出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。這是我國法律關于買房定金的總括條款。

    對于期房，開發(fā)商只有取得預售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。因此，作為消費者在簽訂商品房買賣合同之前，應當查看開發(fā)商的《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》，就是我們常說的“五證”。 “五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，而且消費者還要注意看一下《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍是否是所要購買的樓盤。

    如果開發(fā)商沒有《商品房銷售(預售)許可證》而向社會發(fā)售房產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定：“賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應該認定為無效�！碑斒氯丝梢赃x擇以下方式維護權利：

    1、直接請求開發(fā)商返還已繳納房款，退還定金；

    2、向法院提起訴訟，請求法院認定合同無效，并主張雙倍返還已繳納房款；

    3、起訴申請認定該合同無效或者撤銷合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。