揭秘炒房團(tuán)看資本的空手道（連載一）

　　今天第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)刊登了本人的這篇文章，題目是《揭秘炒房團(tuán)利益鏈：開(kāi)發(fā)商主動(dòng)勾結(jié) 房?jī)r(jià)上漲是其次》，由于受到篇幅限制和各種和諧因素的限制，原文的2萬(wàn)多字的2萬(wàn)字被省略了，從今天開(kāi)始特此連載在這里。
　　
　　
　　在此之前本人刊登博文寫了此文的引言，題目是《瘋狂買房的炒房團(tuán)原來(lái)都是窮光蛋》。

瘋狂買房的炒房團(tuán)原來(lái)都是窮光蛋
　　——揭秘炒房團(tuán)的運(yùn)作，看資本的空手道
　　引言：
　　本人曾經(jīng)為北京房地局有關(guān)機(jī)構(gòu)的律師，也是北京諸多名盤大股東的私人律師，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資咨詢、投資管理以及核心策劃等工作，以在行業(yè)頂端多年從業(yè)的了解，把一些外人所不知的秘密揭示給大家。
　　每一個(gè)人都知道浙江商人的富裕和吃苦耐勞，也知道山西煤老板們的財(cái)富，如今大家都知道有大量的由山西人和浙江人組成的“富豪”炒房團(tuán)進(jìn)軍國(guó)內(nèi)各個(gè)城市，賺取了大量的財(cái)富，而炒房團(tuán)成員們的財(cái)富就是真的以其他經(jīng)商得來(lái)的嗎？
　　本文要說(shuō)的就是這些炒房人原來(lái)的并不是什么有錢人，而是地道的農(nóng)民，而所謂的煤老板，更多的只是挖煤的而已，這些人比我們的城市白領(lǐng)什么都不是，甚至是在家鄉(xiāng)當(dāng)初還不如進(jìn)城的農(nóng)民工。只不過(guò)后來(lái)的成功炒作包裝，他們?cè)诔捶可铣晒Φ馁嵢×司揞~的利潤(rùn)而已，他們的錢的來(lái)源，實(shí)際上都是依靠炒房而來(lái)，靠炒房成為了富人。整個(gè)社會(huì)認(rèn)為炒房團(tuán)是一群有錢人的行為推高了房?jī)r(jià)，是完全的誤讀。
　　對(duì)于真正的富人，本身是非常的低調(diào)的，絕對(duì)不會(huì)組成一個(gè)巨大的群體招搖過(guò)市的去炒房，更不會(huì)讓那么多人都知道自己買房的家在哪里，不怕有賊惦記著被綁架啊？而且每一個(gè)真正的富人都有自己的職業(yè)并且非常繁忙，根本沒(méi)有時(shí)間各個(gè)城市往來(lái)去炒賣和管理他們的房子，而實(shí)際情況是炒房團(tuán)所到之處都非常高調(diào)，是敲鑼打鼓的進(jìn)行的，要讓被炒城市的大街小巷都知道他們的到來(lái)的，因此這些炒房團(tuán)不是真正的富人，他們就是一群有組織的投機(jī)分子，但是他們以最敏銳的嗅覺(jué)，在資本的縫隙中嗅到了錢的味道，成功地策劃取得了巨大的成功。
　　而這樣的炒房團(tuán)是有幕后操盤手組織的，而浙江和山西也是有歷史傳統(tǒng)的，這些組織者的力量也非常巨大，非常強(qiáng)烈的影響了國(guó)家的政策，所謂的調(diào)控的越調(diào)越高，背后的東西就不應(yīng)當(dāng)仔細(xì)想一下嗎？
　　本文要說(shuō)的就是這些炒房團(tuán)的人不是浙江的企業(yè)家和山西的煤老板，以本人作為行業(yè)資深人士所了解的情況，詳盡的揭示房產(chǎn)投機(jī)的真實(shí)秘密。當(dāng)你看到浙江、山西的這些人的富裕的時(shí)候，一定要知道最大的財(cái)富來(lái)自炒房，每一個(gè)炒房團(tuán)的成員名下都有十幾套到幾十套的房子，最多的有幾百套，這些房子還是他們不斷買賣中持有的套數(shù)不是他們炒過(guò)的套數(shù)，而他們的人數(shù)是以萬(wàn)人計(jì)算的，在房?jī)r(jià)不斷高速攀升的今天這些人給他們的家鄉(xiāng)帶來(lái)了數(shù)以千億計(jì)算的財(cái)富，這些地區(qū)的富裕絕不是單單做小生意和挖煤得來(lái)的，小生意賺錢艱難而挖煤是虧損了很多年，暴利時(shí)期還要被盤剝，高稅收外還有的灰色、黑色成本極高，只有炒房子的利益最大、能夠避稅、最隱秘、同時(shí)被盤剝的也最少。
　　本文揭示炒房的操作流程、細(xì)節(jié)、背后的利益來(lái)源和金融本質(zhì)，以及房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)和浙江山西的歷史淵源，讓大家看到一個(gè)幕后的世界。

　　
　　第一財(cái)經(jīng)的文章也轉(zhuǎn)載在新浪的新聞財(cái)經(jīng)頻道。
　　
　　
　　
　　文章目錄
　　
　　一、炒房的利潤(rùn)來(lái)源
　　
　　二、套取銀行資金是關(guān)鍵
　　
　　三、開(kāi)發(fā)商需要炒房團(tuán)
　　
　　四、炒房空手道的成功細(xì)節(jié)
　　
　　五、炒房成功需要開(kāi)發(fā)商的配合
　　
