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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 房屋糾紛相關(guān)問(wèn)題 |
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作者：石家莊土地房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2009/12/2 10:52:00 |
房屋糾紛相關(guān)問(wèn)題
1.房屋所有權(quán)以什么為準(zhǔn)？
答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》“第五十九條 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”的規(guī)定，房產(chǎn)證是最具有效力的房屋所有權(quán)憑證，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)一般就以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。
2.婚前個(gè)人購(gòu)買的房產(chǎn)婚后是否轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)？
答：根據(jù)《婚姻法》“第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn)；”和《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）》“第十九條 婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外�！眰�(gè)人在婚前購(gòu)買的房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，除非有特別約定，不會(huì)因婚姻關(guān)系而轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)。
3.辦理房產(chǎn)證需要找哪個(gè)部門？
答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》“第六十條 在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)”辦理房產(chǎn)證一般在縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門。
4.房屋產(chǎn)權(quán)交易一般應(yīng)該準(zhǔn)備哪些材料？
答：一般情況下應(yīng)該準(zhǔn)備以下材料：（一）買賣雙方身份證明原件；（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)；（三）原房屋所有權(quán)證；（四）雙方簽署的房屋買賣合同；（五）房屋所有權(quán)證附圖；（六）各項(xiàng)完稅憑證。
5.開(kāi)發(fā)商未按照合同期限辦理房產(chǎn)證，應(yīng)如何追究開(kāi)發(fā)商責(zé)任？
答：一般情況下，雙方在購(gòu)房合同中應(yīng)該明確約定出現(xiàn)這種情況時(shí)開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，如果有約定就按照約定方式承擔(dān)責(zé)任。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》“第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算�！痹陔p方?jīng)]有約定的情況下，可按照該條規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
6.購(gòu)買房屋時(shí)，應(yīng)該注意審查哪五證？
答：在購(gòu)房過(guò)程中，一般應(yīng)注意審查土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。
7.交付的房屋與當(dāng)時(shí)的宣傳資料嚴(yán)重不符怎么辦？
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》“第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！比绻�(dāng)時(shí)出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，可視為合同內(nèi)容，如果最后與交付房屋不符，可要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
8．開(kāi)發(fā)商如果一房多賣怎么辦？
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》“第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人�！比绻_(kāi)發(fā)商一房多賣，買受人可以根據(jù)本條要求開(kāi)放商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
9．交付的商品房與合同約定面積出現(xiàn)誤差如何處理？
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》“第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人�！痹诮桓斗课菖c合同約定面積不符時(shí)，買受人可以根據(jù)本條的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
10.關(guān)于房屋保修方面有什么法律規(guī)定？
答：根據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定第七條 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。
拆遷相關(guān)問(wèn)題
1、作為承租人在拆遷過(guò)程中享有哪些權(quán)利。
答:新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》將承租人從被拆遷人中獨(dú)立出來(lái)，單獨(dú)在拆遷法律規(guī)范中規(guī)定了承租人在拆遷法律關(guān)系的的權(quán)利和義務(wù)，與1991年3月22日頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比較，承租人在拆遷法律關(guān)系中的地位與權(quán)利都發(fā)生了很大的變化。
承租人不是拆遷房屋的所有權(quán)人，在拆遷法律關(guān)系中的地位在很大程度上從屬于產(chǎn)權(quán)人，但新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》賦予了房屋承租人更加獨(dú)立的法律地位，具體表現(xiàn)在：
一是承租人與產(chǎn)權(quán)人或者拆遷人不能就拆遷補(bǔ)償?shù)氖乱诉_(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，承租人可以依照法律規(guī)定提起拆遷裁決申請(qǐng)，請(qǐng)求房屋拆遷主管部門依照法律規(guī)定保護(hù)自己在拆遷法律關(guān)系中的合法權(quán)益。
二是承租人對(duì)拆遷裁決具有獨(dú)立的提起司法審查權(quán)利，即承租人對(duì)房屋拆遷主管部門作出的拆遷裁決不服的，可以獨(dú)立以自己的名義提起訴訟或者申請(qǐng)行政復(fù)議，對(duì)拆遷人、產(chǎn)權(quán)人拒絕執(zhí)行已經(jīng)發(fā)生法律效力的拆遷裁決或者人民法院的判決或者裁定時(shí)，其可以獨(dú)立提起強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)。
