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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 小區(qū)電梯費：是被默許的暴利嗎？ |
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作者：河北石家莊土地房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時間：2010/2/5 14:15:00 |
| 小區(qū)電梯費：是被默許的暴利嗎？ |
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來源:北京晚報 |
| 核心提示： 在質(zhì)疑這個看似荒唐的回答前，本報調(diào)查將從電梯費中隱藏的問題開始切入。2009年12月7日，本報曾對社區(qū)電梯狀況進行過系列調(diào)查。記者發(fā)現(xiàn)，維修費難落實、產(chǎn)權(quán)不明、物業(yè)棄管、維保水平參差不齊等問題困擾著京城各個小區(qū)的電梯問題。 | |
如果所有小區(qū)業(yè)主都及時繳納物業(yè)費后，能否保障小區(qū)正常運轉(zhuǎn)？答案是：不能。
在質(zhì)疑這個看似荒唐的回答前，本報調(diào)查將從電梯費中隱藏的問題開始切入。2009年12月7日，本報曾對社區(qū)電梯狀況進行過系列調(diào)查。記者發(fā)現(xiàn)，維修費難落實、產(chǎn)權(quán)不明、物業(yè)棄管、維保水平參差不齊等問題困擾著京城各個小區(qū)的電梯問題。在本市各個小區(qū)物業(yè)電梯收費的背后，一筆筆隱藏了巨額利益的細賬，仍然等待著“明白人”去揭開其中的玄機。
1 算賬
自治小區(qū)：7.6倍
在本報2009年11月《2.74元如何變成1.6元？——“業(yè)主自管”揭開物業(yè)費巨大利益灰幕》報道中，海淀區(qū)品閣小區(qū)自治后物業(yè)費直線下降42%，還興建了19個項目。
在提及物業(yè)費巨幅下調(diào)的變化原因時，中國社會工作協(xié)會業(yè)主物業(yè)工作部副主任、時任小區(qū)顧問的邵里庭給出了三筆賬：一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費。
“前物業(yè)管理時期，第三項電梯費就占據(jù)總物業(yè)費用的一半還多�！鄙劾锿サ哪甓蓉攬箫@示：前物業(yè)按照電機的額定耗電24小時收費，一年下來一部電梯得交5萬多，核算為每月每平方米1.447元，占物業(yè)費用的53%�！岸^(qū)自治后3年，電梯費用每月每平方米0.19元，占物業(yè)費9.3%。電表計量為每天每部電梯15度電，現(xiàn)在4部電梯年費用只有4.5萬元�！鄙劾锿フf。
品閣小區(qū)業(yè)主孫先生對記者說：“算下來，一個100平方米的業(yè)主，自治之前一年僅交電梯費就是1736元。而自治之后，只需要交228元。也就是說，電梯綜合費用一項，原物業(yè)收取的是現(xiàn)自管費用的7.6倍�！�
7.6倍，不是暴利，又是什么呢？
某小區(qū)：4倍
時間追溯到2005年1月。正經(jīng)歷著與前期物業(yè)公司激烈斗爭的某小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)一個秘密：小區(qū)電梯的實際費用遠遠低于所交費用。
通過該小區(qū)住宅樓電梯電費的交費清單，業(yè)委會發(fā)現(xiàn)，以1號樓(含4個單元/7層)為例，2004年電費數(shù)據(jù)“少得可憐”(以下為當(dāng)年的電費價格計算)：
1月——511.70元
2月——522.48元
3月——504.00元
4月——444.64元
5月——550.48元
6月——481.60元
7月——606.37元
8月——521.46元
9月——542.98元
10月——547.77元
11月——497.54元
12月——605.18元