　　六、建安公司的利益紐帶
　　
　　七、政策條條背后利于炒房
　　
　　八、炒房的與時(shí)俱進(jìn)與海外熱錢
　　
　　九、新型的泡沫更加危險(xiǎn)
　　
　　十、炒房的歷史淵源
　　
　　十一、炒房組織運(yùn)作與利益分配
　　
　　十二、炒房中的銀行利益博弈
　　
　　十三、資本的決定力量
　　
　　
　　
　　一、炒房的利潤(rùn)來(lái)源
　　所有的外面的人，都認(rèn)為炒房團(tuán)所得在于房?jī)r(jià)的升值，在于房子價(jià)格的本身的上漲，但是對(duì)于炒房團(tuán)而言，把這樣的利益來(lái)源定位于市場(chǎng)價(jià)格的上漲，那么這本身就是直接太低估了開(kāi)發(fā)商的智商，開(kāi)發(fā)商如果能夠預(yù)見(jiàn)房屋將來(lái)的價(jià)位，是不會(huì)以太低的價(jià)格出售他的房屋的，這樣的做法實(shí)際上是利益來(lái)自開(kāi)發(fā)商的賤賣。凡是能夠有明確市場(chǎng)預(yù)期的，市場(chǎng)都會(huì)很容易的在價(jià)格上進(jìn)行透支的。
　　
　　另外能夠賺錢的就是大家對(duì)于房屋的上漲和下跌都看不清的時(shí)候有準(zhǔn)確的趨勢(shì)判斷，而且是次次正確，這本身也太高估炒房團(tuán)們的智商，同時(shí)這樣的零和博弈取利，炒房團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)非常巨大，獲取暴利是不容易的。更何況如果計(jì)算了稅收，這樣的零和博弈就成為了負(fù)利博弈了，也就是賭博了，賭博有賺錢的，但一定是極個(gè)別，絕對(duì)不會(huì)是大規(guī)模的賺錢的常態(tài)。
　　
　　我們的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期趨勢(shì)平均是不斷的通脹的，所有的通脹最后均要反映到利率上，因?yàn)閷?shí)際的負(fù)利率就是貸款人得到了央行的補(bǔ)貼或者掠奪了存款人，你是無(wú)法不付出額外的代價(jià)取得貸款的。有人可能會(huì)以美聯(lián)儲(chǔ)的負(fù)利率來(lái)進(jìn)行反駁，但是我們?cè)倏匆幌旅缆?lián)儲(chǔ)的利率，這是面對(duì)銀行的利率不是社會(huì)的實(shí)際利率，商業(yè)銀行貸款是根據(jù)客戶和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)決定的，這里還有一個(gè)關(guān)鍵就是美國(guó)可以通過(guò)印鈔讓全世界承擔(dān)流動(dòng)性，而自己獨(dú)享好處，世界持有美元資產(chǎn)作為外匯儲(chǔ)備的存款人被掠奪，這樣的結(jié)果就是使得美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)很大是建立在貨幣紅利上的。對(duì)于正常的商業(yè)利率，貸款的利息應(yīng)當(dāng)不低于通脹，否則就一定要有所損失轉(zhuǎn)移，這個(gè)轉(zhuǎn)移就是讓存款人承擔(dān)。這樣的體制問(wèn)題就在于銀行的負(fù)利率和存款人的被掠奪上，存款人在銀行存款是別無(wú)選擇的。所有這些的結(jié)果就是存款人被金融貨幣泡沫所掠奪，這些套利得最終利益來(lái)源也就是來(lái)自掠奪存款人。
　　
　　對(duì)于炒房團(tuán)的真正的利益來(lái)源，是銀行利率與民間利率的利差！只有這樣的利益才是安全的。我們要知道銀行的利息是7%左右，即使是有手續(xù)費(fèi)等等也不會(huì)超過(guò)10%，但是民間對(duì)于資金的借貸一般是月息2-5%，而且這樣的利息還要驢打滾的計(jì)算復(fù)利，國(guó)家一再收緊開(kāi)發(fā)商的信貸造成開(kāi)發(fā)資金的嚴(yán)重緊張，銀行難以貸款就只好另外想辦法，所以利率就一再的提高，最高的時(shí)候是半年要35%的利息，也就是滾息一次以后，一年期的借貸利息就要100%以上了。
　　
　　在這樣高的民間利息之下，如果房子能夠出售，開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇出售房屋了，因?yàn)榧词故菍��?lái)房子可以漲價(jià)一倍，可是這樣的漲價(jià)也就是漲出來(lái)了給高利貸，而到底能不能漲那么多是有風(fēng)險(xiǎn)的，賣了不借錢反而沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，因此開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇出售了。而且以后還會(huì)說(shuō)到炒房團(tuán)可以幫助避稅有避稅手段，高價(jià)售房以后高利貸的高息是無(wú)法稅前扣除的，這也是巨大的差別。
　　
