本報(bào)訊  河南省洛陽市一家房地產(chǎn)公司，因法定代表人的經(jīng)濟(jì)犯罪行為等多種因素，耽誤了建設(shè)進(jìn)程，導(dǎo)致沒有如期向163名購房者交房，因此被起訴到法院。近日，洛陽市澗西區(qū)人民法院對(duì)這樁群體性訴訟進(jìn)行一審宣判，房地產(chǎn)公司被判向163名購房人分別支付不等的逾期交房違約金。

  　　2007年5月，原告張某等163名購房人分別與洛陽一家房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，均約定出賣人于2007年6月30日前將房屋交付買受人使用；逾期60日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，出賣人按已付房價(jià)款的0.5%向買受人支付違約金。

  　　合同簽訂后，張某等人分別一次性或以按揭方式繳納了房款。但是，房地產(chǎn)公司在開發(fā)涉案樓盤的過程中，由于法定代表人經(jīng)濟(jì)犯罪被判刑、經(jīng)營管理不善等異常因素，直到2008年10月18日才將房屋交付工程消防驗(yàn)收合格，并在張某等人補(bǔ)交多出房屋面積款項(xiàng)后，方承諾從2008年10月25日起對(duì)涉案房屋負(fù)責(zé)質(zhì)量保修。

  　　為此，張某等人以房地產(chǎn)公司沒有按照約定時(shí)間交房并辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書為由，起訴到法院，要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，并退還差價(jià)。

  　　法院審理后認(rèn)為，房地產(chǎn)公司逾期交房構(gòu)成違約責(zé)任，張某等人索賠逾期交房違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。同時(shí)，鑒于張某等人索賠逾期辦證的訴訟請(qǐng)求沒有證據(jù)支持，故法院不予支持。另外，因張某等人接受房屋時(shí)已經(jīng)支付了差價(jià)款，法院故認(rèn)定張某等人認(rèn)可了房地產(chǎn)公司變更合同的行為，無權(quán)再行索還差價(jià)。

當(dāng)事人說

原告：開發(fā)商再三違約

被告：索賠得拿出證據(jù)

  　　原告購房人認(rèn)為，依據(jù)雙方合同，房地產(chǎn)公司應(yīng)于2007年6月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將商品房綜合驗(yàn)收合格，并將房屋交付購房人。鑒于房地產(chǎn)公司既未如期交房也未如期辦妥房產(chǎn)證，而且還強(qiáng)迫購房人補(bǔ)交超過房屋約定面積的房款，其行為屬于三重違約，因此法院應(yīng)判令房地產(chǎn)公司嚴(yán)格執(zhí)行合同約定，向購房人承擔(dān)延期交房違約金、延期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金并返還差價(jià)款。

  　　被告房地產(chǎn)公司辯稱，購房人所述事實(shí)雖然基本屬實(shí)，但購房人索賠延期交房違約金的計(jì)算依據(jù)存在問題。同時(shí)，購房人僅憑銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票和契稅完稅憑證就證明其已具備辦理房產(chǎn)證的條件，房地產(chǎn)公司認(rèn)為不符合有關(guān)規(guī)定，法院不應(yīng)支持。另外，對(duì)于購房人要求返還差價(jià)款的意見，房地產(chǎn)公司認(rèn)為其要求購房人補(bǔ)交差價(jià)款時(shí)，購房人并未明確提出異議，因此該行為屬于買賣雙方對(duì)原商品房買賣合同的變更，法院應(yīng)予認(rèn)可。

連線法官

一個(gè)案子仨焦點(diǎn)

孰是孰非證據(jù)定

  　　本案中，洛陽市澗西區(qū)法院最終支持了購房人索賠延期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，但駁回了購房人索賠延期辦理房產(chǎn)權(quán)證違約金和要求退還差價(jià)款的訴訟請(qǐng)求。本案宣判后，負(fù)責(zé)審理該案的審判長對(duì)此予以了解答。

  　　審判長說，本案中，房地產(chǎn)公司既未向法庭提交符合交房條件的商品房綜合驗(yàn)收合格證明，也沒有提供任何其他佐證，而購房人則向法庭提交了洛陽市商品房住宅質(zhì)量保證書，可以證明房地產(chǎn)公司在公安消防支隊(duì)綜合評(píng)定該工程消防驗(yàn)收合格后，已向購房人承諾自2008年10月25日起對(duì)涉案房屋負(fù)責(zé)質(zhì)量保修。實(shí)踐中，本應(yīng)是房地產(chǎn)公司交房后，購房人出具簽收單或其他憑證，但本案中，房地產(chǎn)公司卻拒絕向法庭提供任何證據(jù)，因此根據(jù)證據(jù)規(guī)則，法院認(rèn)定房地產(chǎn)公司持有證據(jù)而無正當(dāng)理由拒不提供。為此，法院將房地產(chǎn)公司作出質(zhì)量保修承諾書的時(shí)間視為交房時(shí)間，總計(jì)遲延交房482天，以此期間計(jì)算違約金數(shù)額。

