本報訊  向銀行貸款買房后卻不按照約定及時還款。近日，北京市海淀區(qū)人民法院對這樣一起借款合同糾紛案作出缺席判決，購房人被判向銀行提前清償貸款。

  　　法院審理查明，2008年8月20日，招商銀行北京清華園支行與徐某簽訂《招商銀行個人購房借款及擔保合同》，約定：徐某向清華園支行借款234萬元購買位于海淀區(qū)笑祖塔院天兆家園1號樓3單元601的房屋；貸款年利率為6.6555%；借款人每月采用等額本息還款方式；貸款發(fā)生逾期時，貸款人有權(quán)從包括扣款賬戶在內(nèi)借款人的任一銀行賬戶中直接扣劃所欠款項，并按照費用、違約金、復息、罰息、利息，最后貸款本金的順序進行清償，直至還清全部貸款本息及其他一切相關費用為止；徐某愿意以該房屋的全部權(quán)益抵押給貸款人，作為償還本合同項下貸款本息及其他一切相關費用的擔保；借款人連續(xù)三個月或累計六次未按本合同約定按時足額償還貸款本息的，即視為已發(fā)生違約事件，貸款人有權(quán)宣布本合同提前到期，并采取相關措施；此外，雙方還約定因與本合同有關的資信調(diào)查、檢查、公證等產(chǎn)生的（稅）費用，以及在借款人不能按期歸還本合同項下貸款本息和償付應付費用情況下，貸款人為實現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費、訴訟費、仲裁費、執(zhí)行費、公告費、送達費、差旅費等所有費用，均由借款人全數(shù)負擔。

  　　2008年9月2日，清華園支行向徐某發(fā)放了234萬元貸款。同日，涉貸房屋設立抵押登記，抵押權(quán)人為清華園支行，抵押權(quán)利價值為234萬元。

  　　截至2009年10月，徐某累計十三期未按時償還清華園支行借款。截至2009年10月28日，徐某未到期本金余額為227萬余元，無逾期利息、罰息和復息需要支付。

  　　2009年6月11日，清華園支行與北京某律師事務所簽訂委托代理協(xié)議，由該所兩位律師作為清華園支行與徐某借款糾紛的訴訟代理人。為此，清華園支行支付律師事務所民事代理費1萬元。

  　　法院審理認為，清華園支行與徐某簽訂的借款合同，其內(nèi)容未違反國家法律及行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬有效。本案中，依據(jù)借款合同的約定，徐某逾期還貸的行為已構(gòu)成違約，清華園支行除有權(quán)依照借款合同約定計收利息、罰息和復息外，還有權(quán)宣布借款合同提前到期，要求徐某立即提前償還剩余的全部借款。本案中，截至2009年10月28日，徐某暫無利息、罰息和復息需要支付，故清華園支行要求徐某支付利息、罰息和復息應從2009年10月29日開始計算。此外，由于徐某的逾期還貸行為，導致清華園支行聘請律師通過訴訟途徑實現(xiàn)債權(quán)，故依據(jù)借款合同約定，徐某還應向清華園支行支付律師費1萬元。由于涉貸房屋已經(jīng)辦理抵押登記，且抵押權(quán)人為清華園支行，故清華園支行亦有權(quán)對該涉貸房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。徐某經(jīng)法院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為其放棄庭審中的訴訟權(quán)利，不影響法院依據(jù)查明的事實依法作出裁判。

  　　據(jù)此，法院作出判決：被告徐某向招商銀行清華園支行提前清償貸款227萬余元及利息、罰息、復息；如果清華園支行貸款本金未受清償，可以徐某抵押的房屋折價或以拍賣、變賣該房屋所有權(quán)的價款優(yōu)先受償。