　　如此高昂的利率，就會(huì)產(chǎn)生重大的期房與現(xiàn)房的差價(jià)，以及開(kāi)發(fā)同樣的項(xiàng)目一期與二期、三期的巨大差別，這樣巨大的差別實(shí)際上不僅僅是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，而是資金成本的反應(yīng)，雖然很多老百姓買到的還是期房，但是這樣的期房不是開(kāi)發(fā)商第一期的房子，是已經(jīng)抬高房?jī)r(jià)的房子了。
　　
　　因此認(rèn)清炒房團(tuán)的利益來(lái)源，是認(rèn)清事物本質(zhì)的關(guān)鍵，更進(jìn)一步講，對(duì)于所有的投資和投機(jī)，成功者都不是瞎貓遇到死耗子的行為，而是對(duì)于你的投機(jī)和投資的利益來(lái)源有深刻而清醒的認(rèn)識(shí)，認(rèn)清你要賺取的錢是在哪里、在那個(gè)環(huán)節(jié)是成功最根本的關(guān)鍵。
　　
　　后面的章節(jié)再論述怎樣把錢套取出來(lái)，技巧是很多的。
　　
　二、套取銀行資金是關(guān)鍵
　　
　　對(duì)于炒房團(tuán)而言，沒(méi)有錢的人成功的最關(guān)鍵之處就是錢哪里來(lái)，炒房團(tuán)自己是沒(méi)有足夠的資本的，甚至是根本沒(méi)有錢，所需要的一切都需要從銀行套取資金，取得銀行的貸款，以銀行的錢來(lái)玩空手道。
　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺錢在以前通常的做法是自己找很多人，辦理銀行假按揭套取銀行貸款。但是這樣的做法也是風(fēng)險(xiǎn)極大的，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就被當(dāng)作刑事責(zé)任處理，而在國(guó)家對(duì)于假按揭查禁越來(lái)越嚴(yán)的情況下，不僅風(fēng)險(xiǎn)大而且本身就很不好辦理難以實(shí)現(xiàn)。在國(guó)家限制二套房的貸款政策出來(lái)以后，找愿意假按揭的人也越來(lái)越不易，同時(shí)這些給開(kāi)發(fā)商假按揭的人也經(jīng)常以此來(lái)敲詐開(kāi)發(fā)商，最后開(kāi)發(fā)商所付出的各種代價(jià)綜合起來(lái)計(jì)算就一點(diǎn)也不低了。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商即使是基本依靠空手道起家，自身也起碼是有點(diǎn)錢的，一旦有這樣的縫隙給當(dāng)?shù)毓�安等等知道，鏟事兒又要被敲詐扒一層皮，因此假按揭的做法也就慢慢絕跡了。
　　辦假按揭不能成功，但是開(kāi)發(fā)商的資金需求卻依然存在，而且在國(guó)家政策的緊縮下更加緊迫了，這就給炒房團(tuán)留下了空間。因?yàn)閷?duì)于炒房團(tuán)的炒房行為，炒房團(tuán)的人的套取銀行資金對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是沒(méi)有任何責(zé)任的，開(kāi)發(fā)商需要的就是錢，有關(guān)的法律責(zé)任是炒房團(tuán)承擔(dān)的。而炒房團(tuán)也是每一個(gè)成員獨(dú)自面對(duì)銀行和律師的審查，是正常通過(guò)審查后放貸，也沒(méi)有給銀行和律師行賄，在形式上符合所有的法律和國(guó)家政策，銀行工作人員也沒(méi)有假按揭那樣的責(zé)任問(wèn)題。
　　開(kāi)發(fā)商還有一個(gè)先期取得資金的辦法，就是在沒(méi)有預(yù)售證的情況下收取所謂的訂房金、誠(chéng)意金等等，本來(lái)100套房子他可以低價(jià)吸引上千人的交款，再在能夠銷售的時(shí)候以抽簽、搖號(hào)等等方式?jīng)Q定誰(shuí)有權(quán)買房。結(jié)果就是搖號(hào)出來(lái)以后中簽的人所支付的房款用來(lái)歸還他人的誠(chéng)意金，同時(shí)開(kāi)發(fā)商還作弊，想要中簽很多人是要額外花很多錢的。這樣的做法是有非法集資的嫌疑的，已經(jīng)有負(fù)面的報(bào)道了，而且對(duì)于大城市管理比較嚴(yán)格，這樣的做法是有風(fēng)險(xiǎn)的，不僅僅是政策的風(fēng)險(xiǎn)，而且還有經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有引發(fā)搶購(gòu)的熱情就不能成功，而要讓社會(huì)搶購(gòu)的背后就是定價(jià)要低很多與炒房團(tuán)低價(jià)拿房沒(méi)有區(qū)別了，而炒房團(tuán)的合作是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的。因此這樣的做法一般在沒(méi)有炒房團(tuán)光顧或者政策管理寬松的小地方和開(kāi)放地區(qū)實(shí)行，而有炒房團(tuán)外加政策監(jiān)管力度大的地方就是炒房團(tuán)的天下了。例如前不久人大代表、北京房地產(chǎn)交易所所長(zhǎng)臧美華公開(kāi)表示：“我了解到的情況是，現(xiàn)在很多新房都是外地購(gòu)房團(tuán)買的，有的人一買就一層樓。”（新華網(wǎng)，2010-2-17）
