房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中的誤區(qū)
　隨著法制規(guī)則向各個(gè)領(lǐng)域的延伸和滲透，各類經(jīng)濟(jì)糾紛、司法委托的評(píng)估不斷增加，在房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果對(duì)有關(guān)政策法規(guī)或是估價(jià)理論理解得不夠透徹，就會(huì)陷入怪圈，步入誤區(qū)。

　　一、拍賣底價(jià)比應(yīng)補(bǔ)地價(jià)還低

　　房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中，最常見的一類估價(jià)就是拍賣底價(jià)的評(píng)估，該類評(píng)估的技術(shù)路線是先評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)，然后調(diào)查了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)拍賣市場(chǎng)行情，對(duì)比類似房地產(chǎn)的拍賣市場(chǎng)成交價(jià)格比正常市場(chǎng)價(jià)格偏低的幅度以確定折扣率，最后以正常市價(jià)乘以折扣率，得到拍賣底價(jià)。

　　對(duì)于土地來源是行政劃撥的房地產(chǎn)，深圳市拍賣行的慣例作法有兩種：

　　1 、以完全商品房的拍賣底價(jià)為依據(jù)進(jìn)行拍賣，拍賣后，從拍賣款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及賣方稅費(fèi)，剩余的拍賣凈值才由債權(quán)人或業(yè)主受償。

　　2 、以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格（即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)）的拍賣底價(jià)為依據(jù)，拍賣后由競(jìng)買人另外補(bǔ)交地價(jià)。

　　由于完全商品房的正常市價(jià)比較容易取得，而慣例1 的拍賣方式在拍賣實(shí)務(wù)中也更多地被運(yùn)用，所以，實(shí)務(wù)中按照慣例1 去模擬的估價(jià)技術(shù)路線有時(shí)就會(huì)出現(xiàn)以下問題：案例：某寫字樓的土地來源是行政劃撥，應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為2900元／平方米，該寫字樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市價(jià)（完全商品房市場(chǎng)價(jià)格）為4000元／平方米，同類寫字樓房地產(chǎn)拍賣成交價(jià)是正常市價(jià)的70％，這時(shí)拍賣底價(jià)若取4000×70％＝2800元／平方米，就比應(yīng)補(bǔ)地價(jià)還低100 元／平方米。

　　對(duì)于這類問題的解決，常見有兩種方法：1 、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，劃撥土地使用權(quán)必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)才能轉(zhuǎn)讓。按照估價(jià)的合法原則，最后確定的拍賣底價(jià)應(yīng)至少等于應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，即2900元／平方米。

　　2 、案例中的拍賣底價(jià)是將含應(yīng)補(bǔ)地價(jià)在內(nèi)的正常市價(jià)整體打了一個(gè)折扣，而實(shí)際應(yīng)補(bǔ)地價(jià)并不減少，所以，上述拍賣底價(jià)可按以下測(cè)算得到：拍賣低價(jià)＝（正常市價(jià)－應(yīng)補(bǔ)地價(jià)）×70％＋應(yīng)補(bǔ)地價(jià)＝（4000－2900）×70％＋2900＝3670元／平方米筆者認(rèn)為，方法2 處理的結(jié)果是認(rèn)同下面這個(gè)事實(shí)情況：拍賣底價(jià)是正常市價(jià)的3670÷4000＝91.75 ％，與通常拍賣市場(chǎng)的實(shí)際偏低幅度不符，也就是說，以這個(gè)價(jià)格作底價(jià)根本拍賣不出去。筆者認(rèn)為，方法1 既堅(jiān)持合法原則，又符合市場(chǎng)規(guī)律，不失為一種解決的辦法。

　　二、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)＝△，出現(xiàn)的余額△歸誰？

　　拍賣目的的估價(jià)結(jié)果通常如下：

　　　拍賣底價(jià)總值 應(yīng)補(bǔ)地價(jià) 預(yù)計(jì)稅費(fèi) 拍賣底價(jià)凈值　 ___　�、� ② ③ ④ 　

　　應(yīng)補(bǔ)地價(jià)是合同上已簽定的或按正常土地標(biāo)準(zhǔn)算出的。

　　一般來講：④＝①－②－③但是，實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)隨付款方式的不同而不同，比如一次性付清可打折等，從而出現(xiàn)余額△＝應(yīng)補(bǔ)地價(jià)－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)。這時(shí)采取不同的拍賣方式，△的歸屬也不同。

　　拍賣行若以拍賣底價(jià)總值①為依據(jù)進(jìn)行拍賣，拍賣后直接從拍賣中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，則△歸賣方（債權(quán)人或業(yè)主）所有；拍賣行若以拍賣底價(jià)凈值④為依據(jù)進(jìn)行拍賣，由買家另外支付需補(bǔ)地價(jià)，則買家可少付，相當(dāng)于余額△歸買家所有。