當事人說

原告：沒依約足額還款

被告：未提交答辯意見

  　　原告訴稱，被告徐某與原告招商銀行清華園支行于2008年8月20日簽訂了《招商銀行個人購房借款及擔保合同》。根據(jù)該合同的約定，清華園支行向徐某提供本金為234萬元的貸款，用于徐某購買位于北京市海淀區(qū)笑祖塔院天兆家園1號樓3單元601的房屋，貸款期限為240個月，即從2008年9月2日起至2028年9月2日止；貸款年利率為6.6555%；借款人每月采用等額本息還款方式；借款人未按照合同約定歸還貸款本息的，貸款人有權(quán)按人民銀行有關規(guī)定對逾期貸款計收罰息和復息；同時徐某以所購買的房屋作為抵押向清華園支行提供擔保，現(xiàn)該房屋的過戶登記已經(jīng)辦理完畢，徐某已經(jīng)是該房屋的合法所有權(quán)人，抵押登記也已經(jīng)辦理完畢，清華園支行已經(jīng)是該房屋的合法他項權(quán)利人。合同簽訂后，清華園支行按照合同約定的金額向徐某發(fā)放了貸款，履行了合同義務。但是，徐某卻沒有按照合同的約定及時足額還款，雖經(jīng)清華園支行多次催收，但徐某至今仍未按時還款。根據(jù)《招商銀行個人購房借款及擔保合同》第三十七條第一款第三項的規(guī)定：“借款人連續(xù)三個月或累計六次未按本合同約定按時足額償還貸款本息的，即視為已發(fā)生違約事件。”根據(jù)《招商銀行個人購房借款及擔保合同》第三十八條的規(guī)定：“一旦發(fā)生第三十七條規(guī)定的任何一種違約事件時，貸款人有權(quán)宣布本合同提前到期，并采取以下一種或同時采用多種措施：提前收回已發(fā)放貸款的本息并要求支付費用；通過以下方式之一處理抵押物：（1）貸款人與抵押人達成協(xié)議直接以抵押物折價或者拍賣、變賣抵押物，自出現(xiàn)本合同規(guī)定的任何違約事件之日起15日內(nèi)雙方未就抵押物折價或者拍賣、變賣抵押物達成協(xié)議的，貸款人有權(quán)直接請求人民法院拍賣、變賣抵押物。（2）依照本合同約定的糾紛解決方式按法律程序處理抵押物。以上述方式處理抵押物所得價款，貸款人有權(quán)優(yōu)先受償?shù)��！?

  　　清華園支行訴至法院，請求：1.判令《招商銀行個人購房借款及擔保合同》提前到期，清華園支行有權(quán)提前收回已發(fā)放的貸款本息和相關費用；2.判令清華園支行有權(quán)按照《招商銀行個人購房借款及擔保合同》的約定，對位于北京市海淀區(qū)笑祖塔院天兆家園1號樓3單元601的房屋行使抵押處分權(quán)；3.判令徐某支付截止至2009年10月28日已到期全部剩余貸款本金227萬余元，以及從2009年10月29日開始直至本金全部還清為止的利息、罰息和復息；4.判令徐某承擔本案訴訟費和1萬元的律師費。

  　　被告徐某未提交任何答辯意見。經(jīng)法院合法傳喚，徐某無正當理由拒不到庭參加訴訟，法院依法進行缺席審理。

新聞觀察

城市蝸居生活  房貸不可小視

  　　“每天一睜開眼睛，就有一串數(shù)字蹦出腦海，房貸6000元，吃穿用住2500元，冉冉上幼兒園1500元，人情往來600元，交通費580元，物業(yè)管理費340元，手機電話費250元，還有煤氣水電費200元。也就是說，從我醒來呼吸第一口氣開始，我每天至少要進賬400元，這就是我活在這個城市的成本�！�

  　　當下，一部反映房價飆升下的都市白領生活狀況的電視劇《蝸居》正在各地電視臺熱播。上面一連串的數(shù)字，正是劇中女主角郭海萍感觸萬千向妹妹講述人生的概念。她的講述，折射出都市房奴生活的艱辛與無奈。

  　　作為一個特殊群體的標簽，房奴隊伍正在伴隨著房價的上漲而不斷擴大。一方面，自有住房提高了他們的幸福感，但另一方面，繁重的生活壓力又使他們時常忽略房貸約定，不僅帶來經(jīng)濟上的損失，甚至引來了法律糾紛。