　　此前開(kāi)發(fā)商套取資金還可以不依靠炒房團(tuán)的一個(gè)原因就是在歷史上監(jiān)管不嚴(yán)的時(shí)期，很多開(kāi)發(fā)商是可以給你零首付進(jìn)行操作的，零首付本身就是鼓勵(lì)投機(jī)和套取銀行的資金，當(dāng)時(shí)的背景是中國(guó)在通縮房?jī)r(jià)在低迷的10年前。后來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境大變，房?jī)r(jià)暴漲股市大牛通脹負(fù)利率時(shí)代的來(lái)臨，這樣的操作在嚴(yán)管下絕跡了，但是這樣的需求不會(huì)被監(jiān)管消失，這樣的結(jié)果就是轉(zhuǎn)入地下的炒房團(tuán)，并且給炒房團(tuán)更大的利益空間。
　　炒房團(tuán)要獲得足夠的銀行貸款，首先要讓銀行認(rèn)為這些人是有錢人，能夠有足夠的資金去還貸，因此這些人就被包裝成為有錢人，穿上各種名牌，一身名牌與房?jī)r(jià)相比較是沒(méi)有多少錢的，組織炒房團(tuán)的人知道怎樣讓他們看起來(lái)有錢。而人的氣質(zhì)是難以一時(shí)塑造的，暴發(fā)戶的形象好塑造，但是給人是暴發(fā)戶的印象對(duì)于套取銀行資金也沒(méi)有什么不好，所以就有這些炒房團(tuán)是暴發(fā)戶都是傻乎乎的各種段子。對(duì)于他們的發(fā)家過(guò)程，還要編寫好故事，什么集體致富啦，什么經(jīng)商辦了大市場(chǎng)啦，這些也要成員們熟記并且統(tǒng)一口徑。這樣的財(cái)富故事很好編，可以說(shuō)是層出不窮，在浙江的故事基本炒作完了，還有山西嘛，什么開(kāi)礦致富啦，什么礦山拆遷啦，等等、等等。
　　這樣的炒房團(tuán)的組織，一般是一個(gè)村莊、一個(gè)村莊的為單位進(jìn)行的，因此這些人彼此還是非常緊密團(tuán)結(jié)的，還可以講出來(lái)一大堆的共同話題讓人相信他們，更主要的是銀行要有收入證明等等法律文件，這樣的搞定一個(gè)村，村里就可以有各種的文件出來(lái)了，這些文件來(lái)證明他們是怎樣的“富”，怎樣的有足夠的“收入”能夠還貸款。
　　而更關(guān)鍵的就是他們一點(diǎn)錢也沒(méi)有，套取銀行資金需要的是把所有的買房資金全部套取出來(lái)，這樣的套取就需要開(kāi)發(fā)商把房屋的售價(jià)提高進(jìn)行配合。而銀行也不是傻瓜，如果給炒房團(tuán)的價(jià)格要是高于開(kāi)發(fā)商對(duì)于其他人的售價(jià)，銀行也是不敢和不干的，因此這樣的炒房的背后，就是開(kāi)發(fā)商要把所有的房屋公開(kāi)售價(jià)提高，然后實(shí)際上只收取炒房團(tuán)公開(kāi)售價(jià)的五六成的房款，炒房團(tuán)只是以開(kāi)盤價(jià)的百分之五六十的錢拿到房子，不但是首付不支付，而且在交房前的月供也要從銀行套取出來(lái)。因?yàn)橘?gòu)房合同上顯示的他們的成交價(jià)與開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤價(jià)一致甚至還要便宜一點(diǎn)，銀行對(duì)于這樣抬高售價(jià)的交易的真實(shí)性是沒(méi)有理由懷疑的。
　　這里大家可能會(huì)有一個(gè)重大的疑問(wèn)，為什么開(kāi)發(fā)商要按照開(kāi)盤價(jià)的百分之五六十的價(jià)格給炒房團(tuán)，而不是降價(jià)個(gè)百分之二三十賣給社會(huì)公眾呢？這個(gè)問(wèn)題我們下一節(jié)繼續(xù)分析。
三、開(kāi)發(fā)商需要炒房團(tuán)
　　
　　這里我們首先解答上一節(jié)的問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)發(fā)商是非常希望與炒房團(tuán)成交而不是降價(jià)百分之二三十給社會(huì)公眾，原因之一就是降價(jià)了以后再漲價(jià)，中國(guó)的老百姓是心理上不太接受的，而且有的地方政府還規(guī)定了開(kāi)發(fā)商不得中途漲價(jià)等等；原因之二就是政府要求開(kāi)發(fā)商不得捂盤、不得惜售，但是開(kāi)發(fā)商只想低價(jià)出售部分房子得到需要的資金量，并不想全部房屋低價(jià)出售，其他房子是要高價(jià)出售的，因此對(duì)于公眾的低定價(jià)導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果，開(kāi)發(fā)商是絕對(duì)不干的。