　　當(dāng)余額△金額比較大的時(shí)候，買賣雙方事后會(huì)就余額△的歸屬問題重新向法院申請(qǐng)裁定，法院也會(huì)對(duì)原來的評(píng)估結(jié)果提出質(zhì)疑。

　　其實(shí)，這個(gè)問題的關(guān)鍵在于拍賣行究竟應(yīng)該以拍賣底價(jià)總值為依據(jù)？還是以凈值為依據(jù)？評(píng)估報(bào)告結(jié)果中拍賣底價(jià)總值、凈值同時(shí)出具是否適當(dāng)？

　　看法1 ：《城市房地產(chǎn)管理法中》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)來源的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由買受人補(bǔ)交地價(jià)。那么，拍賣時(shí)，就應(yīng)以拍賣底價(jià)凈值為依據(jù)進(jìn)行拍賣，然后由競(jìng)買人補(bǔ)交地價(jià)。顯然余額△歸競(jìng)買人所有。

　　看法2 ：由于商品房市場(chǎng)較為成熟，拍賣底價(jià)總值與凈值相比，市場(chǎng)可比程度高，價(jià)格直觀，易于估算，易于被買家認(rèn)同。

　　而拍賣底價(jià)凈值難以單獨(dú)估算，它依賴于拍賣底價(jià)總值與應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)之差額的測(cè)算，如果應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)發(fā)生變化，則拍賣底價(jià)凈值就會(huì)隨之改變。反過來，如果以拍賣底價(jià)凈值加實(shí)際應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)及稅費(fèi)推導(dǎo)得出的另一拍賣底價(jià)總值，未必符合類似房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)行情。所以，筆者認(rèn)為，拍賣時(shí)，應(yīng)以拍賣底價(jià)總值為依據(jù)。出具的報(bào)告結(jié)果，除正常市價(jià)外，有拍賣底價(jià)總值即可，并說明所含參考應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)為多少。

　　列示如下：

　　拍賣底價(jià)總值×××元（含參考應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)×××元）

　　筆者認(rèn)為，既然由市場(chǎng)模擬出來的拍賣底價(jià)總值，更易為市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)，因此余額△歸賣方（債僅人或業(yè)主）所有。

　　我們還可以舉一個(gè)例子來驗(yàn)證上述結(jié)論是否正確。假如拍賣時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的應(yīng)補(bǔ)地價(jià)政策發(fā)生了變化，拍賣時(shí)點(diǎn)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)有了優(yōu)惠，從而產(chǎn)生△＝應(yīng)補(bǔ)地價(jià)－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)，那么在拍賣時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格＝評(píng)估總值－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)，由于實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)比原應(yīng)補(bǔ)地價(jià)少了，那么歸屬于原產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格就提升了，若市場(chǎng)保持平穩(wěn)的話，所提升的權(quán)益價(jià)格則剛好是△，所以△歸賣方所有合理。

　　三、房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格≠房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　司法委托的評(píng)估中，不僅要評(píng)估出房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，而且要評(píng)估房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格。有時(shí)候權(quán)益價(jià)格≠市場(chǎng)價(jià)格，常見例子如下：①只付了部分樓款的房地產(chǎn)（沒有房地產(chǎn)證，只有購房合同及付款憑證）

　　房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格＝房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格－尚需支付的樓款。

　�、谇犯抖嗄晡飿I(yè)管理費(fèi)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格＝房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格－所欠管理費(fèi)③尚未繳清地價(jià)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格＝房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格－欠繳地價(jià)款④共有房地產(chǎn)其中某一權(quán)利人相對(duì)于該房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格＝房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格×權(quán)利份額上述房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的市價(jià)，如果市場(chǎng)價(jià)格跌幅較大，或者所欠費(fèi)用不斷增加，可能出現(xiàn)等式右側(cè)為零或負(fù)值的現(xiàn)象，這時(shí)，只能認(rèn)為該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的權(quán)益價(jià)格為0.由此可見，權(quán)益價(jià)格并非等同市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)估時(shí)應(yīng)分別列出。

　　四、法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜

　　——拍賣評(píng)估與糾紛評(píng)估相混淆——司法工作范疇與評(píng)估范疇相混淆司法委托的評(píng)估中，有些是為了裁決糾紛，有些是為了拍賣和處置，估價(jià)師接受委托時(shí)，一定要搞清估價(jià)目的，以及相關(guān)案子的來龍去脈，然后才能確定本次評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵以及估價(jià)技術(shù)路線，否則就會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。

