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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 承租人死亡，房屋由誰(shuí)繼續(xù)承租？ |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2009/11/8 0:27:00 |
- 甲有四子，分別為A、B、C、D。早年甲居住于其承租的一間公產(chǎn)平房，當(dāng)時(shí)B亦承租有一間公產(chǎn)獨(dú)廚樓房。由于B要到外地工作，也為了改善甲的居住環(huán)境，甲和B用二人承租的房屋通過(guò)房管部門置換成一套公產(chǎn)偏單樓房，由甲承租并居住。甲年老后，由D經(jīng)常陪伴，A、B、C則是不定期地看望問(wèn)候。甲于2008年病故，甲病故后C主動(dòng)向房管站交納甲承租房屋的租金，房管站并未拒絕，而房屋被D實(shí)際占有。后因四人無(wú)法就變更承租人一事達(dá)成一致，A遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)甲生前承租的房屋由其繼續(xù)承租，B、C則分別以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人身份參加訴訟，主張各自應(yīng)得的份額。D則抗辯其與甲長(zhǎng)期共同居住，是唯一有資格繼續(xù)承租之人。審理程序中法院追加房管站為第三人，房管站雖然表示聽從法院判決，然而并未出庭。
一、關(guān)于公有住房承租人所享有權(quán)益的分析
眾所周知，房屋所有權(quán)人對(duì)自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的全部權(quán)能，若其將房屋出租，則承租人依合法有效的租賃合同對(duì)承租房屋享有占有、使用、收益的權(quán)能，但不享有處分權(quán)能。然而在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)公有住房的承租者來(lái)說(shuō)，情況有所不同。因?yàn)閲?guó)家允許公有住房置換交易，公有住房承租人可以通過(guò)置換交易將公有住房讓與他人承租。承租人置換房屋與轉(zhuǎn)租房屋明顯不同，置換是用新的租賃關(guān)系取代舊的租賃關(guān)系，置換完成后，原承租人與房管站之間的租賃合同即告解除。因此可以說(shuō)公有住房置換是一種處分行為。但是承租人顯然無(wú)權(quán)處分公有住房，那么承租人置換公有住房的行為處分的是什么呢？在此，我們不妨使用“公有住房承租權(quán)”一詞，意指公有住房承租人對(duì)其承租的公有住房所享有的占有、使用和收益的權(quán)益。這樣，我們就可以得出結(jié)論：置換是承租人處分公有住房承租權(quán)的行為。在當(dāng)前的社會(huì)生活中，置換已經(jīng)是公有住房承租人所擁有的事實(shí)上的權(quán)利。由于這一權(quán)利的存在，公有住房承租權(quán)不僅僅是一種合同權(quán)利，而且具有了物權(quán)屬性，成為一種準(zhǔn)物權(quán)。同時(shí)，置換交易使公有住房具有了置換價(jià)值，從而使公有住房承租權(quán)成為一種附著在公有住房上的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。因而，假如公有住房承租人死亡，公有住房雖非其遺產(chǎn)，公有住房承租權(quán)卻是其遺留的一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。
二、關(guān)于糾紛性質(zhì)的分析
首先，此類糾紛與租賃合同無(wú)關(guān)。本文所談的承租人死亡所引起的公有住房承租糾紛僅指如前述案例一般的糾紛，即承租人死亡后其配偶、子女、父母、甚至兄弟姐妹等家庭成員之間爭(zhēng)相承租房屋的糾紛。這類糾紛是承租人家庭成員的內(nèi)部糾紛，不是租賃合同在履行過(guò)程中發(fā)生的權(quán)利義務(wù)糾紛，與合同相對(duì)方——代表國(guó)家出租房屋的房管站——無(wú)關(guān)。事實(shí)上，房管站對(duì)此類糾紛所持的也就是這種“事不關(guān)己”的態(tài)度。如前文案例，房管站在承租人死亡后并未拒收其子女交納的租金，表明房管站對(duì)繼續(xù)履行原租賃合同并無(wú)異議，而其不出庭陳述意見則是一種不想介入當(dāng)事人家庭內(nèi)部糾紛的意思表示。