　　最主要的原因是開(kāi)發(fā)商低價(jià)公開(kāi)賣房了，房子都賣了就能夠快速收到賣房所得的資金嗎？答案是否定的，原因就是你要對(duì)于中國(guó)的特色有足夠的了解，只要你的開(kāi)盤價(jià)比較低，所有有關(guān)的人員都會(huì)找你要房留房，這些房子被這些領(lǐng)導(dǎo)和權(quán)勢(shì)人物打了招呼以后你就不能再出售了，但是他們不會(huì)給你房款，他們要等到房?jī)r(jià)漲了很多以后賣出了再給你房款，這樣的結(jié)果還不算是索賄受賄，因?yàn)槌山粌r(jià)就是你的開(kāi)盤價(jià)，是“市場(chǎng)價(jià)”成交的，賺錢是領(lǐng)導(dǎo)“投資房產(chǎn)”的收入，領(lǐng)導(dǎo)這樣的“投資房產(chǎn)”是旱澇保收的，只要房?jī)r(jià)是沒(méi)有漲或者跌了，他再說(shuō)一聲“不要了”，所有風(fēng)險(xiǎn)就全部是開(kāi)發(fā)商的了。更有甚者的是在你的房?jī)r(jià)上漲以后，還會(huì)有大量的人找各種你得罪不起的關(guān)系來(lái)找你，要求你以開(kāi)盤價(jià)的價(jià)格把房子賣給他，所有這樣的交易是讓你長(zhǎng)時(shí)間拿不到一分錢的。
　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中要蓋幾百個(gè)章，每一個(gè)拿章的人都會(huì)有類似的要求，每個(gè)章留你一兩套房子，就是好幾百套房子被留下了。如果不給他房子，即使是合理合法的事情多刁難你一個(gè)月不蓋章太容易了，你手續(xù)完全合法的事情不給你蓋章進(jìn)行索賄是一般不敢的，但是拖延你就太容易了，而且這些拖延可能還不是有權(quán)審批拿章的領(lǐng)導(dǎo)，收受文件的小吏就可以讓你懂得什么是小鬼難纏，他說(shuō)你的文書(shū)哪里格式不對(duì)讓你更改，什么大寫小寫啦，簽章不清楚啦，等等，這些就足夠讓你跑個(gè)兩星期。這樣的事情有幾回，你就肯定無(wú)法按期交房，你的延期交房違約的損失更大。而且其他有關(guān)的各方也會(huì)伸手留房，比如：樓盤所在地區(qū)的派出所的每一個(gè)警察都要照顧好；你小區(qū)樓主需要的入學(xué)入托的學(xué)校老師；與你開(kāi)發(fā)有關(guān)的市政、消防等等，還有開(kāi)發(fā)商的親朋好友和私生活中需要打交道的關(guān)系人。所以這樣的關(guān)系戶蜂擁而來(lái)，你開(kāi)發(fā)的所有房子就都被他們留下了，甚至還不夠給他們分配的，不給誰(shuí)都是得罪人！開(kāi)發(fā)商的房子一套都沒(méi)有了以后還得不到一分錢。因此開(kāi)發(fā)商是絕對(duì)不敢低價(jià)開(kāi)盤引發(fā)這些人要房、留房的想法的，而要求留房的當(dāng)權(quán)者他們也有一個(gè)底線，就是不會(huì)主動(dòng)要求你按照低于開(kāi)盤價(jià)的價(jià)格（起碼不是低很多的價(jià)格）賣給他房子，因?yàn)槟菢訒?huì)有索賄受賄的嫌疑，因此你的開(kāi)盤價(jià)高他們就不會(huì)讓你留房了，即使是留房也是你滿意的想要捂盤的高價(jià)。
　　所以開(kāi)發(fā)商與炒房團(tuán)的合作，開(kāi)盤立即賣給炒房團(tuán)，而且只賣出開(kāi)發(fā)商希望賣出的數(shù)量，其它高價(jià)開(kāi)盤的房子，就慢慢的賣，這時(shí)誰(shuí)大頭跟風(fēng)買了開(kāi)盤房子，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然更高興了！所有這些低價(jià)的房子交易必須嚴(yán)格保密，與炒房團(tuán)進(jìn)行這種交易最安全穩(wěn)妥，因?yàn)樗麄兪且粋�(gè)孤立穩(wěn)定的群體，會(huì)很好的保守秘密，同時(shí)他們是外地人，與本地沒(méi)有人脈非常安全，將來(lái)開(kāi)發(fā)商給有關(guān)方面的關(guān)系戶們?cè)陂_(kāi)盤價(jià)的基礎(chǔ)上便宜一個(gè)百分之二三十，本來(lái)比開(kāi)發(fā)商與炒房團(tuán)的成交價(jià)高，卻反而成為了一個(gè)莫大的人情了。而且這里開(kāi)發(fā)商找自己的親友也是不妥當(dāng)?shù)�，首先就是這樣的情況如果出現(xiàn)了爛尾崩盤，銀行和公安局經(jīng)偵的眼里你的親友與你是同樣的主體，視為你的行為，照樣會(huì)認(rèn)定你是假按揭和騙貸，再者就是親兄弟也是明算賬的，自己的富親戚也有很多事情不會(huì)借給你身份使用，你的窮親戚早就對(duì)你的開(kāi)發(fā)暴富眼紅得不行，見(jiàn)錢眼開(kāi)一旦房?jī)r(jià)漲了他們要求要房子，你給他們的價(jià)格要更低，他們還不領(lǐng)情，之間的利益大了退房的時(shí)候親屬不還給你錢，你都很難辦，最后即使是親屬幫忙沒(méi)問(wèn)題，你的人情債將來(lái)也是要還的。而且對(duì)于炒作需要的上百套房子，你哪里有那么多信得過(guò)的親屬？