  　　同時(shí)，就購房人要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，因房地產(chǎn)公司拒絕配合，購房人又沒有提供房地產(chǎn)公司未將辦理權(quán)屬登記所需資料上報(bào)有關(guān)登記機(jī)關(guān)等充分證據(jù)，僅憑銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票和契稅完稅憑證，法院認(rèn)為，購房人無法證明未辦房產(chǎn)證之責(zé)完全系房地產(chǎn)公司所致，因此法院不予支持購房人索賠逾期辦證的請(qǐng)求。

  　　另外，就購房人索還差價(jià)款的請(qǐng)求，雖然有關(guān)法律已明確規(guī)定面積誤差超出合同約定3%部分的價(jià)款由房地產(chǎn)公司承擔(dān)，但房地產(chǎn)公司要求購房人補(bǔ)交超過合同約定面積3%的差額房款時(shí)，購房人實(shí)際交付了上述超額面積房款，沒有明確提出異議，因此，法院視為購房人認(rèn)可了房地產(chǎn)公司變更商品房合同的請(qǐng)求。

熱點(diǎn)透視

房地產(chǎn)糾紛為何激增

  　　近幾年來，全國各地房地產(chǎn)市場異常活躍。然而，伴隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，商品房交易合同糾紛不斷增多，群體訴訟也越來越多。以洛陽市澗西區(qū)法院今年1月至9月所受理案件為例，該院僅民商事案件就達(dá)2412起，比去年同期增加986起，而其中涉及房地產(chǎn)合同糾紛的案件增加了653起。具體分析這些案件，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的合同不健全、房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻偏低、開發(fā)商自身問題嚴(yán)重及購房人維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)等現(xiàn)象明顯。

  　　當(dāng)前，我國商品房交易大多是期房交易，購房人一般都是根據(jù)沙盤模型與開發(fā)商進(jìn)行交易，很少也很難對(duì)管道、配件、建筑材料質(zhì)量、設(shè)施布局等內(nèi)容進(jìn)行明確約定。至于開發(fā)商夸大宣傳、虛假宣傳的其自身根本無法控制的周邊環(huán)境、未來發(fā)展等“美景”，合同中更是無從體現(xiàn)和追究。

  　　同時(shí)，期房制度的其他消極影響也不可低估。期房合同中，購房人先交錢，開發(fā)商才蓋房，后期交房、辦證、維護(hù)等義務(wù)能否兌現(xiàn)，實(shí)屬未知�，F(xiàn)實(shí)情況無數(shù)次證明，大量開發(fā)商出于逐利之天性，以降低房屋質(zhì)量、更改既定規(guī)劃、克扣配套設(shè)施等方式降低投資成本的事例屢見不鮮。有的開發(fā)商手續(xù)不健全就違規(guī)開工，導(dǎo)致購房人即使入住，也長時(shí)間或根本就拿不到房產(chǎn)證和土地證。一些實(shí)際上純屬“空手套白狼”的中小開發(fā)商“寅吃卯糧”，經(jīng)常玩著貸款買地、預(yù)售籌錢、重復(fù)抵押等把戲，一旦資金鏈斷節(jié)，各種糾紛就會(huì)紛至沓來。

  　　至于房地產(chǎn)糾紛的主角——開發(fā)商，由于房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻偏低，而房地產(chǎn)行業(yè)又明顯存在著巨額利潤，一些企業(yè)和個(gè)人紛紛投入這一行業(yè)。這些企業(yè)和個(gè)人中，相當(dāng)一部分不具備履約能力，經(jīng)常是通過掛靠、承包等方式取得房地產(chǎn)經(jīng)營資格。被掛靠或發(fā)包企業(yè)則往往只收錢不管事，一旦出事，就互相推諉，誰也不愿擔(dān)責(zé)。

  　　實(shí)踐中，大量開發(fā)商以家族企業(yè)或其他極不規(guī)范的中小企業(yè)形式出現(xiàn)，實(shí)力有限，管理粗放，生死之間完全依賴法定代表人或大股東等人的個(gè)人行為。個(gè)別開發(fā)商為低價(jià)拿到土地不惜鋌而走險(xiǎn)，違法亂紀(jì)，一旦東窗事發(fā)，整個(gè)公司馬上亂套，延期交房、無法交房甚至“爛尾樓”等諸多問題也就不可避免。

  　　另外，不可否認(rèn)的是，隨著社會(huì)整體維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，意識(shí)到個(gè)體局限性的購房人開始聯(lián)合起來，多以群體形式展開維權(quán)行為，一旦不能奏效，許多購房人便以堵路、上訪等方式向開發(fā)商討個(gè)說法。

