一、引言
剛才介紹的寧波的案例，涉及到小區(qū)公共車位的權(quán)屬問題，其實，它只是近年來發(fā)生的眾多物業(yè)管理糾紛中的其中一種類型。《物業(yè)管理條例》實施至今已有三周年，這三年來，物業(yè)糾紛不減反增，物業(yè)管理投訴連年來大幅度上漲，已經(jīng)追上拆遷投訴而成為建設行業(yè)兩大投訴熱點。
二、介紹汕頭市常見的幾類物業(yè)管理糾紛
近年來，汕頭市常見的幾類物業(yè)管理糾紛包括：開發(fā)商遺留的問題，拖欠物業(yè)管理費問題，業(yè)主財產(chǎn)損失、人身傷害問題，亂搭亂建問題，業(yè)主委員會成立難問題，停車場、會所的權(quán)屬爭議問題，房屋專項維修資金問題等。事實上，這些常見的爭議也是當前全國物業(yè)管理糾紛的焦點問題。
三、對幾類常見的物業(yè)管理糾紛的業(yè)主維權(quán)
（一）開發(fā)商遺留的問題
現(xiàn)有的商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當數(shù)量源于開發(fā)建設遺留的問題，這些問題包括規(guī)劃變更導致業(yè)主權(quán)益受損，如開發(fā)商承諾的小區(qū)配套沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商違規(guī)開發(fā)行為（如超容積率、欠繳各種規(guī)費）導致無法按期辦妥房產(chǎn)證，小區(qū)內(nèi)道路的鋪設、公共設施的建造等等。這一類的糾紛主要是業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛，但由于大多數(shù)的物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生的，它們之間本來就有著與生俱來的血緣關系，業(yè)主自然而然地覺得物業(yè)管理公司就是開發(fā)商的維護和售后服務者，認為物業(yè)公司是開發(fā)商的代言人，所有的問題都會找物業(yè)公司，這一類糾紛也就變成了業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛。
針對此類糾紛，業(yè)主應及時與開發(fā)商提出交涉，與開發(fā)商協(xié)商解決，若協(xié)商不成時，符合起訴條件的，該起訴的起訴，該投訴的投訴，包括規(guī)劃變更、延期辦證等問題，均可以合同違約為訴因進行訴訟。如果一味于物業(yè)管理公司爭執(zhí)，不僅問題得不到解決，還會加劇與物業(yè)公司之間的矛盾。
（二）拖欠物業(yè)管理費問題
這類糾紛是《物業(yè)管理條例》實施后增長速度最快的一類案件。據(jù)有關部門統(tǒng)計，汕頭現(xiàn)有的物業(yè)管理公司約170家，其中約七成處于虧損狀態(tài)，二成基本持平，一成贏利。也有一些統(tǒng)計，說一個小區(qū)如果有80％的業(yè)主能按時繳費，就已經(jīng)算是不錯的成績。當然這些統(tǒng)計也不一定就準確，但基本還是能反映出拖欠物業(yè)管理費的大致情況。物業(yè)管理公司催討無效后，往往會一紙狀訴將業(yè)主告上法庭。這種案件爭議最大的是業(yè)主的拒交是惡意拒交還是履行抗辯權(quán)，如果物業(yè)公司完全沒有提供服務，那肯定是面臨敗訴的結(jié)果。現(xiàn)在的問題是物業(yè)管理公司已經(jīng)提供了管理服務，而業(yè)主則認為是服務質(zhì)量不達標，但由于服務質(zhì)量缺乏一個量化的標準，對于業(yè)主抗辯的理由舉證也有相當?shù)碾y度。處理結(jié)果往往對業(yè)主不利。而業(yè)主則抱著這么一種心態(tài)，就算是判決后也不自動交費，這又涉及到強制執(zhí)行的問題。雙方關系越變越糟，形成惡性循環(huán)。
針對物業(yè)管理費的糾紛問題，認為作為業(yè)主的維權(quán)方面：
1、提倡以和為貴。由于物業(yè)管理費拖欠糾紛，表面上看來物業(yè)公司是受害者，但是，實質(zhì)上最大的輸家是廣大的業(yè)主。欠費的結(jié)果是物業(yè)公司成本的減少，服務質(zhì)量的降低，又會引起更多的業(yè)主拒交物業(yè)管理費，最終問題百出，嚴重的發(fā)展到物業(yè)公司卷鋪蓋走人。像前幾天汕頭電視臺“今日視線”播出這么一個案例，物業(yè)管理公司撤場后又將物業(yè)管理用房、車棚等上鎖，生活垃圾無人收，車無人看管，不僅業(yè)主的生活陷入不便，小區(qū)的貶值也是自然而然的事。因此，對物業(yè)管理有不滿，雙方應多溝通，多交流，多提意見，提倡以和為貴，共建和諧小區(qū)。
2、爭取成立業(yè)主委員會，對服務質(zhì)量嚴重有問題的物業(yè)管理公司，通過業(yè)主委員會解聘后重新委托有資質(zhì)、管理好的物業(yè)管理公司。
3、作為個案來講，應審查物業(yè)公司的基本資格條件，包括物業(yè)管理公司的營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書，收費許可證，委托物業(yè)管理合同（包括前期物業(yè)管理合同、正式的物業(yè)管理合同），還應該提供物業(yè)管理公司服務不達標的相關證據(jù)。
（三）業(yè)主財產(chǎn)損失、人身傷害問題
此類問題包括財產(chǎn)損失和人身傷害兩方面：
1、財產(chǎn)損失方面，一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主丟失財物引起，典型的如丟失汽車、摩托車和房屋失竊，又如小區(qū)浸水引起的車損問題。比如2001年強臺風“尤特”引起的某大廈地下停車場浸水，導致停車場內(nèi)的17輛汽車、34輛摩托車被海水淹沒浸泡30多小時。像這類糾紛，由于對小區(qū)保安責任的相關規(guī)定不健全，發(fā)生財產(chǎn)損失如何合理地確定物業(yè)管理公司的賠償責任，沒有明確的依據(jù)，因而容易引起糾紛。