　　再深入一步講開(kāi)發(fā)商與炒房團(tuán)的交易價(jià)格做高還有額外的好處，現(xiàn)在搞網(wǎng)絡(luò)簽約，成交可以查，其中的妙用就是大家可以看到開(kāi)發(fā)商超高的開(kāi)盤價(jià)背后還有不少的成交量，平均成交均價(jià)還非常高，直接影響了整個(gè)的市場(chǎng)心態(tài)，讓周邊的樓盤和二手房的價(jià)格隨風(fēng)而漲，對(duì)于市場(chǎng)的心態(tài)會(huì)起到巨大的作用，而其他人在這樣的高位跟進(jìn)也就不擔(dān)心了，反而會(huì)使得銷售周期提前，本來(lái)是現(xiàn)房準(zhǔn)備的銷售價(jià)格在期房的時(shí)代就提前實(shí)現(xiàn)了，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的利益，但是在客觀上炒高了房?jī)r(jià)。
　　這里我們要知道炒房團(tuán)與團(tuán)購(gòu)是不同的，雖然很多炒房團(tuán)也打著團(tuán)購(gòu)的旗號(hào)，但是炒房團(tuán)是有人操盤和控制的緊密群體，團(tuán)購(gòu)是一個(gè)松散的集體，很難以合作。開(kāi)發(fā)商對(duì)于團(tuán)購(gòu)的優(yōu)惠是有限的，因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)的優(yōu)惠是難以保密的，會(huì)被他人引用也要求同樣的條件，或者直接顯示在網(wǎng)絡(luò)簽約上。對(duì)于開(kāi)發(fā)商需要的快速資金回籠，是依靠不了團(tuán)購(gòu)的。但是炒房團(tuán)為了掩人耳目也會(huì)接受外來(lái)的人參與，但是外來(lái)人是拿不到返還的首付和高折扣房?jī)r(jià)的，背后的低價(jià)和回扣是炒房團(tuán)的操盤手取得的新利益，這等于是已經(jīng)把房屋高價(jià)出手了。
　　而炒房團(tuán)的操盤手也主動(dòng)地推動(dòng)房?jī)r(jià)，他們選定了樓盤以后，就會(huì)對(duì)于周邊現(xiàn)有的樓盤進(jìn)行哄抬，所需要的做法就是對(duì)于周邊的樓盤進(jìn)行高額的詢價(jià)，與其是詢價(jià)不如說(shuō)是宣傳，讓周邊的想要賣房的人知道炒房的來(lái)了，新盤的開(kāi)盤價(jià)大大的提高了，很多人在高價(jià)收購(gòu)就足夠了，因?yàn)橘u房人的心理預(yù)期提高了，自然就售價(jià)起來(lái)了，這樣的做法只要讓炒房團(tuán)的每一個(gè)成員都出去詢價(jià)一圈就足夠了，馬上接頭巷尾就充斥著諸如：“10萬(wàn)浙商攜300億海南炒房三亞某樓盤破7萬(wàn)”、“浙商退山西戰(zhàn)海南布局房地產(chǎn)”、“10萬(wàn)浙商進(jìn)駐海南300多億資金參與圈地”……等等，賣房人滿耳這樣的信息，房?jī)r(jià)不高才怪呢！這樣不戰(zhàn)而屈人之兵是上之上者。對(duì)于極個(gè)別的急于出手的，炒房團(tuán)的操盤手就會(huì)把它吃下做一個(gè)差價(jià)賺取短線，甚至不等炒房人出手，聞風(fēng)而動(dòng)的中介就壓在手里吃差價(jià)了。這樣的炒高價(jià)格的做法，也正是開(kāi)發(fā)商求之不得的事情。同時(shí)我們也可以看到近期的報(bào)道，海南的房產(chǎn)是10萬(wàn)報(bào)價(jià)5萬(wàn)出貨，這樣的行為背后就是配合炒房團(tuán)套取銀行資金的需要了。
　　同時(shí)對(duì)于炒房團(tuán)而言，所拿到的房子比后來(lái)的開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤價(jià)低那么多，成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于炒高了的房?jī)r(jià)，絕對(duì)是非常安全和高收益的，即使是將來(lái)房?jī)r(jià)大幅度的下跌，炒房人也基本不會(huì)虧損，損失的都是老百姓。而炒房團(tuán)活躍以后，某一地的房?jī)r(jià)就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)迅速攀升百分之幾十，因此大家可以看到的就是新盤集中開(kāi)盤的時(shí)候房?jī)r(jià)突然攀升，而且開(kāi)盤價(jià)大大高于所處于的地塊區(qū)位的歷史價(jià)格，但是還是成交活躍開(kāi)盤迅速成交，使得這樣的價(jià)格立即成為當(dāng)?shù)匦碌氖袌?chǎng)心理價(jià)位，這背后是什么就可以洞見(jiàn)了。
　
　
四、炒房空手道的成功細(xì)節(jié)
　　
　　很多人會(huì)說(shuō)我們的銀行就那樣的傻瓜嗎？實(shí)際上炒房的準(zhǔn)備細(xì)節(jié)極其詳盡，專業(yè)人員也難以發(fā)現(xiàn)的。下面就要說(shuō)一下他們的細(xì)節(jié)都是怎樣準(zhǔn)備的。