也就是說，整個2004年1號樓4部電梯一年的運行費(電費)共為6336.2元，每部電梯平均運行費(電費)為1584.05元/年。加上電梯維護保養(yǎng)費(一級資質(zhì)電梯維保公司維保一部電梯)的市場價為3000-4000元/部/年；每部電梯發(fā)生電梯檢驗費750元/部/年；另有少量雜費。這些費用合計，這個小區(qū)住宅樓電梯實際發(fā)生費用約為7000元/部/年。
而按照北京市發(fā)改委制定的電梯運行維護費指導(dǎo)價標(biāo)準計算，小區(qū)無人值守的6至7層樓電梯的運行維護費約為29144元/部/年。
29144比7000——也就是說，指導(dǎo)價是小區(qū)電梯實際運行維護費的4倍。由此導(dǎo)致的一個結(jié)果是，僅電梯運行費、維護費、檢測費，當(dāng)時該小區(qū)物業(yè)公司一年即可獲毛利約160萬元。
業(yè)主致信提建議
4倍的暴利，讓這個的業(yè)主們感到吃驚。于是，當(dāng)年的業(yè)委會向北京市發(fā)改委寫了一封數(shù)據(jù)翔實、證據(jù)確鑿的信，提出關(guān)于小區(qū)電梯運行維護費用的意見與建議：
貴委的指導(dǎo)價是我小區(qū)電梯上年實際運行維護費的4倍……如果按照指導(dǎo)價交費，我小區(qū)111部電梯每年將多交費245.8萬元。全市各小區(qū)實際發(fā)生的電梯費用情況各異，用統(tǒng)一的指導(dǎo)價指導(dǎo)收費行為不夠科學(xué)、不夠合理，因此建議：
取消電梯運行維護費政府指導(dǎo)價;提倡電梯安裝獨立電表，運行費按實際發(fā)生電費交費;電梯的維護保養(yǎng)由專業(yè)電梯公司維護，費用隨行就市……
“這封信沒有得到發(fā)改委、小區(qū)辦的任何回音。當(dāng)時小區(qū)仍然按政府指導(dǎo)價收費。”5年后的今天，早已不再是小區(qū)業(yè)委會主任的雷霞女士回憶道。
北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松也對媒體公布過一組數(shù)據(jù)：據(jù)他測算崇文區(qū)某小區(qū)的電梯收費后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公布實際支出費用17萬元左右，收取的電梯費用是1.72元/平方米，一年收取的費用為120多萬，其中存在著100多萬元利潤，是實際發(fā)生費用的5倍。
一名社區(qū)維權(quán)人士對記者稱：電梯費的暴利不言自明。
2
亂象 公維基金不知下落
在記者調(diào)查之時，本報曾經(jīng)關(guān)注過的石景山永樂小區(qū)的老舊電梯即將被停運。若要更新就需啟用公共維修基金，可是啟用公共維修基金的程序還未開始；海淀區(qū)嶺南路38號樓的兩部電梯已經(jīng)停運超過半年，至今得不到更新，因為部分公共維修基金不知下落……
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，在有關(guān)電梯問題的整改中，費用是最大的難題和阻礙。
石景山區(qū)質(zhì)監(jiān)局曾表示，去年就已責(zé)令北京芳星園物業(yè)公司對電梯進行更新。不過物業(yè)表示，更換電梯需65.6萬元，該樓共180戶，物業(yè)費每平方米才1元多，而且還收不齊，所以不可能由物業(yè)出資更換，只能向相關(guān)部門申請公共維修基金，但這需要三分之二的業(yè)主簽字同意。但業(yè)主李先生告訴記者，截至昨天，他們尚未得到物業(yè)關(guān)于用公共維修金來更換電梯的通知。
中國社會工作協(xié)會業(yè)主物業(yè)工作部副主任舒可心認為，物業(yè)棄管的真正原因是監(jiān)管真空�！坝捎跀�(shù)年來業(yè)主們不監(jiān)督物業(yè)費，這就使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)多年來包括電梯費在內(nèi)以物業(yè)費名義收取的各種費用中的利潤相當(dāng)可觀�！笔婵尚恼f，隨著電梯年久失修，運轉(zhuǎn)的故障率越來越高，“修理就減少了‘利潤’，不修理業(yè)主不干，因此，三十六計，物業(yè)公司還是走為上！”
大修基金只夠換電梯