案外評(píng)點(diǎn)

房地產(chǎn)糾紛的司法應(yīng)對(duì)

  　　面對(duì)房地產(chǎn)糾紛逐漸增多的現(xiàn)象，作為糾紛解決之最后一道防線的人民法院，當(dāng)然無法置之度外。

  　　鑒于司法審判的相對(duì)滯后性、被動(dòng)性等特點(diǎn)，再加上審判資源有限性的制約，人民法院要及時(shí)、穩(wěn)妥、權(quán)威地處理房地產(chǎn)糾紛，各種人民調(diào)解機(jī)構(gòu)的提前介入就顯得異常重要。人民調(diào)解機(jī)構(gòu)的提前介入，不但可以緩解法院審判力量緊張的壓力，使得法院可以把精力集中在疑難、重大、復(fù)雜案件的審理上來，而且由于人民調(diào)解機(jī)構(gòu)解決矛盾的方式方法、時(shí)間程序等相對(duì)靈活自由，因此還可以使得當(dāng)事人節(jié)省大量的時(shí)間、精力和費(fèi)用。

  　　同時(shí)，當(dāng)前也應(yīng)在司法實(shí)踐中加大對(duì)群體訴訟進(jìn)行探索的力度。我國民事訴訟法規(guī)定：“人民法院作出的判決、裁定，對(duì)參加登記的全體權(quán)利人發(fā)生效力。未參加登記的權(quán)利人在訴訟時(shí)效期間提起訴訟的，適用該判決、裁定�！钡�是，司法實(shí)踐中由于該條文不易操作，同時(shí)買房人的房屋面積、價(jià)款數(shù)額、訴訟請(qǐng)求等內(nèi)容不盡相同，法官出于慎重的考慮，往往很少以裁定形式適用法院已作出的判決或裁定，更愿意采用單獨(dú)立案、合并審理、逐案判決的形式，進(jìn)而也使得這條法律條文形同虛設(shè)。因此，當(dāng)前司法實(shí)踐急需在該條文的適用范圍、條件以及具體操作等方面進(jìn)行探索，大膽對(duì)符合條件的群體訴訟采用訴訟代表人制度進(jìn)行審理，為群體性案件的審理開辟一條合理合法、穩(wěn)妥快捷的出路。

  　　尤其值得注意的是，鑒于一些開發(fā)商問題嚴(yán)重，已近破產(chǎn)或根本沒有履約能力，購房人即使打贏官司也無從執(zhí)行，很可能情緒激化而影響穩(wěn)定，法院必須高度警惕，未雨綢繆，及時(shí)向上級(jí)部門匯報(bào)并與相關(guān)部門溝通，妥善解決問題。

  　　在房地產(chǎn)糾紛群體訴訟中，以澗西法院受理的案件為例，大多數(shù)以開發(fā)商敗訴而告終，主要表現(xiàn)在開發(fā)商延期交房、房屋質(zhì)量存在問題以及不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證等方面。但是，由于房價(jià)不斷上漲，開發(fā)商敗訴不外乎退款賠息，可房子還可以加價(jià)賣給別人，開發(fā)商反而賺了。而購房人呢，其購房目的基本上是居住所需，大多不愿意拼上金錢、時(shí)間和精力去和開發(fā)商對(duì)著干，況且入住以后很長一段時(shí)間還要受開發(fā)商的管理，根本得罪不起開發(fā)商。至于那些很倒霉地碰上一些因種種原因資不抵債而破產(chǎn)的開發(fā)商的購房人們，他們損失慘重，利益最終能得到及時(shí)有效維護(hù)嗎？

  　　對(duì)此，法院應(yīng)該及時(shí)與有關(guān)部門溝通，提出司法建議，促使相關(guān)部門對(duì)開發(fā)商的財(cái)務(wù)、資金流向、管理等問題有針對(duì)性地加強(qiáng)管理，確保房地產(chǎn)市場的健康、良性發(fā)展。

名詞解釋

違約金

    違約金是由當(dāng)事人約定的或者由法律直接規(guī)定的，在違約方不履行合同時(shí)，償付給守約方的一定數(shù)額的貨幣。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來看，違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指在一些法規(guī)中，明文規(guī)定的違約金比例或幅度范圍；約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)自愿約定的違約金比例或數(shù)額。

違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。

法規(guī)鏈接

 　　《中華人民共和國合同法》

  　　第一百零七條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

  　　第一百一十四條  當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

  　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

  　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

  　　《中華人民共和國民事訴訟法》

  　　第五十四條  當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表人進(jìn)行訴訟。代表人的訴訟行為對(duì)其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴訟請(qǐng)求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意。