　　炒房的關(guān)鍵需要很多細(xì)節(jié)是必須注意的，當(dāng)然銀行所需要的一套資料是必不可少的，這些書(shū)面文件是很好準(zhǔn)備的，尤其是成村的人合伙行動(dòng)有村委會(huì)的支持，各種文件都可以制備，關(guān)鍵需要準(zhǔn)備的還有資金的往來(lái)和避稅的需要等等能夠騙過(guò)銀行專業(yè)人士的重點(diǎn)難點(diǎn)。
　　所有的銀行審貸的人以及銀行律師都不是傻瓜，他們也是火眼金睛閱人無(wú)數(shù)的人精，你沒(méi)有給他行賄時(shí)銀行的這些專家的眼睛是雪亮的。你的首付是需要銀行在賬戶中看到的，給你貸款的銀行要與開(kāi)發(fā)商有合同，開(kāi)發(fā)商需要在銀行開(kāi)戶，所有的收款要進(jìn)入這樣的帳戶，出來(lái)也是要有合理的名目，一定要經(jīng)得起政府和稅務(wù)等有關(guān)部門的審計(jì)，否則就很容易被抓住成為犯罪了。所以要套取銀行資金出來(lái)，這樣的貸款首付一定是要銀行賬戶過(guò)賬的，這也是很容易解決的問(wèn)題，開(kāi)始沒(méi)有錢的時(shí)候那就是每一個(gè)人湊個(gè)一兩萬(wàn)，總數(shù)就足夠一套房的首付了，一個(gè)炒房團(tuán)是一個(gè)一個(gè)的過(guò)賬的，錢進(jìn)去很快在出來(lái)再變成下一套房子的首付。到后來(lái)炒房發(fā)財(cái)了，就每一個(gè)人都有首付的現(xiàn)金了，拿出過(guò)賬一下就出來(lái)的過(guò)橋資金是沒(méi)有問(wèn)題的。
　　第二個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題就是怎樣出來(lái)，關(guān)鍵是這樣的出來(lái)還不能有稅收，開(kāi)發(fā)商給做高的房?jī)r(jià)也不能過(guò)多的納稅。我們的房地產(chǎn)相關(guān)稅收是非常高的，土地增值稅是增值的30-60%，所得稅是25%，走正規(guī)手續(xù)怎么算也少不了50%的稅收。因此錢怎樣避稅出來(lái)是問(wèn)題的關(guān)鍵。而這里就需要有一個(gè)建筑公司進(jìn)行配合了，因?yàn)樵诜课蓍_(kāi)發(fā)過(guò)程中只有建安成本可以在增值中扣除免除土增稅的，其他的銷售、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等都是不能在土增稅的稅前扣除只能在所得稅的稅前扣除。另外找建安公司的一個(gè)妙處就是建安的營(yíng)業(yè)稅也是非常低的，只有百分之3%，加上附加費(fèi)用也就是3.3%，比普通的5.5%要低不少，承包的收益本來(lái)是5-35%的個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)所得稅，但是由于成本不好計(jì)算，一般稅務(wù)局都采取定稅處理，也就是按照承包額核定6-9%的利潤(rùn)，再按照此利潤(rùn)核定稅率，一般也就是2%左右，最后就是總的稅率在5%左右，與一般的營(yíng)業(yè)稅相當(dāng)。
　　雖然建安公司也要有利益，其中還要有一個(gè)1-3%的承包管理費(fèi)，但是這里從建安公司得到的錢是把開(kāi)發(fā)商地企業(yè)帳戶和支票按照承包費(fèi)用的合法途徑變成個(gè)人賬戶的現(xiàn)金，在中國(guó)資金從企業(yè)帳戶到個(gè)人帳戶也是一個(gè)大問(wèn)題，炒房子這樣超過(guò)百萬(wàn)的現(xiàn)金央行反洗錢也是篩查監(jiān)管的，而這樣操作以后不但解決了這樣的問(wèn)題，而且使得政府在各種統(tǒng)計(jì)之中是看不到的。而給建安公司1-3%的管理費(fèi)，就等于是一個(gè)支票提現(xiàn)費(fèi)用，在中國(guó)的商業(yè)環(huán)境下把支票兌現(xiàn)現(xiàn)金就要給那些錢莊這樣多的錢。
　　有了建安公司就好辦了，就可以以建安費(fèi)用把墊付的首付收回來(lái)了，炒房團(tuán)的操盤手會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽署一個(gè)工程的承包合同，在開(kāi)發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手，尤其是有裝修的精裝房，這樣的做高建安成本就更好干了，因?yàn)橥瑯拥氖┕べ|(zhì)量不同價(jià)格可以有天壤之別，比如是合格還是省優(yōu)還是得獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)，建安政府承認(rèn)的概算標(biāo)準(zhǔn)就是巨大的差別，裝修的材料與工藝差別就更大，不同地區(qū)的工人也有很大差別，比如：浙江炒房團(tuán)就要求是浙江工，市場(chǎng)上的浙江工就是便宜的河南工的三倍，哪個(gè)政府審計(jì)敢說(shuō)技工高價(jià)不合理？