案例：開發(fā)商（甲）將其擁有的一宗地的土地使用權(quán)抵押給銀行（乙），后由施工單位（丙）墊資完成了樁基礎(chǔ)。甲丙因樁基礎(chǔ)成本的多少產(chǎn)生糾紛，甲方一直沒有支付，兩年后，由于（甲）未能償還貸款，需要強(qiáng)制拍賣該宗地及地上物，這時(shí)宗地規(guī)劃有改動(dòng)，樁基不再適用，法院希望評(píng)估公司評(píng)估出拍賣底價(jià)，并分別算出歸屬于銀行與施工單位的金額。

　　對(duì)于此類評(píng)估，估價(jià)師應(yīng)注意把握尺度，只做估價(jià)師職責(zé)范圍內(nèi)的事，不可以眉毛胡子一把抓，越職論事。上例中，我們可以分兩步走：第一，先評(píng)估出兩年前已投入的樁基礎(chǔ)的成本價(jià)格，為甲丙糾紛的解決提供參考依據(jù)。我們這時(shí)所確定的價(jià)格內(nèi)涵是“樁基礎(chǔ)的成本價(jià)格”。估價(jià)技術(shù)路線是參考兩年前的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及已投入的工程量。

　　第二，評(píng)估宗地及地上物的拍賣處置價(jià)格，價(jià)格內(nèi)涵為其在拍賣市場(chǎng)最有可能的承接價(jià)格。這時(shí)，當(dāng)然不能采用宗地價(jià)格加上樁基成本價(jià)格的估價(jià)方法，因?yàn)樵撟诘赜钟辛诵碌囊?guī)劃，已投入的樁基礎(chǔ)不再適用。應(yīng)以假設(shè)開發(fā)法為估價(jià)路線，該樁基礎(chǔ)不但形成不了價(jià)值，反而對(duì)宗地的價(jià)值形成負(fù)面影響，空地比其更好用，因此出現(xiàn)已完成樁基的宗地價(jià)小于空地價(jià)格的現(xiàn)象。

　　筆者認(rèn)為：估價(jià)師只需對(duì)上述兩個(gè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，至于對(duì)估價(jià)結(jié)果的合法分配問題屬于司法工作范疇，應(yīng)由法官來把握。

　　五、裝修價(jià)值的不同考慮

　　案例1 ：對(duì)于賠償承租人裝修價(jià)值的評(píng)估，首先需要了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，以及估價(jià)時(shí)點(diǎn)前幾年房屋裝修的次數(shù)及標(biāo)準(zhǔn)，注意界定出承租人的裝修時(shí)間和裝修范圍，然后，依據(jù)重置成本結(jié)合成新率，即可得到結(jié)果。但是，實(shí)務(wù)中經(jīng)常會(huì)遇到當(dāng)事人雙方為要補(bǔ)償?shù)难b修范圍爭(zhēng)執(zhí)不休，因?yàn)橛行┭b修并非是現(xiàn)承租人裝修的，而是前幾輪承租人留下來的，應(yīng)該已歸業(yè)主所有，在此不必賠給現(xiàn)承租人。

　　但暫時(shí)剝離不出來，這時(shí)，我們只能對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的全部裝修進(jìn)行評(píng)估，分別給出重置價(jià)、成新度、現(xiàn)值，并在報(bào)告中聲明：只估裝修市值，不議權(quán)益歸屬，提供證據(jù)保全，為以后裁決提供參考依據(jù)。

　　案例2 ：房地產(chǎn)拍賣目的的評(píng)估，其裝修價(jià)值不能按其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值全部考慮，只能適當(dāng)考慮，因?yàn)橘I家未必認(rèn)同這個(gè)裝修風(fēng)格，考慮的比例要依不同房地產(chǎn)類型，具體裝修情況以及市場(chǎng)對(duì)于這種裝修風(fēng)格的認(rèn)可程度而定，不可一概而論。

　　案例3 ：法院將債務(wù)人的房地產(chǎn)以物抵債后，仍不夠償還債務(wù)，債務(wù)人（某裝修公司）在征求債權(quán)人同意的情況下，按債權(quán)人的設(shè)計(jì)要求對(duì)已抵債房地產(chǎn)進(jìn)行了全新裝修，擬用裝修價(jià)值繼續(xù)償還債務(wù)，該項(xiàng)以裝修抵債的評(píng)估中，對(duì)于裝修價(jià)值可以按照市值完全考慮，不必折減。

　　總之，司法委托的評(píng)估，法律關(guān)系、產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，各種資料又往往殘缺不齊，政策性強(qiáng)且變動(dòng)較大，稍不注意就會(huì)陷入誤區(qū)，所以，評(píng)估時(shí)應(yīng)該特別小心謹(jǐn)慎。