什么是土地使用權出讓金？

土地使用權出讓金是政府將土地使用權出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權的全部貨幣或其他物品及權利折合成貨幣的補償。
　　土地使用權出讓金的確定有三個過程：第一是估價過程。在這個過程中，政府選擇有土地估價資格的中介機構對擬出讓的土地進行地價評估。第二是確定出讓底價過程。在這個過程中，政府根據其產業(yè)政策和其他有關政策，對土地估價結果進行修訂，形成出讓底價。出讓底價的作用在于政府出讓土地使用權時，如果有意受讓人的出價低于出讓低價，政府將不予出讓土地使用權。第三是批準過程。由于我國各級政府對出讓土地使用權有不同的審批權限，所以，有的出讓土地的出讓價是下級政府與受讓方商定的，但最后的確定權在有批準權的上級政府。
　　關于土地使用權出讓金在我國有兩種不同的理解。
　　從廣義上講，土地使用權出讓金是指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的費用。即土地的批租價格。一般而言，土地價格應包括土地資源(物質)價格和土地資本(資產)價格兩部分。
　　土地價格=(地租÷銀行利息率)＋土地投資成本＋土地投資應得利潤
　　從狹義上講，土地使用權出讓金是指政府作為城鎮(zhèn)土地的所有者將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時收取的地租資本化的費用。即土地資源價格。
　　土地使用權出讓金的廣義與狹義之分實際上是“租金”與“地租”的區(qū)別。
　　在我國的土地使用權出讓的實踐中，這兩種意義上的土地出讓金都在使用，由于其外延不同，往往會造成誤解。如《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》指出：“土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付使用權出讓金的行為�！薄巴恋厥褂脵喑鲎尶梢圆扇∫韵路绞剑簠f議、招標、拍賣。”“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權�！薄耙勒毡緱l例收取的土地使用權出讓金列入財政預算，作為專項基金管理，主要用于城市建設和土地開發(fā)。”在這里土地使用權出讓金實際上指的是廣義的。因為土地使用權的出讓方式有協議、招標和拍賣3種形式，與這3種形式相適的土地(“生地”除外)價格就應包括土地資源價格和土地資產價格。而且支付了全部土地使用權出讓金后就可以領取土地使用權證，這也說明土地出讓金是土地價格的全部，而不是其中的一部分。另外從土地出讓金的使用方向上看，它主要用于城市的建設和土地開發(fā)，是城市土地“再生產”資金的來源。
　　如北京市在實施辦法中就指出：出讓土地使用權的基準地價“由出讓金、基礎設施配套建設費用及土地開發(fā)的其他費用等因素構成�！�
　　深圳經濟特區(qū)土地使用權出讓辦法中涉及土地使用權出讓問題時，指出：土地使用權出讓是指“深圳市規(guī)劃國土局將深圳經濟特區(qū)范圍內的國有土地，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，通過法定的出讓方式，供土地使用者開發(fā)、利用、經營，由土地使用者向規(guī)劃國土局支付地價款的行為。”地價款包括“土地使用權出讓金、市政配套設施費用土地開發(fā)費�！�
　　北京和深圳對土地使用權出讓金都是從狹義上理解的。而廈門市國有土地使用權有償出讓、轉讓辦法則指出：“土地使用權有償出讓是指廈門市人民政府將指定用途、年限即附有其他條件的土地提供給法人或自然人使用或經營，土地使用人向政府交付土地出讓金(即地價款)�！焙Ｄ辖洕�特區(qū)土地使用權有償出讓轉讓規(guī)定：“國有土地使用權有償出讓是指政府將國有土地使用權在一定期限內出讓，受讓人按規(guī)定支付地價款、辦理登記手續(xù)而取得土地使用權的法律行為。”可見，廈門和海南對土地使用權出讓金理解是與《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和暫行條例》相一致的，即是從廣義上把土地使用權出讓金與地價款視為同一概念。
　　按照《中華人民共和國土地管理法》和國務院頒布的實施條例、《中華人民共和國城市房地產管理法》等規(guī)定，存量房屋轉讓后改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂、金額、服務業(yè)等用地的，受讓方須向土地管理部門補辦土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金。
　　補繳土地使用權出讓金的標準是按照土地等級、土地用途、建筑容積率來確定的，它相當于外商投資企業(yè)5年的土地使用費，其具體計算公式為：土地使用權出讓金=土地面積x5年土地使用費X容積率系數。
　　其中，容積率系數在1.8以內（包括1.8）的，按100％計算；超過l.8的部分，按50％計算。
　　土地使用權出讓金=土地面積（20）X 5年土地使用費（二級土地住宅為每年 100元/平方米）X 容積率系數 該房屋的容積率=建筑面積/占地面積=120/20=6
　　土地使用權出讓金=20 x 5 x 100 [1+(6-1.8)/2]=31000(元)
　　如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權出讓金。