三是承租人可以獨(dú)立的按照自己的意見(jiàn)處理自己在拆遷中的權(quán)利和義務(wù)。新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定了承租人在拆遷中可以獨(dú)立的以自己的名義處分自己的民事權(quán)利及訴訟權(quán)利，根據(jù)自己對(duì)拆遷的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期決定自己對(duì)拆遷法律關(guān)系的影響。
四是承租人是拆遷法律關(guān)系中獨(dú)立的當(dāng)事人，其地位區(qū)別于被拆遷人和拆遷人。
承租人的具體權(quán)利和義務(wù)
1．承租人的權(quán)利
根據(jù)2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，承租人的權(quán)利主要有：
(1)在拆遷租賃房屋時(shí)，有權(quán)利要求出租人與拆遷人之間簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié)議；
(2)在拆遷人與產(chǎn)權(quán)人之間簽訂的拆遷協(xié)議損害其合法權(quán)益的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告有關(guān)拆遷協(xié)議無(wú)效；
(3)就拆遷補(bǔ)償事宜與出租人、拆遷人進(jìn)行協(xié)商并簽訂拆遷協(xié)議；
(4)對(duì)經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成拆遷協(xié)議的事宜，可以請(qǐng)求房屋拆遷主管部門裁決；
(5)對(duì)拆遷裁決不服的，可以提起行政復(fù)議和行政訴訟；
(6)對(duì)拆遷行政處罰不服的，可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟；
(7)對(duì)拆遷人未能依照法律規(guī)定拆遷的，承租人有權(quán)利要求拆遷主管部門依法處理；
(8)對(duì)強(qiáng)制拆遷的決定可以提起訴訟或者申請(qǐng)行政復(fù)議；
(9)其他承租人應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。
2．承租人的義務(wù)
（1）履行拆遷人、被拆遷人與承租人之間簽訂拆遷協(xié)議書(shū)的義務(wù)；
�。�2）履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決書(shū)、調(diào)解書(shū)、裁定書(shū)確定的義務(wù)；
（3）履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的拆遷裁決書(shū)確定的義務(wù)；
�。�4）其他應(yīng)當(dāng)由承租人履行的義務(wù)。
2、私房拆遷安置的具體房屋被拆遷人具有優(yōu)先權(quán)
答:你所反映的問(wèn)題涉及到城市房屋拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，你選擇了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行安置，并與拆遷單位簽訂了協(xié)議，對(duì)回遷房進(jìn)行了明確的約定，該協(xié)議是合法有效的，雙方均應(yīng)遵守。因產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議本質(zhì)上是一種互易合同，也就是說(shuō)拆遷人以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行所有權(quán)交換，被拆遷人失去原來(lái)拆遷房屋的所有權(quán)，但擁有了調(diào)換后的房屋所有權(quán)。拆遷單位將安置給你的房屋又出讓給第三人，拆遷單位與第三人之間也存在一個(gè)商品房屋買賣合同。當(dāng)發(fā)生這種沖突時(shí)，我國(guó)法律對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護(hù)，即對(duì)被拆遷人享有的債權(quán)作為特種債權(quán)賦予其物權(quán)的優(yōu)先效力。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條明確規(guī)定“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該拆遷補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”。
因此，你可以根據(jù)上述規(guī)定，要求優(yōu)先取得安置補(bǔ)償協(xié)議約定的回遷房屋。另外，你也可以選擇解除協(xié)議，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，獲得雙倍賠償。
3、違章建筑的界定
答:考慮到《立法法》已正式確立了我國(guó)的法律表現(xiàn)形式，一些地方法規(guī)和規(guī)章也對(duì)違章建筑作了相應(yīng)的規(guī)定，故法律意義上的違章建筑可作兩種理解：一是狹義上的違章建筑，即為違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，所建造的建筑物。二是廣義上的違章建筑，是指違反法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，所建造的建筑物，這也就是我們通常所說(shuō)的違法建筑的概念。
在這里要說(shuō)明的是：違章建筑是一個(gè)專有名詞，有著特定的內(nèi)涵，它不是違章與建筑兩詞的簡(jiǎn)單組合，不能完全根據(jù)違章的涵義來(lái)推斷違章建筑的涵義。其關(guān)鍵在于對(duì)違法建設(shè)行為，是應(yīng)予以法律制裁的；而違反規(guī)章制度建設(shè)的行為除造成某種特定的后果外，是不應(yīng)當(dāng)受到法律制裁的。到目前為止，沒(méi)有一部法律、法規(guī)、規(guī)章將違章建筑規(guī)定為違反規(guī)章制度建造的建筑物。
依據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，違章建筑是指在城市規(guī)劃內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)影響城市規(guī)劃的建筑。認(rèn)定違章建筑的前提是：（1）有權(quán)認(rèn)定的機(jī)關(guān)，只能是市政規(guī)劃管理部門;(2)要有法律法法規(guī)的依據(jù)。在國(guó)家規(guī)劃法出臺(tái)前，企業(yè)已經(jīng)建成的廠房是否認(rèn)定為違章建筑，根據(jù)法律不溯及既往的原則，不應(yīng)使用規(guī)劃法，而應(yīng)當(dāng)使用國(guó)務(wù)院于1984年1月5日頒布的《城市規(guī)劃條例》，并按照法定程序來(lái)認(rèn)定。
2001年的《拆遷條例》中“拆除違章建筑不予補(bǔ)償”的涵義是：在城市房屋拆遷過(guò)程中，拆除依法應(yīng)當(dāng)拆除的違反法律和行政法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物的，不予補(bǔ)償。由此，我們可以看出：在城市房屋拆遷中對(duì)違章建筑進(jìn)行處置時(shí)，并非全部拆除不予補(bǔ)償，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分門別類依法予以處理。對(duì)依法應(yīng)當(dāng)拆除的，予以拆除并不予補(bǔ)償；對(duì)于拆遷公告前可以補(bǔ)辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，則應(yīng)查明事實(shí)，妥善處理，應(yīng)予補(bǔ)償?shù)膭t予以補(bǔ)償。
