建設工程交付后的質量保修責任
質量保修責任是指建設工程竣工驗收后，對于在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質量缺陷，承包人予以修復的責任。質量缺陷是指建筑工程質量不符合工程建設強制性標準以及合同約定�！督ㄖ�法》62條規(guī)定：“建筑工程實行質量保修制度。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定�！睘槭菇ㄖ�法上的保修制度具有可操作性，國務院2000年6月制定了《建設工程質量管理條例》（下稱《條例》），建設部2000年6月制定了《房屋建筑工程質量保修辦法》（下稱《辦法》），三者構成了完整的建設工程質量保修法律體系。

  1、 保修范圍與期限。

  根據(jù)《條例》第40條和《辦法》第7條：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

  何為地基工程和主體結構的合理使用年限？目前國家還沒有統(tǒng)一規(guī)定，需要根據(jù)各類建設工程的不同情況如建筑物結構、使用功能、所處的自然環(huán)境等因素，由有關技術部門作出判斷。根據(jù)《民用建筑設計通則（試行）》，一般認為按民用建筑的主體結構確定的建筑耐久年限分為四級：一級100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級耐久年限為50——100年，適用于一般建筑，三極耐久年限為25——50年，適用于次要建筑；四級為15年以下，適用于臨時性建筑�？梢姡�除臨時性建筑外，民用建筑的合理使用期限最低也應在25年。設計文件明確規(guī)定使用年限的，以設計文件為準；無明確規(guī)定的，由原設計單位或有關技術部門確定，以確定的年限為準。

  2、 保修程序。

  根據(jù)《辦法》，房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質量缺陷的，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現(xiàn)場搶修。施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

  發(fā)生涉及結構安全的質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當立即向當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質量監(jiān)督機構負責監(jiān)督。

  保修完成后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結構安全的，應當報當?shù)亟ㄔO行政主管部門備案。

　　 3、區(qū)分保修義務與保修費用。

  施工單位是包修義務人，《辦法》4條規(guī)定：“房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質量缺陷，施工單位應當履行保修義務�！钡�是承擔保修義務并非一定要承擔保修費用�！掇k法》13條規(guī)定：“保修費用由質量缺陷的責任方承擔”，故出現(xiàn)質量缺陷后要根據(jù)具體情況認定責任人，由其承擔相關費用。質量缺陷由于施工單位原因所致，其應當無條件承擔保修義務和保修費用；設計原因造成質量缺陷的，施工單位承擔保修義務后，可以通過建設單位向設計單位索賠；建筑材料和設備配件造成質量缺陷的，如果由施工單位采購的，自行承擔保修費用，如果建設單位采購的，建設單位承擔保修費用；使用不當、第三方原因和不可抗力造成建筑物質量缺陷的，不屬于保修范圍。

  4、 商品房保修的特殊規(guī)定。

  商品房保修制度與其他建筑物保修有所區(qū)別：1、適用法律較多。《辦法》第16條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出的商品房保修，還應當執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和其他有關規(guī)定；2、保修義務人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；3、保修責任始期特殊�！渡唐贩夸N售管理辦法》第33條規(guī)定：保修期從交付之日起計算；4、包修期限較長�！渡唐贩夸N售管理辦法》第33條規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，按照該規(guī)定確定最低保修期限。