局一樓大廳和后院小樓三至四層的使用權(quán)及一樓大廳出租租金135萬元返還給技術(shù)監(jiān)督局，技術(shù)監(jiān)督局在接收上述權(quán)利及款項(xiàng)的同時返還天象公司已付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款150萬元，相互折抵后技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)給付天象公司15萬元；2.技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)賠償天象公司損失280萬元；3.駁回天象公司的其他訴訟請求。
技術(shù)監(jiān)督局與天象公司均不服一審判決，向安徽省高級人民法院提起上訴。技術(shù)監(jiān)督局上訴稱：天象公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)企業(yè)，其未盡基本的審慎和注意義務(wù)導(dǎo)致合同無效，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；一審判決將房屋升值部分的利益認(rèn)定為天象公司的實(shí)際損失并判決該局賠償天象公司可得利益損失違反合同法的規(guī)定；一審判決該局賠償對方280萬元損失沒有事實(shí)依據(jù)。天象公司上訴稱：案涉合同無效的全部責(zé)任應(yīng)由技術(shù)監(jiān)督局承擔(dān)，天象公司并無過錯；135萬元租金全部歸技術(shù)監(jiān)督局所有不合理；一審所判的280萬元遠(yuǎn)未彌補(bǔ)天象公司的損失，涉案房產(chǎn)2005年12月16日的市場價值為1275.6965萬元，已高出700萬元的合同價575.6965萬元。
安徽高院經(jīng)審理認(rèn)為：1.涉案合同項(xiàng)下的土地系劃撥性質(zhì)，技術(shù)監(jiān)督局作為出讓方有義務(wù)在合同簽訂前或至提起訴訟前，對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及的土地履行相關(guān)審批手續(xù)，其未履行該項(xiàng)義務(wù)構(gòu)成締約過失，對導(dǎo)致合同無效負(fù)有主要責(zé)任。天象公司作為受讓方未盡到必要的注意義務(wù)，對導(dǎo)致合同無效應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。2.合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故天象公司應(yīng)將技術(shù)監(jiān)督局辦公大樓一樓大廳、后院小樓三至四層的使用權(quán)返還技術(shù)監(jiān)督局，技術(shù)監(jiān)督局應(yīng)將收取的購房款150萬元返還天象公司。租金是使用房屋取得的收益，租金上漲的主要原因是市場因素。在房屋出租過程中，天象公司雖存在經(jīng)營成本支出，但其未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明，故一審將135萬元租金全部作為該公司因合同取得的財產(chǎn)而判令其予以返還，并無不當(dāng)。天象公司關(guān)于其出租收益超出技術(shù)監(jiān)督局自行出租所得的部分不應(yīng)返還的上訴主張，該院不予支持。3.由于技術(shù)監(jiān)督局對導(dǎo)致合同無效存在過錯，依照合同法第四十二條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任，賠償天象公司信賴?yán)鎿p失。其賠償范圍不僅包括對方實(shí)際支出的締約和履行費(fèi)用等直接損失，還應(yīng)包括由于信賴合同有效，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益。綜合考慮涉案房地產(chǎn)的性質(zhì)和價值及天象公司實(shí)際付款情況、雙方過錯責(zé)任的大小等因素，可確定由技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬元。一審判令技術(shù)監(jiān)督局賠償280萬元，沒有充分考慮天象公司未按期足額付款的事實(shí)，有失公允。技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于賠償損失數(shù)額過高的上訴理由部分成立，該院予以支持。
據(jù)此，案經(jīng)審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）(二)項(xiàng)和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十八條、第四十二條的規(guī)定，判決：維持一審判決主文第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；變更一審判決主文第二項(xiàng)為技術(shù)監(jiān)督局于判決生效之日起15日內(nèi)償付天象公司100萬元。
■評析
可以看出，一、二審法院對這起案件的裁判結(jié)果雖有差異，但處理思路是一致的，即某市技術(shù)監(jiān)督局對造成涉案合同無效的法律后果負(fù)有主要過錯，應(yīng)對合同的相對方天象公司承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償其信賴?yán)鎿p失。關(guān)于締約過失責(zé)任及信賴?yán)鎿p失賠償問題，我國現(xiàn)行法律的規(guī)定較為原則，目前理論界仍存在較大的爭議，實(shí)務(wù)界普遍感到操作起來有相當(dāng)大的難度，因此法院這方面的案例并不多見，本案可以說是一起典型案例。
本案中，某市技術(shù)監(jiān)督局系將其在劃撥土地上建筑的房屋轉(zhuǎn)讓給天象公司，雙方簽訂合同后，該合同尚處于未生效狀態(tài)，作為轉(zhuǎn)讓方和劃撥土地的使用權(quán)人，技術(shù)監(jiān)督局依據(jù)協(xié)助、勤勉和誠實(shí)等先合同義務(wù)應(yīng)及時履行相應(yīng)的報批手續(xù)促使合同生效，但技術(shù)監(jiān)督局至起訴前均怠于履行上述義務(wù)并致使合同被法院認(rèn)定為無效，故技術(shù)監(jiān)督局是以不作為的方式違反了先合同義務(wù)，其行為違法且主觀過錯十分明顯。反觀天象公司，其雖未完全履行給付轉(zhuǎn)讓款的義務(wù)，但基于對技術(shù)監(jiān)督局的信賴和對合同目的得以實(shí)現(xiàn)的預(yù)期，部分履行了義務(wù)并已就受讓的房屋加以經(jīng)營（出租），因合同被認(rèn)定無效，雙方返還因合同取得的財產(chǎn)，在涉案房屋已大幅漲價的情況下，天象公司受損是不可避免的。技術(shù)監(jiān)督局已構(gòu)成了締約過失，應(yīng)對天象公司承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。法院以合同生效并得以正常履行情況下該公司可獲得的房產(chǎn)升值利益為參考酌定其損失的裁判思路無疑是值得肯定的。同時，一、二審法院均注意到，天象公司作為房屋買受人在簽訂和履行合同過程中應(yīng)盡必要的注意義務(wù)，其對交易風(fēng)險應(yīng)有一定的預(yù)判能力，但該公司輕信合同有效并能最終得以履行，可能因此喪失了與第三人訂約的機(jī)會，對其利益受損主觀上亦存有過失，故根據(jù)“過失相抵”規(guī)則，相應(yīng)減輕了技術(shù)監(jiān)督局的賠償責(zé)任。此外，一、二審法院亦考慮了天象公司僅給付了少部分購房款的實(shí)際情況并將其作為酌定因素之一，二審最終判令技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬元，這一賠償數(shù)額應(yīng)該說是比較適當(dāng)?shù)摹?
本案案號為：（2007）皖民一終字第144號
案例編寫人：安徽省高級人民法院 佘延宏
