為指引廣大欲退房者正確理解法律法規(guī)的規(guī)定，辦理退房相關(guān)事宜，本人結(jié)合目前國(guó)內(nèi)關(guān)于退房方面的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定與司法實(shí)踐整理綜合如下：

一、   要看購(gòu)房者是否符合退房條件 如在購(gòu)房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議約定行事；也可對(duì)照《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。

二、   從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購(gòu)房者與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購(gòu)房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購(gòu)房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會(huì)得到法院的支持。

三、    以下是常見的購(gòu)房者可以要求退房的七種情形：1、延期交付房屋。

這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后,卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。

根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定,開發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,購(gòu)房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房,并要求返還購(gòu)房款及支付房款利息。 2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全,導(dǎo)致合同無效。 目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。

3、開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的合同中,一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前,必須經(jīng)過購(gòu)房人同意。否則,開發(fā)商就構(gòu)成違約,購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況,購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

 4、不能辦理產(chǎn)權(quán)證。 由于開發(fā)商的原因,買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證,如約定此條件可退房,買房人就可以要求退房。或按《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

5、房屋面積誤差超過3%。 如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%,購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。

6、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。 根據(jù)最高院的司法解釋,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,購(gòu)房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。

7、房子存在抵押、聯(lián)建或其它經(jīng)濟(jì)糾紛。 如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押而未告知購(gòu)房人,或賣給購(gòu)房人后,又把房子抵押給他人,購(gòu)房人查明后,就可以要求退房。

 8、存在一房二賣的情形。 商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人。

二、建議協(xié)商不成再訴訟

建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。若協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長(zhǎng)。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復(fù)，法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求，同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付。

四、   索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。

五、   在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。

六、   在退房款方面，采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購(gòu)房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購(gòu)房人首付款利息。即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出。若購(gòu)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購(gòu)房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

七、    、退房流程建議按照以下程序辦理退房：

首先購(gòu)房人通過特快專遞、掛號(hào)信、傳真或電話（最好是以書面的方式）向開發(fā)商發(fā)出退房通知。購(gòu)房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

 然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人，并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。

至此，購(gòu)房人與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購(gòu)房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。  

提請(qǐng)注意： 違約金就高不就低對(duì)應(yīng)法規(guī)：《合同法》相關(guān)規(guī)定具體內(nèi)容：違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。但若過高則開發(fā)商可以申請(qǐng)法院進(jìn)行調(diào)整。定金可雙倍退還對(duì)應(yīng)法規(guī)：《合同法》第116條具體內(nèi)容：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款。條款解讀：“違約金”與“定金”只能擇一適用，不可同時(shí)適用。若是購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔浚�開發(fā)商有權(quán)不退還定金；但若是開發(fā)商的責(zé)任，購(gòu)房者可獲得雙倍賠償。這時(shí)購(gòu)房者可選擇適用定金或違約金，選賠償金額較多的一種法律手段來維護(hù)自己的權(quán)益。    
      若購(gòu)房者不符合上文所述各種情況，則開發(fā)商可不予同意退房，法院也不會(huì)予以支持。 (zhongzhen)