還款時常晚幾日

大意惹出大麻煩

  　　2001年7月，楊先生與工商銀行某支行及開發(fā)商簽訂《個人購房借款合同》，并約定：楊先生向該支行借款137萬元，利息按月利率4.6‰計算，借款期限20年；合同履行期內(nèi)如楊先生連續(xù)3個付款期或累計6個付款期未按時償還貸款本息，該支行有權(quán)要求楊先生提前清償全部貸款本息；開發(fā)商自愿為楊先生提供連帶責任保證。在合同履行期間，楊先生每月都向銀行進行了還款，但由于記錯了還款期限，每月的還款日期經(jīng)常晚于規(guī)定的期限，到2009年5月楊先生已累計60期未按時向銀行還款。隨后，銀行訴至法院，要求楊先生提前償還借款本金及利息共計98萬余元并由開發(fā)商對上述還款承擔連帶清償責任。

  　　最終，楊先生為自己的大意付出了沉重的代價，法院依據(jù)《個人購房借款合同》相關條款約定，判決楊先生提前償還銀行借款本金及利息，并由開發(fā)商承擔連帶保證責任。

  　　審理此案的法官告訴記者，在借款合同中，銀行對借款人的還款日期及還款方式均進行了明確約定，除此之外，大部分銀行對借款合同履行期間的違約責任亦進行了特別約定，通常當借款人累計或連續(xù)逾期還款次數(shù)達到借款合同約定的解除情形時，銀行大都依據(jù)合同約定，行使解除權(quán)并要求借款人提前償還貸款本金及利息，即便借款人在訴訟中將拖欠款項足額補繳并承諾今后按時守信還款，銀行也大都不肯讓步。因此，借款人對借款合同約定一定要做到心中有數(shù)，牢記關鍵條款和履約期限，特別是對違約責任的承擔情形要予以重視，此外，還可將閑散資金提前存入還款賬戶，避免因工作繁忙或粗心大意出現(xiàn)逾期記錄，增添房貸煩惱。

房屋質(zhì)量存爭議

拒絕還款不占理

  　　2007年12月，蘇先生因購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的北京東部某項目商品房，而與興業(yè)銀行某支行及房地產(chǎn)公司三方簽署了《個人房屋抵押借款合同》。合同中約定蘇先生向銀行貸款人民幣565萬元，貸款期限10年，并由房地產(chǎn)公司為其提供階段性擔保，在蘇先生不按期足額還貸的情況下，銀行有權(quán)從房地產(chǎn)公司賬戶中扣劃貸款本金、利息、罰息、復息、違約金等款項。2008年12月、2009年1月及2月，蘇先生未按合同約定向銀行履行還款義務，導致銀行扣劃房地產(chǎn)公司賬戶中保證金206867.20元。房地產(chǎn)公司在承擔了擔保責任后，訴至法院，要求蘇先生償還房地產(chǎn)公司代還銀行保證金并支付違約金共計21萬余元。

  　　審理中，蘇先生辯稱，認可房地產(chǎn)公司闡述的事實與理由，但認為未能還款的原因是房地產(chǎn)公司造成的，因為該公司房屋存在的質(zhì)量缺陷，導致無法出租，造成資金斷裂，無法償還信貸。

  　　日常生活中，當所購房屋出現(xiàn)質(zhì)量爭議，與開發(fā)商協(xié)商無果時，購房人往往選擇拒絕還貸，認為這樣既可以避免自身權(quán)益遭受更大損失又能以此引起開發(fā)商的重視。

  　　對此，審理此案的法官告訴記者，借款合同是因支付購買房屋的房款而產(chǎn)生的借貸合同，該合同的性質(zhì)是借貸關系，而商品房預售合同是因購買房屋而產(chǎn)生的買賣合同，該合同的性質(zhì)是買賣關系，兩類合同性質(zhì)并不相同。蘇先生的抗辯理由系其針對商品房預售合同并非針對借款合同，且銀行及房地產(chǎn)公司在借款合同中并無違約行為，因此，房地產(chǎn)公司在承擔保證責任后，有權(quán)向蘇先生追償保證金及違約金。拒絕還貸不但無助于解決房屋質(zhì)量爭議，反而會將購房人置身于被告席位，并額外支付違約金、罰息等費用。所以，當房屋質(zhì)量糾紛顯現(xiàn)，協(xié)商無效時，最為有效的辦法是依據(jù)購房合同對開發(fā)商提起違約訴訟，要求開發(fā)商賠償損失或解除購房合同。