  　　第五十五條  訴訟標(biāo)的是同一種類、當(dāng)事人一方人數(shù)眾多在起訴時(shí)人數(shù)尚未確定的，人民法院可以發(fā)出公告，說明案件情況和訴訟請(qǐng)求，通知權(quán)利人在一定期間向人民法院登記。

  　　向人民法院登記的權(quán)利人可以推選代表人進(jìn)行訴訟；推選不出代表人的，人民法院可以與參加登記的權(quán)利人商定代表人。

  　　代表人的訴訟行為對(duì)其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴訟請(qǐng)求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意。

  　　人民法院作出的判決、裁定，對(duì)參加登記的全體權(quán)利人發(fā)生效力。未參加登記的權(quán)利人在訴訟時(shí)效期間提起訴訟的，適用該判決、裁定。

  　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》

  　　59.民事訴訟法第五十四條和第五十五條規(guī)定的當(dāng)事人一方人數(shù)眾多，一般指十人以上。

  　　64.依照民事訴訟法第五十五條規(guī)定向人民法院登記的當(dāng)事人，應(yīng)證明其與對(duì)方當(dāng)事人的法律關(guān)系和所受到的損害。證明不了的，不予登記，當(dāng)事人可以另行起訴。人民法院的裁判在登記的范圍內(nèi)執(zhí)行。未參加登記的權(quán)利人在訴訟時(shí)效期間內(nèi)提起訴訟，人民法院認(rèn)定其請(qǐng)求成立的，裁定適用人民法院已作出的判決、裁定。

背景知識(shí)

代表人訴訟制度

  　　我國的代表人訴訟制度，是指在同一案件中，當(dāng)事人一方或雙方為10人以上的民事訴訟，一般稱為群體訴訟，由于群體訴訟人數(shù)眾多，讓每一個(gè)成員都參加訴訟實(shí)際上已不可能，而只能由其選出代表進(jìn)行，故這類訴訟又稱為代表人訴訟。代表群體參加訴訟的人，稱為訴訟代表人。

  　　代表人訴訟可分為人數(shù)確定的代表人訴訟和人數(shù)不確定的代表人訴訟兩種。訴訟代表人也可分為相應(yīng)的兩種，即人數(shù)確定的訴訟代表人和人數(shù)不確定的訴訟代表人。

  　　我國的代表人訴訟制度，與國外的集團(tuán)訴訟制度既有相似之處，也有一定的區(qū)別。外國的集團(tuán)訴訟，又稱集體訴訟，是指多數(shù)成員彼此間具有共同利益，因人數(shù)過多致無法全體進(jìn)行訴訟，得由其中一人或數(shù)人為全體利益起訴或應(yīng)訴。該訴訟制度起源于英國衡平法院的“息訴狀”，于19世紀(jì)初期傳入美國，并快速發(fā)展。1938年，美國聯(lián)邦民事訴訟法確立了聯(lián)邦法院審理集團(tuán)訴訟的規(guī)則。

  　　我國的代表人訴訟制度，經(jīng)歷了一段萌芽、發(fā)展和成熟的階段。1982年《中華人民共和國民事訴訟法（試行）》中，尚沒有出現(xiàn)代表人訴訟制度。1985年，四川省安岳縣1569戶稻種經(jīng)營戶訴縣種子公司水稻制種合同糾紛案中，審判機(jī)關(guān)嘗試性地變通了當(dāng)時(shí)立法中唯一可援引的共同訴訟制度，接受了田安邦等幾位稻種經(jīng)營戶作為農(nóng)民代表向種子公司提起侵害訴訟，并勝訴，使法院判決對(duì)所有與該種子公司有同類購銷合同糾紛的農(nóng)戶均有法律效力。“安岳種子案”的審理，開創(chuàng)了我國群體性訴訟之先例。1991年修訂民事訴訟法時(shí)，立法機(jī)關(guān)在總結(jié)20世紀(jì)80年代以來法院處理群體性糾紛案件經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，確立了我國群體性訴訟制度，也即代表人訴訟制度。1992年，最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法的意見，對(duì)該制度進(jìn)一步作出具體規(guī)定。

  　　我國的代表人訴訟制度，是以共同訴訟制度為基礎(chǔ)，并吸收了訴訟代理制度的機(jī)能，使眾多訴訟主體的訴訟行為通過訴訟代表人集中實(shí)施，擴(kuò)大了訴訟的容量，避免了因眾多當(dāng)事人直接參與訴訟所帶來的諸多問題。該制度的設(shè)立，既有立法的借鑒，又有自己的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，極大地節(jié)省了當(dāng)事人的訴訟成本，節(jié)約了國家的訴訟資源，方便群眾，有利于審判，充分地顯示了它的進(jìn)步性和生命力。