2、人身傷害包括泳池溺水事件，小區(qū)玩樂設施引起的人身傷害，也包括受到他人的侵犯等。對此，雙方往往會對責任問題產(chǎn)生糾紛。
針對此類糾紛，業(yè)主的維權(quán)：
1、車輛丟失問題
2、像車輛浸水問題
3、房屋失竊問題
4、人身傷害問題
（四）亂搭亂建問題
個別業(yè)主在小區(qū)內(nèi)擅自亂搭亂建，常見的是在公共天臺上搭建，引起其他業(yè)主的不滿，又比如個別業(yè)裝修時改變房內(nèi)的結(jié)構(gòu)設計，增設衛(wèi)生間而出現(xiàn)漏水問題與相鄰方引發(fā)糾紛。這類問題一出現(xiàn)，業(yè)主認為是物業(yè)管理公司管理不善，但物業(yè)管理公司因為沒有行政執(zhí)法權(quán)，對個別違章業(yè)主只能進行勸阻，如果強行阻止、拆除，則會引起與該業(yè)主的糾紛，如果勸阻無效，又會引起大多數(shù)業(yè)主的不滿。
針對此類糾紛業(yè)主的維權(quán)：
1、業(yè)主可向有關行政主管部門投訴。
2、業(yè)主可要求物業(yè)管理公司出面制止違規(guī)行為，如制止無效，可要求物業(yè)管理公司履行物管職責，向有關行政主管部門投訴。
3、業(yè)主也可以直接向法院起訴（起訴違規(guī)業(yè)主還是起訴物業(yè)管理公司的問題）。
4、物業(yè)管理公司也可依據(jù)物業(yè)管理合同的約定起訴違規(guī)業(yè)主。
（五）業(yè)主委員會成立難問題
業(yè)主委員會的立難是人所共知的，汕頭為例，至今約17個小區(qū)成立業(yè)主委員會。像有些小區(qū)，1997、1998年就已入住，也有相當高的入住率，但就沒有成立業(yè)主委員會。這些小區(qū)不是業(yè)主不愿意成立，而是缺乏牽頭成立。我們業(yè)務上接觸到的物業(yè)管理糾紛，業(yè)主提得最多的就是希望盡快成立業(yè)主委員會。原因呢，主要還是法律制度設置問題，主要問題是：
1、依法成立業(yè)主委員會的工作任務相當繁重，那么工作報酬誰承擔？
2、業(yè)主大會成立和履行職責的可操作性不強，缺乏詳細的操作指引�，F(xiàn)有的小區(qū)業(yè)主在1000人以上，這1000人的業(yè)主大會，需要多大的場地，費用誰出？這些都是問題
3、《物業(yè)管理條例》第10條“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”，這里，要求業(yè)主在指導下成立業(yè)主大會，零散的業(yè)主，彼此又不認識，缺乏溝通，在物業(yè)公司不牽頭的情況下，要求成立業(yè)主委員會難度大。
針對這些問題，業(yè)主的維權(quán)“
根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，介紹一下成立業(yè)主委員會的八個步驟，當然還是涉及到費用解決問題。
1、想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。
2、組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。
3、籌備組開始工作，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。
4、將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。
5、成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。
6、業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、付主任，并可以開展工作。
7、將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。
8、備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。
（六）停車場、會所的權(quán)屬爭議問題
《物權(quán)法》還沒有出臺，對此問題法律規(guī)定尚不明確。從理論上來講，會所、停車場均是小區(qū)的配套設施之一，服務于小區(qū)，應屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，但又涉及到維修和養(yǎng)護及費用問題。而且，小區(qū)內(nèi)的會所和停車場均是計小區(qū)的容積率的，已按規(guī)定征收了相應的報建費用。規(guī)定不明確就容易產(chǎn)生對權(quán)屬的爭議，也會引發(fā)一些糾紛，比如說小區(qū)車位單獨出售，而小區(qū)內(nèi)的業(yè)主連自己的車都進不了小區(qū)等問題。
針對類此糾紛，在法律規(guī)定尚不明確的情況下，最好能在銷售合同中作出明確的約定。
（七）房屋專項維修資金問題等。
建設部、財政部于1998年12月16日出臺的《住宅共用部件共用設施設備維修基金管理辦法》第5條“商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬于全體業(yè)主共同共有，不計入住宅銷售收入�！�
《廣東省物業(yè)管理條例》第32條“業(yè)主委員會應當設立物業(yè)管理維修基金。物業(yè)管理維修基金由建設單位按物業(yè)總投資的2％，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，一次性劃撥給業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同共有。”
