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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 逾期交房、辦證遲延（不能）責(zé)任歸向何方？ |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2009/10/8 10:31:00 |
商品房買賣中，涉及到的問題最多的可能要算逾期交房、辦證遲延（不能）這兩種情況�？梢哉f，很少有哪一個(gè)樓盤在交房的時(shí)候是順利的，業(yè)主是心甘情愿接房并贊美房子好的。當(dāng)然這中間有許多的原因，非常復(fù)雜。但開發(fā)商的不誠信經(jīng)營行為應(yīng)當(dāng)要算主要原因。畢竟，作為單個(gè)小業(yè)主而言，能夠購買其房子已屬不易，更不可能知悉開發(fā)商在修建過程中的運(yùn)作模式和細(xì)節(jié)問題。在業(yè)主和開發(fā)商之間，信息永遠(yuǎn)是不對稱的、地位永遠(yuǎn)是不平等的。強(qiáng)者往往利用其優(yōu)勢地位侵犯弱者的利益。這個(gè)很象進(jìn)化論中弱肉強(qiáng)食的規(guī)律，一個(gè)簡單的進(jìn)化論原理卻在現(xiàn)實(shí)社會演義得惟妙惟肖。許多小業(yè)主在買房后叫苦不迭、罵爹罵娘。其實(shí)，這些都是可以理解的。因?yàn)�，�?qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。
逾期交房是最常見的房產(chǎn)糾紛。購買期房本身就具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，而長期不交房，業(yè)主面臨的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失就會擴(kuò)大。所以，政府示范合同文本中一般約定逾期90天以上業(yè)主就可選擇退房。但現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商一般會采取拖延的手段不予理睬并尋找工期遲延等等不是借口的借口來敷衍業(yè)主。如果單個(gè)業(yè)主，開發(fā)商更會“毫不客氣”地予以回避。而業(yè)主之間信息交流的不流暢實(shí)際上也為開發(fā)商推卸責(zé)任提供了一個(gè)空間基礎(chǔ)。這種情況我們在辦理具體案件中多有涉及。所以，如果業(yè)主聯(lián)合起來進(jìn)行訴訟，啟動(dòng)司法程序，就會給開發(fā)商造成巨大的壓力，同時(shí)，也可以溝通業(yè)主間的交流。根據(jù)我們辦案的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，在這種情況下，業(yè)主聯(lián)合起來走集團(tuán)訴訟的路取得的效果比較好。
辦證遲延（不能）也是常見的問題。這種情況對業(yè)主的傷害更大。因?yàn)樗拗屏藰I(yè)主的業(yè)權(quán)，增加了業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)。要不是土地有問題，就是開發(fā)商手續(xù)不完善，而這些問題和風(fēng)險(xiǎn)本該由開發(fā)商承擔(dān)的，但卻強(qiáng)制性地轉(zhuǎn)移給了業(yè)主。所以，實(shí)踐中，只要產(chǎn)生辦證遲延（不能），業(yè)主唯一且最好的辦法除了聯(lián)合起來進(jìn)行訴訟外別無他法。
根據(jù)辦案經(jīng)驗(yàn)來看，開發(fā)商一般是不可能和業(yè)主“協(xié)商”的，業(yè)主要想和開發(fā)商“協(xié)商”，除了提起訴訟，啟動(dòng)了司法程序，給開發(fā)商產(chǎn)生了壓力之后，才有可能爭取到自己的權(quán)益，達(dá)到自己的目的。(作者:徐江)
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