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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力分析 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2009/9/9 14:43:00 |
作者：李海峰 國(guó)有土地使用權(quán)是一種重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依取得方式不同分為兩類：有償出讓與無(wú)償劃撥。所謂有償出讓，是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂出讓合同，土地使用者向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金，從而取得一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)的行為。土地使用者取得土地使用權(quán)之后，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。我國(guó)現(xiàn)行立法明確規(guī)定，以有償出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，而以無(wú)償劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)只有在特別條件下才能轉(zhuǎn)讓。本文只探討有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓方，受讓方支付價(jià)款的行為。我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度�！锻恋毓芾矸ā返�12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。”在實(shí)際的土地使用權(quán)交易中，經(jīng)常存在以下情形：1.在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)；2.合同簽訂后，當(dāng)事人一方或雙方未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；3.轉(zhuǎn)讓方就同一塊土地與多個(gè)受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應(yīng)如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力，又如何確定土地使用權(quán)的歸屬呢?本文結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行立法、司法解釋及相關(guān)物權(quán)理論作以下分析：
一、轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)轉(zhuǎn)讓合同的效力
對(duì)此有三種觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無(wú)效�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)……”這種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述法律條款是對(duì)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)，則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。《合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國(guó)民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨(dú)立的兩個(gè)行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限確定在標(biāo)的物登記之時(shí)，屬于合同的履行問(wèn)題，不是合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對(duì)土地使用權(quán)權(quán)屬變動(dòng)所作的強(qiáng)制性規(guī)定，針對(duì)的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書(shū)而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，其結(jié)果是出讓方無(wú)法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點(diǎn)的理論分析和對(duì)法律的解釋，但卻不同意其結(jié)論。因?yàn)闆](méi)有取得土地使用權(quán)證書(shū)而轉(zhuǎn)讓土地，首先產(chǎn)生的是無(wú)處分權(quán)的問(wèn)題，因而，以下第三種觀點(diǎn)更為合理。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為合同效力待定�！逗贤ā返�51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”這種觀點(diǎn)認(rèn)為：轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)與受讓人訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，屬于無(wú)權(quán)處分行為，合同效力待定。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《土地使用權(quán)解釋》）采用了這種觀點(diǎn)，并將效力待定的時(shí)間限定在向人民法院起訴前。該司法解釋第9條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效�！�
二、未辦理權(quán)屬變更登記的轉(zhuǎn)讓合同的效力
土地使用權(quán)變更登記對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的影響是一個(gè)在理論界與實(shí)務(wù)界均有爭(zhēng)議的問(wèn)題。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記是合同的生效要件，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記，合同雖然成立，但不生效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為登記是合同成立的特別形式要件，沒(méi)有登記的合同，根本不能成立，更談不上生效問(wèn)題。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為登記是生效要件還是特別形式要件，要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。筆者認(rèn)為，以上這幾種觀點(diǎn)都沒(méi)有正確區(qū)分合同的訂立與合同的履行，將合同履行行為作為認(rèn)定合同成立或生效的要件，不符合《合同法》鼓勵(lì)交易盡可能促成合同成立或生效的立法宗旨。民法學(xué)界的通說(shuō)認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)登記行為是物權(quán)變動(dòng)的公示要件，既不是成立要件，也不是生效要件。物權(quán)變動(dòng)僅依當(dāng)事人意思表示即可成立，只是在沒(méi)有依法登記進(jìn)行公示之前，物權(quán)變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人。對(duì)當(dāng)事人之間訂立的轉(zhuǎn)讓物權(quán)的合同來(lái)說(shuō)，變更登記只是一方的合同義務(wù)，該義務(wù)履行與否不影響合同本身的效力。《土地使用權(quán)解釋》也持這種觀點(diǎn)。該司法解釋第8條規(guī)定：“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持�！�
三、轉(zhuǎn)讓方分別與多個(gè)受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同各合同的效力及土地使用權(quán)的歸屬
假定出讓方先后與甲、乙、丙3個(gè)買受人訂立了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理權(quán)屬變更登記，在這種情況下，根據(jù)前文提及的債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，甲、乙、丙3個(gè)合同都有效。關(guān)于土地使用權(quán)的歸屬，《土地使用權(quán)解釋》第10條規(guī)定：“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開(kāi)發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。未能取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。”
如果出讓方在與甲、乙兩受讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同之后，為乙辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，而后又與丙受讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同，在這種情況下，甲、乙兩個(gè)合同均為有效自然沒(méi)有問(wèn)題，那么丙合同的效力如何呢？此時(shí)，出讓方已不是土地使用權(quán)人，丙合同是轉(zhuǎn)讓他人之物的買賣合同，根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定，丙合同是效力待定合同。但既然各方當(dāng)事人之間發(fā)生了糾紛，買受人都希望取得土地使用權(quán)，乙買受人顯然不會(huì)追認(rèn)丙合同，所以，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定丙合同無(wú)效。
以上對(duì)各種情形之下國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力進(jìn)行了分析，區(qū)別合同有效與無(wú)效的作用有兩個(gè)：一是在有效合同的受讓方中確定土地使用權(quán)的歸屬；二是在無(wú)法取得土地使用權(quán)的情況下，確定當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，如果合同有效，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如果合同無(wú)效，則承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
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