4、法院能否參與拆遷
答:法院是可以參與拆遷的，但是法院作為一個(gè)司法權(quán)力機(jī)關(guān)參與拆遷是需要嚴(yán)格條件的。法院可以根據(jù)房屋拆遷管理部門的申請(qǐng)，依法作出裁定，準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行房屋拆遷管理部門作出的具體行政行為（強(qiáng)制拆除房屋）。但是法院作出上述裁定時(shí)有一定前提的.首先，被拆遷人在收到《房屋拆遷行政裁決書(shū)》后，在法定的起訴期限內(nèi)（三個(gè)月）不起訴又不履行《房屋拆遷行政裁決書(shū)》規(guī)定的義務(wù)；其次，法院又行政審判庭組成合議庭對(duì)《房屋拆遷行政裁決書(shū)》進(jìn)行合法性審查。
如果法院在被拆遷人的法定起訴期限內(nèi)作出行政裁定，并將被拆遷人的房子強(qiáng)行拆除，違反了《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第66條：“公民、法人或者其他組織對(duì)具體行政行為在法定期間不提起訴訟又不履行的，行政機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，或者依法強(qiáng)制執(zhí)行�！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》若干問(wèn)題的解釋》第86條“行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政訴訟法第六十六條的規(guī)定申請(qǐng)執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
�。ㄒ唬┚唧w行政行為依法可以由人民法院執(zhí)行；
�。ǘ┚唧w行政行為已經(jīng)生效并具有可執(zhí)行內(nèi)容；
（三）申請(qǐng)人是作出該具體行政行為的行政機(jī)關(guān)或者法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的組織；
（四）被申請(qǐng)人是該具體行政行為所確定的義務(wù)人；
（五）被申請(qǐng)人在具體行政行為確定的期限內(nèi)或者行政機(jī)關(guān)另行指定的期限內(nèi)未履行義務(wù)；
�。┥暾�(qǐng)人在法定期限內(nèi)提出申請(qǐng)；
（七）被申請(qǐng)執(zhí)行的行政案件屬于受理申請(qǐng)執(zhí)行的人民法院管轄。
人民法院對(duì)符合條件的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)立案受理，并通知申請(qǐng)人；對(duì)不符合條件的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)裁定不予受理”，第88條“行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。逾期申請(qǐng)的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理”，第93條“人民法院受理行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)執(zhí)行其具體行政行為的案件后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)由行政審判庭組成合議庭對(duì)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，并就是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行作出裁定；需要采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的，由本院負(fù)責(zé)強(qiáng)制執(zhí)行非訴行政行為的機(jī)構(gòu)執(zhí)行。”的規(guī)定。侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益。
5、法院強(qiáng)拆損害被拆遷人利益的，被拆遷人是否可以得到國(guó)家賠償
答:在拆遷過(guò)程中，法院違法將被拆遷人的房屋拆除的，被拆遷人可以依法并按照法定程序向法院提出國(guó)家賠償。被拆遷人應(yīng)先提出確認(rèn)申請(qǐng)，即申請(qǐng)確認(rèn)強(qiáng)拆法院及其工作人員在執(zhí)行職務(wù)中侵犯了被拆人的合法權(quán)益。被拆遷人提出申請(qǐng)應(yīng)嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》及其解釋的規(guī)定，在法定的期限內(nèi)，并嚴(yán)格按照管轄范圍提出申請(qǐng)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人民法院國(guó)家賠償確認(rèn)案件若干問(wèn)題規(guī)定（試行）》第2條第二款規(guī)定：“申請(qǐng)確認(rèn)由作出司法行為的人民法院受理，但申請(qǐng)確認(rèn)基層人民法院司法行為違法的案件，由中級(jí)人民法院受理。”
6、拆遷時(shí)臨時(shí)建筑、房屋裝修如何補(bǔ)償
答:根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第二款規(guī)定：“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償�！�
適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，就是根據(jù)臨時(shí)建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和使用情況，按照尚可使用期限的殘存價(jià)值，參考臨時(shí)建筑的剩余期限給予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償金額由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
對(duì)于房屋裝修，建設(shè)部《城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第3條第二款規(guī)定：“房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)用、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。
7、公房折遷共同住人需要符合哪些條件
答:同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
他處雖有住房但居住困難的情況，是指在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有住房、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購(gòu)買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房)，以及按公房出售政策購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房等。
除前述以外，以下人員可被視為同住人。
(一)有權(quán)對(duì)公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款主張權(quán)利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三條所指的同住人。有下列情形之一的人，也視為同住人：
