前言：隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)之一。但是，房地產(chǎn)市場缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的秩序引導(dǎo)，從而埋伏很多風(fēng)險、產(chǎn)生很多糾紛。購房者在城市買房安家、熱衷于投資的同時應(yīng)當(dāng)防范商品房買賣過程中土地用途風(fēng)險，積極應(yīng)對市場中的不安全因素，以免購房后給自己造成損失。

關(guān)鍵字：商品房   土地    法律風(fēng)險

我國對土地管理有比較完善的規(guī)定。《土地管理法》第四條規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地�！钡谑�二條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)�！钡诙�十條規(guī)定：“縣級土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)劃分土地利用區(qū)，明確土地用途�！�

我國對土地用途實(shí)行管制并嚴(yán)格備案，法定分三大類為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，且這三種分類土地必須經(jīng)過總體規(guī)劃，確定各種用途土地的地理范圍、使用方式。尤其是在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施之后，對于土地利用的管制要求更高，減少土地浪費(fèi)、增加土地利用效率。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。”《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。”

根據(jù)以上規(guī)定，我國土地在劃分三大類的基礎(chǔ)上，又細(xì)分為居住用地、工業(yè)用地、科教文衛(wèi)體用地、商旅娛用地、綜合或其他用地五種。房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃范圍內(nèi)的、經(jīng)過出讓或劃撥的國有建設(shè)用土地，其它的農(nóng)用地、不符規(guī)劃的土地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。

商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房前，必須經(jīng)過一系列的程序?qū)彶榉�合法定條件后才能進(jìn)行，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)許可的要求，具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。開發(fā)商品房所占用的土地是住宅用地、商業(yè)用地或綜合類用地，并且土地使用受到法定年限限制。

作為購房者，較容易因售房方的引導(dǎo)而做出購房決定，對于交易過程中的風(fēng)險并不是很重視。雖然我國目前具有商品房管理體系，但是對購房者來說，仍存在較大風(fēng)險，稍有不慎就會造成損失。那么，在交易過程中，對于土地使用方面，我們應(yīng)注意哪些問題、知曉哪些風(fēng)險呢？

第一，從土地使用證上進(jìn)行審查。一般情況下，擁有國有土地使用權(quán)證就證明該土地沒有什么風(fēng)險，通過合法途徑取得。但是，最好看原件，光復(fù)印件并不能肯定不存在風(fēng)險，無法看出土地是否抵押，在這種情況下應(yīng)該去土地管理部門查詢該宗土地是否有抵押、查封登記等。如果存在這種情況，那么購房交易存在巨大風(fēng)險，土地使用權(quán)存在重大瑕疵，土地使用權(quán)極易喪失。開發(fā)商在負(fù)債的情況下，如果到期不能償還債務(wù)債權(quán)人有權(quán)通過對土地使用權(quán)采取拍賣等措施實(shí)現(xiàn)債權(quán)，購房者無權(quán)阻止，雖付出了成本卻難以獲得完整的權(quán)利。當(dāng)然，如果在購房合同成立之前抵押、查封等情況消失則該使用權(quán)恢復(fù)原權(quán)狀態(tài)，風(fēng)險消滅。

第二，詳細(xì)審查土地證的具體內(nèi)容，因?yàn)橥恋刈C的登記情況是關(guān)系房屋價格的重要因素。土地使用權(quán)證由國務(wù)院土地管理行政部門統(tǒng)一規(guī)格，明確記述權(quán)利人的使用權(quán)利，有座落、年限、用途、面積等。在審查土地證時，一定要核對土地面積是否與建筑物使用的土地面積相適應(yīng)，在此容易出現(xiàn)建筑物所在土地并非土地證規(guī)定土地的情形，也有建筑物所在土地超出土地證規(guī)定土地范圍的情形。對于使用年限，依據(jù)法定住宅用地的使用年限為70年，商業(yè)用地使用年限為40年，綜合用地使用年限為50年，土地證上的年限不能超出法定年限，否則超出部分無效或土地證有瑕疵；建筑物所在土地剩余使用年限等于法定最高年限減去已過年限，已過年限是土地證發(fā)放年至現(xiàn)在年限。

目前，土地證登記的用途等同于土地使用類別，參照上文提到的五種分類。很多開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)時，存在住宅、商業(yè)同時存在，這時更需要謹(jǐn)慎區(qū)分意購房屋所在土地類別是否存在于土地證登記的范圍之內(nèi)；如果土地證僅登記住宅且有商業(yè)用房存在，購買商業(yè)用房就存在風(fēng)險，如果土地證僅登記商業(yè)且有住宅用房存在，購買住宅用房存在風(fēng)險，此時就要查詢該宗土地用途是否能變更為住宅、商業(yè)混用，現(xiàn)存的情況是否與規(guī)劃沖突，如果能夠滿足這些條件，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理土地用途變更、適用年限變更，否則這類交易行為存在重大風(fēng)險。如果土地證登記的是綜合用地，那么開發(fā)商還可以申請變更土地用途、使用年限。

第三，可以審查開發(fā)商的其它相關(guān)證件，如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建筑工程規(guī)劃許可、建筑工程施工許可、預(yù)售許可證，這樣有助于甄別開發(fā)商的實(shí)力大小。

這種不符合規(guī)定的建筑在法律上難以得到有效保護(hù)，產(chǎn)生不良的法律后果：1、未獲得規(guī)劃許可、土地登記存在矛盾的，違規(guī)建筑可能會被有關(guān)部門限期拆除或強(qiáng)制拆除，致使購房人遭受損失，即使不拆除亦難以辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證；2、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)存在重大瑕疵，在轉(zhuǎn)讓時相關(guān)部門不予認(rèn)可，在拆遷時很難得到補(bǔ)償或合理的補(bǔ)償。

所以，在遇到上述情況時，一定要謹(jǐn)慎做出決定，不可輕易簽訂購房合同，如果不慎簽訂合同可以與開發(fā)商協(xié)商采取相應(yīng)措施，要求開發(fā)商及時更正或變更規(guī)劃許可、土地用途，同時可以解除合同，或者通過仲裁或訴訟途徑維護(hù)權(quán)利。