時(shí)下隨著二手房市場(chǎng)的火暴，大量的房屋中介公司出現(xiàn)在了買(mǎi)賣(mài)雙方的面前，這就涉及到它的法律地位問(wèn)題。中介機(jī)構(gòu)撮合買(mǎi)賣(mài)雙方成交，充其量只是信息提供者和服務(wù)性的公司，但是，看一看中介公司的工作范圍：提供信息，成交服務(wù)、簽訂合同鑒證、辦理過(guò)戶手續(xù)、辦理銀行按揭、領(lǐng)取房產(chǎn)證等，幾乎成交過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要介入。但是又沒(méi)有真正意義上的法律地位，很多事情缺乏權(quán)威的認(rèn)定會(huì)造成交易上的糾紛。 　　

現(xiàn)針對(duì)筆者辦理的案件談一下二手房中介公司法律地位。

中介機(jī)構(gòu)在具體操作程序中，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分中介服務(wù)的法律關(guān)系和買(mǎi)賣(mài)雙方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。由于中介的特殊性，在對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方服務(wù)的過(guò)程中包含了中介服務(wù)和房地產(chǎn)交易兩部分合同。在中介服務(wù)的經(jīng)紀(jì)合同中，中介機(jī)構(gòu)是與買(mǎi)賣(mài)雙方分別或共同簽署的，主要是約定中介服務(wù)的內(nèi)容以及涉及中介服務(wù)過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，而買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的交易合同是涉及買(mǎi)賣(mài)雙方交易中買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)，中介公司只是在最后一頁(yè)上加蓋經(jīng)紀(jì)企業(yè)公章作為其履行經(jīng)紀(jì)企業(yè)責(zé)任的保證。

根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，房產(chǎn)中介公司的法律地位屬于居間人，居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果中介公司未盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)，沒(méi)有進(jìn)行必要的審核，其將承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

朝陽(yáng)區(qū)的肖女士近期準(zhǔn)備在賣(mài)掉幾年以前單位分給自己的一套房改房。中介公司的業(yè)務(wù)員了解了其的要求后拿出了一份合同要求簽訂。肖女士認(rèn)真的看了這份合同，他發(fā)現(xiàn)，這其實(shí)是中介公司自己制定的中介合同，其中以格式條款形式規(guī)定，委托人必須全權(quán)授權(quán)，委托中介公司按照中介合同注明的條件與買(mǎi)方談判，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理相關(guān)手續(xù)。這樣，中介公司不僅負(fù)責(zé)幫他放盤(pán)，而且在找到買(mǎi)家后還將履行代理買(mǎi)方談判、辦理貸款、入住有關(guān)手續(xù)以及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等一些代理行為。

中介公司拿出自己制定的代理合同的行為實(shí)際上是混淆了居間和代理的概念。居間即通常所指的中介，中介(居間)合同僅僅是在買(mǎi)賣(mài)雙方間報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù)的行為，不應(yīng)包括授權(quán)代定合同等代理行為。房產(chǎn)中介公司把代理行為強(qiáng)加在中介合同中，違背了合同自愿的原則，實(shí)質(zhì)上是強(qiáng)制授權(quán)行為。中介提供代理服務(wù)項(xiàng)目須由客戶自愿選擇，不得強(qiáng)制或誘導(dǎo)提供服務(wù)并收費(fèi)，不得以任何理由進(jìn)行捆綁式服務(wù)。這種強(qiáng)制代理行為，一方面消費(fèi)者被剝奪了參與合同談判的權(quán)利，另一方面也使得中介可以借機(jī)鎖定房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，確保自己獲取中介報(bào)酬，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益。更為嚴(yán)重的是，如果運(yùn)作不當(dāng)，容易造成雙方代理的尷尬局面，會(huì)導(dǎo)致行為的無(wú)效，給中介自己或者給買(mǎi)賣(mài)雙方都帶來(lái)?yè)p失。

因此，在類似的二手房交易中，中介行為應(yīng)與代理行為嚴(yán)格分離，如果消費(fèi)者要求房產(chǎn)中介公司代理其買(mǎi)賣(mài)房屋行為，應(yīng)簽訂單獨(dú)的代理合同，這樣才能保障自己的合法權(quán)益不受侵害。

在與中介公司簽定合同的時(shí)候要注意這些合同到底是居間合同、行紀(jì)合同還是代理合同。區(qū)分不同合同內(nèi)容，有利更好的保護(hù)自己的合法權(quán)益。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的代理人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。代理合同是以被代理人的名義在授權(quán)范圍內(nèi)行使權(quán)利義務(wù)的合同。

由于中介公司在收取訂金時(shí)的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時(shí)雙方之間的訂金糾紛。所以，建議買(mǎi)家要求中介公司出示賣(mài)方的委托協(xié)議，并出具賣(mài)方委托中介收取訂金的委托書(shū)；在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。這樣一來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的訂金合同便能確保有效成立，一旦賣(mài)方不同意出售房屋，買(mǎi)家便可要求雙倍返還訂金，買(mǎi)家不愿意購(gòu)買(mǎi)房屋，賣(mài)方也可不退回訂金。

合同法第427條規(guī)定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。 我認(rèn)為，由于中介公司有著豐富的機(jī)會(huì)收集房屋買(mǎi)賣(mài)信息，中介公司應(yīng)該把自己定位于居間人的角色，提供買(mǎi)賣(mài)信息，為買(mǎi)房人和賣(mài)房人牽線搭橋，不要把自己搞成代理人的角色，以免導(dǎo)致無(wú)效的雙方代理行為。