商品房買(mǎi)賣(mài)涉及房產(chǎn)面積測(cè)量、廣告、合同、權(quán)屬等眾多方面，因而與之相關(guān)的法規(guī)也特別地多，同時(shí)，房地產(chǎn)是一個(gè)還處在發(fā)展中的市場(chǎng)，有關(guān)法規(guī)的變化也就特別地頻繁，這些法規(guī)發(fā)布實(shí)施時(shí)間有先后，有些法規(guī)還幾經(jīng)修改，法規(guī)的內(nèi)容有些還有交叉重復(fù)，因此，只有全面地、完整地、準(zhǔn)確地援引相關(guān)法規(guī)條文，才能有針對(duì)性地解決有關(guān)商品房面積的糾紛。
以建筑面積計(jì)量已成慣例
自房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)直到現(xiàn)在，大部分的法規(guī)和實(shí)際銷售以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等都以建筑面積作為計(jì)量單位。
國(guó)務(wù)院1998年7月出臺(tái)了行政法規(guī)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，該《條例》第28條規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任�！彪m未規(guī)定商品房以何種方式計(jì)價(jià)，但第一次也是惟一一次明確規(guī)定了銷售合同要載明使用面積。兩年多來(lái)，這項(xiàng)法規(guī)在許多地方并未得到執(zhí)行。如北京市，2000年共銷售商品住宅9.9萬(wàn)多套，共計(jì)898.2萬(wàn)平方米，在使用的由管理部門(mén)提供的幾種格式合同中，絕大多數(shù)沒(méi)有載明使用面積。
在此之前，并沒(méi)有法規(guī)對(duì)使用面積作出規(guī)定。早在1982年11月，國(guó)家經(jīng)委頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，就已對(duì)房地產(chǎn)建筑面積作了明確的界定，其中并無(wú)使用面積的計(jì)算規(guī)則。1992年7 月1 日施行又經(jīng)北京市人民政府第12號(hào)令修改的《北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)商品住宅樓房管理辦法》也規(guī)定，商品住房實(shí)際售價(jià)以建筑面積計(jì)算。1998年5月，北京市房屋土地管理局《關(guān)于加快辦理出售公有住房權(quán)屬審查、面積測(cè)算、買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶、登記發(fā)證手續(xù)有關(guān)問(wèn)題的通知》中同樣采用了建筑面積作為計(jì)量單位。1995年建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)第三條規(guī)定： 商品房銷售以建筑面積為計(jì)算單位。建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。在北京市有關(guān)部門(mén) 1998年12月11日(京房地權(quán)字1285號(hào))和2000年9月?lián)税l(fā)布實(shí)施的該分?jǐn)傄?guī)則的暫行規(guī)定中規(guī)定：商品房建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中雖然也規(guī)定了住宅套內(nèi)的使用面積，但只是在計(jì)算套內(nèi)建筑面積時(shí)才用到使用面積這一概念及計(jì)算方法，并沒(méi)改變銷售面積以建筑面積計(jì)算的規(guī)定。
在此之后，今年6月1日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》采用了多種計(jì)價(jià)方式，即按套計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)(第18條)，但也未明確采用按使用面積計(jì)價(jià)。
從上述法規(guī)可以看出：在1998年7月以前，沒(méi)有一個(gè)法規(guī)規(guī)定商品房銷售應(yīng)在合同中約定使用面積，在此之后，也沒(méi)有法規(guī)對(duì)此作出相應(yīng)規(guī)定，相反，倒有很多法規(guī)都以建筑面積作為計(jì)算單位。在實(shí)際操作中，即使采用使用面積作為計(jì)算單位，也只能作為輔助手段，因?yàn)橘?gòu)房者還要分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e及墻體建筑面積，開(kāi)發(fā)商如加大分?jǐn)偯娣e購(gòu)房者的實(shí)際使用率仍會(huì)降低，如縮小分?jǐn)偯娣e又可能影響購(gòu)房者的使用功能。
合同示范文本也未采用使用面積
根據(jù)1994年發(fā)布的《北京市外銷商品房管理規(guī)定》，北京市外銷商品房的預(yù)售、銷售，買(mǎi)賣(mài)雙方均須簽訂由北京市房地局統(tǒng)一印制的《外銷商品房預(yù)售契約》或買(mǎi)賣(mài)契約，這一格式合同一直沿用。去年9月，建設(shè)部和國(guó)家工商局再次發(fā)布推行新的合同示范文本，11月30日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局據(jù)此發(fā)出《關(guān)于使用房屋買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》由市國(guó)土資源和房屋管理局統(tǒng)一監(jiān)制，從 12月1日起在全市使用。即日起不再印制《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》、《北京市外銷商品房預(yù)售契約》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同》三種契約文本。在此之前買(mǎi)賣(mài)雙方已簽訂的三種契約文本(含已經(jīng)辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記的)不再換簽新的買(mǎi)賣(mài)合同。
無(wú)論是新的合同文本還是原北京市房地局印制的內(nèi)外銷商品房預(yù)售契約，都只有建筑面積的字樣，沒(méi)有使用面積一詞。與原來(lái)的內(nèi)外銷商品房預(yù)售契約不同的是，新合同示范文本提供了三種建筑面積計(jì)算方式，同時(shí)對(duì)原來(lái)沒(méi)有明確、需經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商同意的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積即實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積之間的面積誤差作了3%的明確規(guī)定。
在此之前，由于對(duì)面積誤差沒(méi)有作具體規(guī)定，因而實(shí)際銷售中就出現(xiàn)了各種各樣的約定，新合同示范文本對(duì)此并無(wú)進(jìn)行調(diào)整的法律義務(wù)，有關(guān)專家認(rèn)為，只要雙方當(dāng)初在訂立合同時(shí)是平等、自愿、協(xié)商一致同意的，反映了當(dāng)事人的真實(shí)意愿，有關(guān)雙方就有履行合同約定的義務(wù)。
面積誤差怎么算
1995年建設(shè)部和國(guó)家工商局印發(fā)的商品房購(gòu)銷合同示范文本中第一次規(guī)定了實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別(不)超過(guò)暫測(cè)面積時(shí)，雙方可按約定的誤差百分比進(jìn)行處理的辦法。但對(duì)誤差比例并無(wú)規(guī)定。
今年6月1日實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》不僅規(guī)定了誤差比為3%，而且第一次列出了面積誤差的計(jì)算方法，即：面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%，其中合同約定面積是指建筑面積，根據(jù)《〈北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則〉的補(bǔ)充規(guī)定》，房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。既不是使用面積，更不是自測(cè)的使用面積。
同樣，廣告和樓書(shū)等資料中的面積數(shù)據(jù)，無(wú)論是建筑面積還是使用面積也不能作為面積誤差的依據(jù)，因?yàn)楦鶕?jù) 1999年10月1日開(kāi)始實(shí)施的新《合同法》，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式;“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示”，“商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)”。由于廣告經(jīng)常引發(fā)糾紛，《商品房銷售管理辦法》才對(duì)此作出新的規(guī)定：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。
