(一)房屋

　　也就是經(jīng)濟法律關系中所講的“標的”,即雙方當事人權利義務共同指向的對象。所售房屋必須是屬于賣方所有,倘若是與他人共有房產(chǎn),必須征得他人的同意才能轉移產(chǎn)權、出售房屋。在售房條款里應包括房屋的數(shù)量和質量。在數(shù)量上應明確計量單位,在質量上應明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房,以及房屋座落的地點、房屋的結構、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積等等。另外,對于房屋的環(huán)境、配套設施以及物業(yè)治理都必須明確清楚。此條款可采用以下格式:“乙方購買甲方座落于___市___街___巷號的房屋___棟___間,建筑面積為___平方米�！�

　　(二)價款

　　價款是一方當事人以貨幣形式支付對方房屋的代價,是買受人最主要的義務。它既是房產(chǎn)買賣合同中最重要的內(nèi)容之一,也是房屋面積、房屋質量的價值表現(xiàn)。在合同中應明確支付貨幣名稱、單價、總價以及付款方式。例如預購房屋按暫定價先付房款40%,其中10%為定金;待房屋建成一半時再付30%;房屋竣工交付使用后按實際售價結清尾款。如是現(xiàn)房交易,可直接采用“乙方所購房產(chǎn)的交易價格為___元”的合同式即可。對于

　　廣告售房也要進行逐一核算,切不可輕信廣告價格。

　　(三)履行合同的期限和方式

　　主要是指房屋支付的日期和交付手續(xù),房屋價款的支付日期和支付辦法等等。例如,房價是現(xiàn)鈔支付還是支票支付,是在出賣人所在地支付,還是在買受人所在地支付,都應規(guī)定清楚明白,切忌模棱兩可。此條款一般采取的格式是:“乙方應于_年_月_日前向甲方付清房產(chǎn)款項(如是匯款,其交款日期以匯款時間為準)。乙方面交給甲方現(xiàn)金__元,其余

　　__元均由乙方按甲方提供的匯款地點、收款人匯給甲方�！�

　　(四)產(chǎn)權登記

　　這是買賣雙方在售房過程中的過渡橋梁,也是購房最重要、必不可少的一環(huán)。假如不辦理產(chǎn)權登記,房產(chǎn)轉移在法律上也就沒有效力,日后如發(fā)生產(chǎn)權糾紛,將對買受人產(chǎn)生不利,帶來一系列不必要的麻煩。因此,在合同中應明確產(chǎn)權登記時雙方的職責分工、產(chǎn)權登記的時間以及有關費用等。此條款在購房合同中的格式參見本書附錄之《商品房購銷合同》標準本文第19條。

　　(五)稅費負擔

　　根據(jù)有關法律的規(guī)定,確定應負擔的稅費。產(chǎn)權過戶登記費、印花稅、契稅及其他應由買受人承擔的費用,由買方承擔。采取的格式為:“甲方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權應征收甲方的交易額的__%的交易費;承擔公證費、協(xié)議公證費。乙方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權應征收乙方的交易額的__%的交易費;承擔房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費�！�

　　(六)房屋基地使用權

　　我國的《憲法》和《土地治理法》對此作了明確規(guī)定:房屋基地所有權屬于國家或者集體,當事人無權通過房產(chǎn)買賣獲得房屋基地所有權,房屋所有人對其基地只有使用權。同時,房屋所有人還必須服從城市建設規(guī)劃的要求,按規(guī)定繳納土地使用費。此條款可在產(chǎn)權登記時進行附加說明即可。

　　(七)違約責任

　　即違反合同的責任,是指合同的當事人違反合同所引起的法律后果。合同訂立后,當事人應當按照訂的條款履行自己的義務,但是由于主觀或者客觀原因,仍不可避免地存在著不履行合同義務的情況。當事人訂立合同以后沒有履行自己應盡的義務,叫做違約或違反合同。在購房合同中,賣方不履行合同的主要表現(xiàn)有:逾期交割房屋;交割的房屋存在嚴重的質量問題;賣方出賣的房產(chǎn),在產(chǎn)權上存在暇疵等等。買方違約的主要表現(xiàn)有:不按期支付價款;無正當理由不受領賣方交付的房屋等。買方或賣方因違約所要承擔的民事責任有:強制履行合同,支付違約金,賠償損失等。此條款采取的形式為:“乙方必須按期向甲方付款,每逾期一天,應向甲方償付違約部分房產(chǎn)款__%的違約金。甲方必須按期將房產(chǎn)交付給甲方使用,否則,每逾期一天,應向乙方償付違約部分房產(chǎn)款__%的違約金�！�

　　(八)其他款項

　　主要還應包括合同主體,公證以及一些附加說明等。合同的主體就是指能夠參加合同定立,享有權利、承擔義務的合同當事人。購房合同中應對合同主體加以說明,其格式為:“甲方是__、__、__共__人,委托代理人____即甲方代表人。乙方是___(某人或某單位),代表人是___�！睂τ诮�(jīng)過公證的合同在合同中以“本合同經(jīng)國家公證機關___公證處公證”的形式加以說明。最后合同中還應說明:“本合同一式__份。甲方產(chǎn)權人各一份。乙方一份,____房產(chǎn)治理局、公證處各一份。甲方__、乙方__、代表(甲方)____(簽名)__、代表(乙方)__、簽名__、地址__、電話

　　___”以及年月日等。

　

　　手續(xù)欺騙的主要花樣體現(xiàn)在以下幾個方面:

　　1.甲地手續(xù)用于乙地房屋的銷售。有的開發(fā)商一次性取得較大規(guī)模土地,分期開發(fā),一期在甲地上辦理了立項、規(guī)劃設計、工程開工,以及商品房預售等手續(xù);二期在乙地開發(fā),有關手續(xù)尚未辦理,為籌措資金,開發(fā)商利用甲地的手續(xù)預售乙地的房屋。

　　2.用李四的手續(xù)賣張三的房。張三與李四合作建房,以張三自用、李四進行商品房開發(fā)的名義立項。建設過程中或建成后,張三改變了自用目的,也想對外銷售自己分得的房屋,但手續(xù)不完備,于是借用李四的手續(xù)出售自己的房子。

　　3.避重就輕。逃避購房者對要害手續(xù)的審查,拿不出銷售許可證等要害手續(xù),再將其他對銷售不利的文件隱藏起來,僅出示那些與是否答應銷售房屋無關的手續(xù)。如不出示立項批準文件,僅出示建設工程規(guī)劃許可證、開工證;不出示有關文件的全部,只出示有關文件的一部分;不出示出讓后頒發(fā)的國有土地使用證(沒有),僅出示劃撥的土地使用證或用地批準文件,以此達到在購房者面前蒙混過關的目的。

　　4.利用復印手段篡改有關文件要害內(nèi)容。在復印過程中,把建設單位、建設位置、開發(fā)規(guī)模、用途等隨意改動,以此蒙騙購房者。

　　5.偽造有關文件。徹頭徹尾的騙子或個別違法用地、違法建設者,為達到騙取錢財?shù)哪康?偽造部分或全部用地、建設批準文件。

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,手續(xù)欺騙的花樣也會不斷翻新,但不管花樣如何巧妙,細心的購房者總會在審查文件中發(fā)現(xiàn)破綻。

　　為防止手續(xù)欺騙,購房者應注重以下幾點:

　　1.要求售房者提供所有可以提供的批準文件,每份文件要從頭到尾,完完整整,包括文字、表格、圖紙。各個文件相互對照,凡含糊不清的地方、有差異的地方要由售房者說清。

2.盡可找機會到能開發(fā)商辦公地點查驗營業(yè)執(zhí)照、立項文件等重要手續(xù)的原件。

　　3.假如立項、規(guī)劃設計、土地使用權、開工等文件中,建設單位、使用者不相符或上述文件與售房單位不符,應要求售房單位明確出示有關部門涉及此方面內(nèi)容的文件或有關協(xié)議。

　　4.了解有關行政治理部門的權限、主管內(nèi)容、具體名稱(公章上的名稱)、行文格式、行文語氣,以查驗售房單位提交的手續(xù)是否真實。

　　5.必要時到有關部門咨詢該項目各項手續(xù)辦理情況及審批的具體內(nèi)容,以求得到最準確的驗證。