其次，此類糾紛是財(cái)產(chǎn)糾紛。因?yàn)閺谋砻嫔峡�，承租人死亡后其家庭成員爭(zhēng)的是承租房屋，而實(shí)質(zhì)上爭(zhēng)的是公有住房的置換價(jià)值，或者說(shuō)是公有住房上附著的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。如前文案例中的當(dāng)事人A、B、C、D均是五十開外的中年人，各自也都有住處，但無(wú)論是開庭審理時(shí)還是調(diào)解過(guò)程中，都是針鋒相對(duì)劍拔弩張，相互指責(zé)寸步不讓,因訴爭(zhēng)的公有住房經(jīng)評(píng)估置換價(jià)值達(dá)30萬(wàn)元之多。
三、關(guān)于此類糾紛現(xiàn)狀的分析
多年來(lái)，此類糾紛雖然在基層人民法院所受理的民事案件中占有一定比例，但總的來(lái)看數(shù)量并不是很多。然而，這為數(shù)不多的案件在近一兩年來(lái)逐漸成為審判實(shí)踐中的難點(diǎn)。具體表現(xiàn)為“三難”：一是案由難定。在2008年4月1日之前（《民事案件案由規(guī)定》在2008年4月1日正式施行），一般將此類案件的案由確認(rèn)為其他所有權(quán)及與所有權(quán)相關(guān)權(quán)利糾紛，雖然不夠準(zhǔn)確，但也牽強(qiáng)。而2008年4月1日以后，就只能確認(rèn)為租賃合同糾紛，因?yàn)樵谡绞┬械摹睹袷掳讣赣梢?guī)定》中沒(méi)有與之相匹配的案由。而租賃合同糾紛這一案由并不能正確反映此類糾紛當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)。二是實(shí)體法律依據(jù)難找。審判實(shí)踐中既有以《民法通則》為依據(jù)的，也有以《城市房地產(chǎn)管理法》為依據(jù)的，還有參照適用《天津市公有住房變更承租人管理辦法》的，但無(wú)論如何都不是十分恰當(dāng)貼切。三是處理結(jié)果不統(tǒng)一。有判決駁回訴訟請(qǐng)求的、有裁定駁回起訴的、也有判決駁回要求確認(rèn)承租權(quán)的訴請(qǐng)而確認(rèn)享有居住權(quán)的，還有判決房屋由一方承租同時(shí)給付其他子女相應(yīng)份額補(bǔ)償?shù)�，五花八門，各式各樣。這種情況不僅有損司法統(tǒng)一，而且也不利于發(fā)揮法的規(guī)范引導(dǎo)作用。
四、關(guān)于造成這種現(xiàn)狀原因的分析
此類糾紛之所以會(huì)成為審判實(shí)踐中的難點(diǎn)，根本原因在于存在著法律漏洞。所謂法律漏洞涵義有三：其一，指現(xiàn)行制定法體系上存在缺陷即不完全性；其二，因此缺陷的存在影響現(xiàn)行法應(yīng)有功能；其三，此缺陷之存在違反立法意圖�？蓪⒎陕┒炊x為，現(xiàn)行法體系上存在影響法律功能，且違反立法意圖之不完全性。1認(rèn)定法律漏洞的操作過(guò)程如下：其一，須某生活事實(shí)被評(píng)定為不屬于法外空間，即該生活事實(shí)被確定為屬于法律應(yīng)規(guī)范事項(xiàng)范圍；其二，經(jīng)對(duì)現(xiàn)行法進(jìn)行檢查判定，現(xiàn)行法對(duì)該生活事實(shí)根本未作規(guī)定，或雖有規(guī)定但不完全，或作了不妥當(dāng)?shù)囊?guī)定，或有兩個(gè)以上相互矛盾的規(guī)定；這時(shí)，即可以得出結(jié)論：對(duì)于該生活事實(shí)，存在法律漏洞。2
據(jù)此，我們來(lái)分析一下前文案例中A、B、C、D之間的糾紛。
首先，這種糾紛是現(xiàn)實(shí)存在的生活事實(shí)，而此種生活事實(shí)顯然不屬于法外空間，當(dāng)歸于法律調(diào)整范圍之內(nèi)。其次，本案訴爭(zhēng)標(biāo)的物為公有住房，與其有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章有《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》、天津市政府的《天津市房屋租賃管理規(guī)定》及天津市國(guó)土資源和房屋管理局的《天津市公有住房變更承租人管理辦法》。其中《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋�！�1995年6月1日起施行的《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第三款規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。”案例中被告D即據(jù)此主張其一直與其母甲共同居住，是唯一有資格繼續(xù)承租房屋的人。筆者認(rèn)為，《合同法》是調(diào)整合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的法律，在房屋租賃合同關(guān)系中，如果承租人在租期內(nèi)死亡而出租人要求解除合同或變更合同的，與承租人共同居住的人可以依據(jù)《合同法》第234條的規(guī)定提出抗辯。