所有小區(qū)業(yè)主及時繳納物業(yè)費和大修基金后，能否保障小區(qū)正常運轉(zhuǎn)？答案是：不能！看起來荒唐的答案背后，是現(xiàn)實的殘酷邏輯。
這一次，拿來算賬的，又是北京第一自治小區(qū)：品閣小區(qū)。
“我們這個微型社區(qū)共4部電梯，目前每部電梯的市場購買價格是24萬元。電梯的正常使用壽命一般為15年至20年。20年后，我們小區(qū)也將像所有老小區(qū)一樣無法使用，全部更新的費用不考慮電梯市場價格變化，將是96萬元�！鄙劾锿ビ嬎�。
邵里庭想到了小區(qū)的大修基金。大修基金，即公共維修基金，使用范圍主要包括房屋共用部位大修工程和共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程。根據(jù)北京市現(xiàn)行規(guī)定，小區(qū)更新電梯的費用應(yīng)該用大修基金來彌補。
“我們小區(qū)的大修基金總額約286萬，假如中間未發(fā)生一分錢的提取或者損耗，70年后的總額還將欠賬2萬�！鄙劾锿フf。這意味著，70年間，大修基金除了用來更換電梯外，一分錢都不能用做其他支出。
“這筆費用，不僅沒有計算中間的電梯大修費用、中修費用及折舊費，也沒有考慮到整個70年產(chǎn)權(quán)年限中，至少要換3次電梯。事實是，業(yè)主公共維修基金換完電梯后，就剩下零了！”邵里庭擔(dān)憂地說。
他認為，公共維修基金可能在短短20年內(nèi)就會歸零，因為小區(qū)內(nèi)其他共用設(shè)施如水泵運行的維護更新費用也需從中支出——這也意味著小區(qū)20年后的50年將無基金可用。
被拿走的未來
大修基金為什么會補不上換電梯的窟窿？
據(jù)記者調(diào)查，2006年前，小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費中，多數(shù)包括電梯大、中修費。這一收費依據(jù)是1997年版的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。
該辦法規(guī)定，未建立住宅專項維修資金的，“業(yè)主應(yīng)按年交納電梯的大中修費，標(biāo)準為3600元/部年，由住宅樓內(nèi)全體業(yè)主按建筑面積比例分攤。物業(yè)管理企業(yè)收取的電梯大、中修費，應(yīng)單獨設(shè)賬，�？顚Ｓ�，未發(fā)生大、中修及專項工程維修時，不得使用。”
“發(fā)改委早年的文件中電梯收費標(biāo)準包括5大部分，運行費、維護費、大修費、中修費、折舊費�！鄙劾锿フf，“大修費、中修費一般占物業(yè)收取的電梯費20%多的比例。2006年前均由物業(yè)公司代收暫管。”而根據(jù)現(xiàn)行的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》(2006)規(guī)定：“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本�！痹撘�(guī)定實施的同時，廢止了1997年版的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。
邵里庭說，他在北京眾多小區(qū)的咨詢工作中發(fā)現(xiàn)，新規(guī)出臺后，很多小區(qū)本來應(yīng)該提留這部分費用，業(yè)主可以將這些基金費用要回�！暗乱�(guī)對此一字未提，原本應(yīng)該提留的部分，現(xiàn)在憑空‘沒’了。如同大修基金的命運一樣，新規(guī)定出臺后，2006年前業(yè)主繳納的電梯大、中修費在很多小區(qū)都不知去向�！鄙劾锿フf。
業(yè)主交的錢哪里去了？只有一個去處。
邵里庭說，品閣小區(qū)在2006年解聘原物業(yè)后發(fā)現(xiàn)，相關(guān)費用被撤出的物業(yè)公司全部帶走，導(dǎo)致小區(qū)無可折舊積累。僅2004年至2006年三年就少了9.7萬元折舊費積累。小區(qū)自治后，從物業(yè)費中計提33%用于折舊積累，自治三年間已提折舊基金10萬元。
問題是，未來20年后，京城其他小區(qū)誰來買單？ | |
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