一、房屋買賣行為分為兩個(gè)階段：

   1、簽訂有效的房屋買賣合同。

   A.簽訂房屋買賣合同是個(gè)債權(quán)行為，即物權(quán)變動的“原因行為”；

   B.作為原因行為的買賣合同是否生效，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同成立的自身要件進(jìn)行判斷。

   2、實(shí)施該房屋買賣合同，產(chǎn)權(quán)過戶變更登記。

   A.“登記”行為導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動，即“物權(quán)行為”；

   B.不動產(chǎn)物權(quán)變動必須以登記為生效要件。

   二、合同生效的要件。

   1、合同主體合法：即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立合同相適應(yīng)的民事行為能力；

   2、行為人訂立合同是意思表示真實(shí)；

   3、合同內(nèi)容不違反法律和社會公共利益。

   三、房屋買賣合同有效在先，房屋買賣合同有效是過戶登記的前提；過戶登記是房屋買賣合同有效的結(jié)果，而不是合同有效的要件。

【法條鏈接】

《物權(quán)法》

   第六條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

   第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

   第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)

    第九條　依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。
　　合同法第七十七條第二款、第八十七條、第九十六條第二款所列合同變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形，依照前款規(guī)定處理。