1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補(bǔ)償款后，一般無(wú)權(quán)再主張本市其他公房拆遷補(bǔ)償款的份額；
2、一般情況下，在本市無(wú)常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補(bǔ)償款；
3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的。
(二)有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無(wú)權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款：
1、將本來(lái)享有的他處公有住房權(quán)利(本解答第二條所列的住房困難的情況除外)予以處分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、獲得單位購(gòu)房補(bǔ)貼款后已有能力購(gòu)房而不購(gòu)房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款。
另外， 對(duì)在公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的人，可以就該房屋的拆遷補(bǔ)償款適當(dāng)多分。承租人或同住人允許他人未成年子女在自己承租的公房?jī)?nèi)居住的，一般可認(rèn)定為屬于幫助性質(zhì)，并不當(dāng)然等于同意該未成年人取得房屋的權(quán)利份額。因此，在這種情況下，該未成年人無(wú)權(quán)主張分割房屋拆遷補(bǔ)償款，除非其能夠提供證據(jù)證明其居住權(quán)并非基于他人的幫助而取得。
當(dāng)事人對(duì)該未成年人入住的相關(guān)問(wèn)題另有約定的，依約定處理。
8、公有房屋拆遷補(bǔ)償款中屬非居住用途補(bǔ)償?shù)牟糠秩绾畏指�，以及房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按什么原則處理？
答：自然人承租的被拆遷公房，租借給承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，該補(bǔ)償問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由公房的承租人、同住人與租借人另行解決。
個(gè)人承租的公有非居住用房的拆遷補(bǔ)償款歸承租人。
被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時(shí)已經(jīng)明確區(qū)分居住補(bǔ)償和非居住補(bǔ)償份額的，則對(duì)居住補(bǔ)償部分，承租人和同住人可以共同分割；對(duì)非居住補(bǔ)償部分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分。如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時(shí)未明確區(qū)分的，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的承租人或同住人，就整個(gè)補(bǔ)償款可以適當(dāng)多分，具體份額由人民法院酌定。
以上情況，當(dāng)事人另有約定的從其約定。
此處所稱其他補(bǔ)償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《北京市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，以及北京有關(guān)拆遷單位的實(shí)際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用、因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償?shù)取?BR> 上述費(fèi)用中，搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人。
9、農(nóng)村房屋拆除的補(bǔ)償安置方式
答：1，被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安
（1）可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
（2）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。
（3）被拆除房屋評(píng)估如選用重置法的，按重置單價(jià)結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場(chǎng)的實(shí)際情況制定并公布。
2，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：
（1）對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：
（2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；
（3）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序，按照國(guó)家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
3，拆遷房屋其他補(bǔ)償項(xiàng)目：
除上述補(bǔ)償項(xiàng)目外，拆除農(nóng)村房屋還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償：被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過(guò)渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
10、拆遷農(nóng)村非居住房屋的補(bǔ)償
答：1，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。
2，被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
3，其他補(bǔ)償：還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用：
�。�1）按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。
（2）無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。
（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。
4，其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
土地的十個(gè)問(wèn)題
1、開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)是否可以出讓土地？
答：按照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者的行為，由市縣人民政府的土地管理部門負(fù)責(zé)實(shí)施，其他部門或者單位均無(wú)權(quán)出讓土地。
2002年7月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》，2003年9月2日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)與規(guī)范各類開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，要求各地作好開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓工作，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。