而承租人死亡引起的承租糾紛不是租賃合同在履行過(guò)程中發(fā)生的權(quán)利義務(wù)糾紛，與合同相對(duì)方無(wú)關(guān)，當(dāng)不屬于《合同法》來(lái)調(diào)整，對(duì)于建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第三款的規(guī)定，不能做斷章取義的理解，這一條第一款的內(nèi)容是：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。”第二款的內(nèi)容是：“出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同�！睂⑦@些內(nèi)容聯(lián)系起來(lái)看，這一條著重解決的是如果合同主體發(fā)生變更、新的主體應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的問(wèn)題。另一方面，建設(shè)部在關(guān)于貫徹實(shí)施《城市房屋租賃管理辦法》的通知中明確表明:“《城市房屋租賃管理辦法》作為《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的配套法規(guī)，是城市房屋租賃管理的主要法律依據(jù)之一。”而《城市房地產(chǎn)管理法》的名稱中就有管理二字，其立法目的是：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展�！辈⒁�(guī)定：“房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵守本法……本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃�！庇纱丝梢钥闯�，《城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部、地方政府據(jù)其制定的配套性辦法、規(guī)定均是側(cè)重于對(duì)包括房屋租賃在內(nèi)的房地產(chǎn)交易行為進(jìn)行管理的管理性規(guī)定，不足以成為解決承租人死亡引起的家庭成員內(nèi)部關(guān)于公有住房承租糾紛的法律依據(jù)。退一步講，既使可以依據(jù)上述法律規(guī)定確認(rèn)公有住房由何方當(dāng)事人承租，也無(wú)法依據(jù)其對(duì)附著在公有住房上的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益即置換價(jià)值進(jìn)行分配。
本案當(dāng)事人A、B、C、D均是甲的繼承人，訴爭(zhēng)的又是甲死亡后遺留的公有住房上的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，十分類似于繼承案件的遺產(chǎn)爭(zhēng)端。然而公有住房的所有權(quán)屬于國(guó)家，不能作為甲的遺產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)中存在的公有住房上的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益也未在《繼承法》列舉的遺產(chǎn)范圍內(nèi)，所以，對(duì)于此類糾紛也無(wú)法適用《繼承法》進(jìn)行裁判。
綜上可以得出結(jié)論，對(duì)于承租人死亡引起的承租糾紛存在法律漏洞。
五、關(guān)于解決方法的分析
當(dāng)法律漏洞被確認(rèn)存在之時(shí)，即須進(jìn)行法律漏洞的補(bǔ)充。在諸多法律漏洞補(bǔ)充方法之中，筆者認(rèn)為最適合于本文案例糾紛的方法是類推適用《繼承法》的相關(guān)規(guī)定。因?yàn)榇祟惣m紛與繼承案件最相類似：第一，從主體角度講當(dāng)事人均具有繼承人身份，是繼承人之間的糾紛；第二，從標(biāo)的物角度講公有住房承租權(quán)是承租人遺留的現(xiàn)實(shí)存在的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，第三，從糾紛性質(zhì)角度講均是死者家庭成員內(nèi)部關(guān)于死者遺留財(cái)產(chǎn)（包括財(cái)產(chǎn)性權(quán)益）的糾紛。
應(yīng)當(dāng)注意的是，類推適用是由特殊到特殊、由個(gè)別到個(gè)別的推論，因而在個(gè)案中還應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題具體分析，盡最大努力去追求對(duì)個(gè)案來(lái)講更為妥當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。
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