不可盲目交納預(yù)付款
在商品房交易中，消費(fèi)者常常被開(kāi)發(fā)商要求簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”、“訂購(gòu)書(shū)”或“訂購(gòu)協(xié)議”之類的“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”這種格式合同就消費(fèi)者所選的房屋位置、面積、單價(jià)、付款方式等項(xiàng)目進(jìn)行了約定，其核心是要求消費(fèi)者必須交納少則千元多則萬(wàn)元的預(yù)付款，并限定在短時(shí)間內(nèi)簽訂“購(gòu)房
合同”。這種預(yù)付款有的稱為“定金”，有的稱為“訂金”、“認(rèn)購(gòu)金”，還有的稱為“保證金”、“誠(chéng)意金”等等。一些消費(fèi)者在未分清“定金”還是“訂金”的情況下就倉(cāng)促交付，后因種種原因要放棄購(gòu)買(mǎi)時(shí)卻無(wú)法得到退款。一段時(shí)間以來(lái)，各地消協(xié)不斷接到與預(yù)付款有關(guān)的消費(fèi)糾紛，近日福建省消委會(huì)發(fā)布消費(fèi)警示，提醒消費(fèi)者要分清各種名目的預(yù)付款，特別是在商品房等大宗消費(fèi)中千萬(wàn)不要盲目交納預(yù)付款。
“預(yù)付款”里有溝壑
名目繁多的“預(yù)付款”各有什么功能呢?中國(guó)政法大學(xué)的段志義教授指出，“預(yù)付款”的性質(zhì)各不相同�！逗贤ā分忻鞔_規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。所以，定金屬于罰金，具有擔(dān)保履約的性質(zhì)。
段志義提醒消費(fèi)者，定金必須以書(shū)面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定數(shù)額和交付期限。定金的數(shù)額由雙方商定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。若雙方既約定“違約金”，又約定“定金”，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金具有擔(dān)保履行的作用，也能證明合同的成立。給付方履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，“訂金”、“認(rèn)購(gòu)金”、“預(yù)付款”、“誠(chéng)意金”等不具有定金的性質(zhì)，一般情況下，以這些名目交付的錢(qián)款被視作“預(yù)付款”。它只是一種支付手段，“預(yù)付款”不具有擔(dān)保債務(wù)履行的作用，也不能證明合同的成立。但如果消費(fèi)者超過(guò)約定的期限以后違約，這些錢(qián)款就將作為對(duì)商家損失的賠償，不再退還給付方。
段志義說(shuō)，“定金及其他性質(zhì)的款項(xiàng)都要在雙方自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂，定金的書(shū)面約定在無(wú)重大誤解、欺詐、顯失公平、脅迫等并且不違背國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，才具有法律效力�！�
“定金”可有條件退還
一旦陷入了“定金”陷阱，消費(fèi)者就沒(méi)有回旋余地了嗎?北京力行律師事務(wù)所律師劉桂林指出，如果購(gòu)房者交付的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“押金”或者“訂金”等預(yù)付款款項(xiàng)，而沒(méi)有約定定金性質(zhì)，同時(shí)雙方未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，發(fā)生糾紛時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還所收全部款項(xiàng)。
據(jù)介紹，出現(xiàn)下列情況時(shí)可以認(rèn)為購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者可以向經(jīng)營(yíng)者討回定金。
第一，開(kāi)發(fā)商不具備商品房預(yù)售法定條件，沒(méi)有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，那么，雙方約定的購(gòu)房定金無(wú)效，無(wú)論雙方是否約定購(gòu)房定金退還問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金。
第二，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況，開(kāi)發(fā)商則要承擔(dān)過(guò)失責(zé)任——除退還購(gòu)房者定金外，還應(yīng)賠償購(gòu)房者利息等財(cái)產(chǎn)損失。
第三，對(duì)于顯失公平的格式合同條款內(nèi)容，購(gòu)房者則可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更或撤銷該約定，要求開(kāi)發(fā)商退還所付定金。
劉桂林提醒消費(fèi)者注意，最好在協(xié)議書(shū)規(guī)定的繳納首期款以及簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的最后時(shí)間之前討回定金，否則經(jīng)營(yíng)者有權(quán)以消費(fèi)者延遲繳納首期款或者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，違反協(xié)議書(shū)規(guī)定為由，沒(méi)收定金。
