北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)，因聚集著眾多的藝術(shù)家而聞名。從1998年開始，12位藝術(shù)家，為了享受農(nóng)村田園式的生活，分別購買了宋莊鎮(zhèn)白廟村、辛店村、小堡村、大興莊村等村的農(nóng)民房屋，一般價格在5萬元左右，這些藝術(shù)家們當(dāng)時算是高價購買。

2006年9月開始，當(dāng)?shù)刭u房的農(nóng)民陸續(xù)起訴12名在宋莊購買其房屋的藝術(shù)家，突然提出要撤銷協(xié)議、收回房子，并以此提起訴訟。

 

在這些案子中，所有原告都是宋莊的本地農(nóng)民，所有被告都是外地來京在宋莊買了房屋的藝術(shù)家，所有案由都是原告要收回原來售出的房子。最后的判決都是，這些房屋買賣協(xié)議無效，判令宋莊鎮(zhèn)農(nóng)民向這些藝術(shù)家償還購房款，這些藝術(shù)家則搬出房屋。

 

買房時，這些藝術(shù)家認(rèn)為，他們買農(nóng)民的房子，和村民之間的交易一樣，付錢以后就永遠(yuǎn)屬于自己，盡管只有買賣協(xié)議，沒有產(chǎn)權(quán)證。但法院的判決給這些藝術(shù)家上了一課，也打碎了購買農(nóng)民私有房屋的美夢。

 

“小產(chǎn)權(quán)房”與“大產(chǎn)權(quán)房”有何區(qū)別呢?小與大是兩個相對的概念，所謂大產(chǎn)權(quán)房是由國家發(fā)給產(chǎn)權(quán)證的房屋。通常情況下，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一般程序是：開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定將土地出讓金和使用稅（費）上繳給國家，由國家給開發(fā)商發(fā)放土地使用證，等投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，可以申請房屋預(yù)售許可證，交房后可以申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設(shè)。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，只能在國有土地上進(jìn)行房屋建設(shè)，因為小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體土地，不允許向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售，它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易，大部分小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，有的“產(chǎn)權(quán)證”一般也是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，房管部門根本不承認(rèn)。

 

那么既然小產(chǎn)權(quán)房有這些弊端，可為什么還如此有市場甚至在某種程度上還被人們所熱捧。筆者認(rèn)為，主要還是因為便宜。首先，集體所有土地上不需要繳納類似土地使用權(quán)出讓金，其中包括征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用，因而先省去了土地出讓金這一項，單就此項費用就是一筆不小的支出；此外，由村集體經(jīng)濟(jì)組織牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)丶�體經(jīng)濟(jì)組織的成員；配套開發(fā)建設(shè)費用、應(yīng)繳納的稅款也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本相比真正的商品房成本要低很多。這就是“小產(chǎn)權(quán)房”市場價格低廉且有廣闊市場的關(guān)鍵所在。

 

一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建成“小產(chǎn)權(quán)房”低價向城里人出售，從眼前看，確實讓農(nóng)民收益頗豐，但如果城里人都蜂擁去農(nóng)村購房，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有可能將更多耕地變成宅基地，建更多的“小產(chǎn)權(quán)房”出售。其后果很可能是，若干年之后，城里人侵占農(nóng)民賴以生存的“生命線”，將農(nóng)村變成城里人的“后花園”。一些城市郊區(qū)的農(nóng)民將無田可種。

 

小產(chǎn)權(quán)房，最大問題是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要求收回房產(chǎn)或者因為政府規(guī)劃，要求拆除“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。購房人得不到法律支持和相應(yīng)補(bǔ)償已經(jīng)令人損失巨大，更有甚者，賣房人還會因為涉及拆遷補(bǔ)償?shù)染薮蠼?jīng)濟(jì)利益的影響，起訴要求法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，這樣一來，買房人不但損失巨大，還會攤上官司。的確，小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，應(yīng)該說是具有一定合理性的。但是，基于上述小產(chǎn)權(quán)房的弊端，筆者建議現(xiàn)在想或即將有意購買小產(chǎn)權(quán)房的人還是要慎重為好，以免使自己的權(quán)益得不到法律的維護(hù)，自己的損失得不到相應(yīng)的補(bǔ)償。

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“畫家村”房屋買賣糾紛落判終審依然判定買賣合同無效

 

    北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村，因許多畫家聚居在此周圍而得名“畫家村”。馬海濤原系宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民。李玉蘭系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協(xié)議書》，將訴爭房屋及院落以4萬5千元的價格賣與李玉蘭。2006年2月份，馬海濤夫婦要求確認(rèn)購買合同無效。

 

    通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，李玉蘭系居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房。故判決一、李玉蘭于本判決生效之日起九十日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬海濤；二、馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款93808元，于本判決生效之日起15日內(nèi)執(zhí)行清。判決后，李玉蘭不服，提出上訴。

 

    二中院經(jīng)審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對于合同效力的認(rèn)定是正確的。

 

    同時二中院亦在判決中指出，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。對于買受人信賴?yán)�益損失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問題一并處理，李玉蘭可就賠償問題另行主張。

 

                                                                                                                  周強(qiáng)