并且，2005年8月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定有效。
2、出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件有那些？
答：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
3、哪些情況，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)？
答：有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：
（1）為公共利益需要使用土地的；
（2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；
（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；
（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地；
（5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的”。
4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同未辦理權(quán)屬變更登記是否有效？
答：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，是否進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記不影響合同的效力。相關(guān)法律規(guī)定主要有：
《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
最高人民法律的司法解釋也明確規(guī)定，以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，法院不予支持。
5、一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如何處理？
答：最高人民法院規(guī)定，土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
（1）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；
（2）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；
（3）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開(kāi)發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；
（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。
6、劃撥土地是否允許直接轉(zhuǎn)讓？
答：劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)不同，不具有處分權(quán)能，即只能使用而不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)簽訂的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，屬于無(wú)效合同。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，法院可以認(rèn)定合同有效。
7、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)性有那些情況？
答：共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的基本內(nèi)容，如果合同一方當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益，則當(dāng)事人之間的法律關(guān)系已經(jīng)不具備合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的必要特征。在當(dāng)事人意思表示的外在形式與內(nèi)在真意并不一致的情況下，則應(yīng)以當(dāng)事人的真實(shí)意思確定當(dāng)事人的法律關(guān)系性質(zhì)，包括：
（1）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
（2）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。
（3）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。
（4）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。
8、農(nóng)村宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓？
答：農(nóng)村宅基地是我國(guó)農(nóng)村居民的一項(xiàng)福利，與農(nóng)村居民的身份相聯(lián)系，原則上是不允許轉(zhuǎn)讓的。
同時(shí)，因轉(zhuǎn)讓農(nóng)村私有房屋也必然導(dǎo)致宅基地的轉(zhuǎn)讓，因此，我國(guó)現(xiàn)行法律和政策也禁止農(nóng)村私有房屋的買賣，只有在符合法定條件下，允許同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的買賣。對(duì)于農(nóng)村房屋買賣糾紛，北京市法院現(xiàn)在以認(rèn)定無(wú)效為原則，有效為例外，只有在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的買賣并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，才認(rèn)定為有效。
9、宅基地是否可以繼承？
答：農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于集體，農(nóng)村居民僅是擁有宅基地的使用權(quán)，因此，宅基地是不可以繼承的。但是，建于宅基地上的房屋屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)的，可以繼承，并可以取得房屋占用的宅基地使用權(quán)。
10、哪些農(nóng)村土地承包糾紛可以向人民法院法院起訴？
答：下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛，可以向人民法院起訴：
（1）承包合同糾紛；
（2）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)侵權(quán)糾紛；
（3）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛；
（4）承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛；
（5）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承糾紛�！ �
集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)提起民事訴訟的，人民法院不予受理。
集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。（轉(zhuǎn)貼自岳成）
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