合同約定未履行

按時還款亦被訴

  　　2003年10月，北京銀行某支行與王先生及某房產(chǎn)經(jīng)紀公司簽署了《個人住房抵押借款合同》，并約定：銀行向王先生提供金額為96萬元，期限為20年、利率為5.04%的二手房個人住房借款；就借款合同項下的債務，王先生使用購買的北京市東城區(qū)某號房屋向銀行提供抵押擔保，王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀公司有共同的義務和責任及時辦理上述房屋的抵押登記手續(xù)。借款合同簽署后，銀行依約向王先生發(fā)放了貸款，王先生也購買了約定的房屋，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。在借款合同履行期間，王先生一直正常還款，但是并未按約定配合銀行辦理抵押登記。銀行雖多次向王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀公司催促，但在隨后的五年多里，銀行在借款合同項下的抵押權(quán)始終沒有實現(xiàn)，故訴至法院，要求王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀公司立即配合銀行到相關房地產(chǎn)行政管理機關辦理抵押登記申請手續(xù)。

  　　法院審理發(fā)現(xiàn)，借款合同已明確約定由王先生出具《授權(quán)委托書》委托房產(chǎn)經(jīng)紀公司或由王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀公司共同以本合同、購房合同以及其他有關房屋所有權(quán)證明文件在有權(quán)受理的房地產(chǎn)管理機關辦理所購房屋的抵押登記手續(xù)。此外銀行與房產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂的《二手房抵押貸款合作協(xié)議》也約定該公司承諾在借款人取得賣契后兩個月內(nèi)辦理完畢抵押登記手續(xù)。因此，法院最終判決王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀公司配合銀行到相關房地產(chǎn)行政管理機關辦理房屋的抵押登記手續(xù)。

  　　承辦此案的法官對記者說，借款合同對借款人、銀行及保證人（通常為開發(fā)商或售房單位）的權(quán)利義務約定十分細致、明確，因此，借款合同往往由多個章節(jié)、幾十條條款構(gòu)成，面對數(shù)十頁的厚重合同，借款人往往只關心還款日期及還款金額，時常忽略其他義務的約定。然而，為防范和應對金融風險，當前各大銀行均加強和完善了信貸流程的操控和監(jiān)督，嚴格執(zhí)行借款合同約定，不僅對逾期還款的行為加大了催繳力度，同時對辦理房屋抵押登記問題亦尤為看重，以期消除潛在信貸風險。因此，借款人在簽訂合同前，一定要厘清自身權(quán)利義務，必要時還應向銀行信貸人員進行咨詢，并及時配合銀行辦理相關手續(xù)，切勿因怠于行使相關義務引來訴訟糾紛。

名詞解釋

抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)

  　　抵押權(quán)，指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債務人未履行債務時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。如某人向銀行申請貸款，并以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權(quán)人。

  　　優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。

法規(guī)鏈接

  《中華人民共和國合同法》

  　　第八條  依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

  　　依法成立的合同，受法律保護。

  　　第一百零七條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

  　　《中華人民共和國擔保法》

  　　第三十三條  本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

  　　前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。

  　　第三十四條　下列財產(chǎn)可以抵押： 

  　�。ㄒ唬┑盅喝怂�有的房屋和其他地上定著物； 

  　�。ǘ�）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)； 

  　�。ㄈ�）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； 

  　�。ㄋ模┑盅喝艘婪ㄓ袡�(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)； 

  　�。ㄎ澹┑盅喝艘婪ǔ邪�并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)； 

  　�。�六）依法可以抵押的其他財產(chǎn)。 

  　　抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

  　　第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

  　　以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

  　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

  　　第四十六條  抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。