馬上就變成欠發(fā)民工工資有理，要被民工圍堵的。這里還可以有虛擬的各種的設(shè)計(jì)變更、洽商、返工等可以極大的提高“費(fèi)用”，一次建好的可以變成反復(fù)修改設(shè)計(jì)多次返工建好的，本來(lái)不存在的過(guò)程等你事后審計(jì)的時(shí)候是看不出毛病的。這樣的裝修和土建都可以把造價(jià)做高，本人知道的有不足兩萬(wàn)售價(jià)的房子，開(kāi)發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)做到了驚人的8000塊！因此通過(guò)這樣的過(guò)手，在稅務(wù)和審計(jì)上就可以完美了，同時(shí)開(kāi)發(fā)商還有一個(gè)直接的稅務(wù)好處，因?yàn)槲覀兊耐恋卦鲋刀惖亩惵适?0%到60%累進(jìn)的，在建安成本大增以后，原來(lái)增值要按照百分之五、六十征稅的部分就變成按照百分之三、四十進(jìn)行征稅了，在這里開(kāi)發(fā)商也得到減稅的好處。
　　而銀行要相信這些人有錢，一般還要提供他們的銀行的存款的證明或者資產(chǎn)的證明，這樣的問(wèn)題也難不倒他們，先不說(shuō)社會(huì)上流行的各種存單造價(jià)，對(duì)于“真的”存單最簡(jiǎn)單的做法就是銀行要求有存單，要看存單原件，可是我們的存單是好處理的，很多沿海地方還很靈活，即使是不靈活，也可以辦一個(gè)存折同時(shí)附帶一張借記卡，先存入大額資金再通過(guò)銀行卡轉(zhuǎn)出，這樣的交易存折還沒(méi)有登記，把這樣的存折原件拿給貸款行審查，只要貸款行和開(kāi)戶行不是一個(gè)銀行，就難以查詢的，對(duì)于炒房者只要有一個(gè)過(guò)橋資金就可以了。還有就是炒房團(tuán)通過(guò)建安公司把首付倒出來(lái)，也會(huì)有大量的銀行款項(xiàng)過(guò)賬，多干幾次這樣的過(guò)賬就更多，而且炒房成員自己也有錢了，給銀行看的帳戶就是真的有錢了，而且是大額款項(xiàng)進(jìn)進(jìn)出出往來(lái)頻繁，與真的有錢人的賬戶沒(méi)有什么兩樣。
　　對(duì)于這樣的有錢人銀行要確定你的財(cái)產(chǎn)合法來(lái)源和進(jìn)一步證實(shí)，銀行有時(shí)候還要要求完稅證明，這樣的情況也難不倒他們，炒房團(tuán)是整村參與的，當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)所也是關(guān)聯(lián)人，稅務(wù)所可以先開(kāi)出來(lái)證明給貸款銀行看，然后再把證明給收回去當(dāng)作錯(cuò)票來(lái)作廢，而更進(jìn)一步的是我們前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，炒房團(tuán)把首付抽回來(lái)要依靠建安公司以承包所得的形式出來(lái)，這過(guò)程是要開(kāi)票繳稅的，這樣把房?jī)r(jià)的好幾成通過(guò)建安收回來(lái)，這幾成的交易額被當(dāng)作核定納稅的承包收入，這核定繳稅的承包費(fèi)在繳稅以后，稅務(wù)局是沒(méi)有任何理由不給開(kāi)具個(gè)人所得稅完稅證明的，以此作為一年的收入證明進(jìn)行貸款是綽綽有余的，完稅證明是不寫收入的具體細(xì)節(jié)的，與他們所編纂的財(cái)富故事也不會(huì)有沖突。這樣前面通過(guò)建安抽回首付避稅之外還有一個(gè)關(guān)鍵的地方就是得到了貸款銀行需要的收入證明，這就是房?jī)r(jià)首付的工程承包收入，這個(gè)完稅證明是真的、合法的、有效的、可查詢的！而且在多年炒房以后，他們還有多年的完稅證明，可以讓銀行看到他們有連續(xù)的、穩(wěn)定的完稅“合法”大額收入，我們很多有錢人避稅或者自己的企業(yè)不分紅也做不到他們這一點(diǎn)。更關(guān)鍵的是這樣的做法使得本來(lái)的炒房收入被洗過(guò)以后變成了合法化的工程承包收入，灰色變成了白色。
　　最后一個(gè)關(guān)鍵就是這些人要對(duì)于家鄉(xiāng)了解，要讓人感到他們是一起的，要對(duì)于他們的所從事的商業(yè)了解，要不引起銀行的懷疑。對(duì)于溫州等地是有經(jīng)商傳統(tǒng)的，在那里的農(nóng)民也很有一些商業(yè)常識(shí)，銀行與這些人的“隨便聊聊”不會(huì)出現(xiàn)破綻。而隨著時(shí)間的發(fā)展，浙江是始作俑者，但是后來(lái)浙江可以找的貧困被操控的人群不足了，有關(guān)的操盤人的目光就轉(zhuǎn)向了山西，找了煤老板的財(cái)富故事，實(shí)際上這些有煤、產(chǎn)煤的地方的大多數(shù)村民是與中國(guó)其他地方的農(nóng)民一樣的窮，能夠干的也就是到這些煤礦打工挖煤而已，但是操盤人就是需要他們對(duì)于當(dāng)?shù)孛旱V的了解和山西口音，能夠?qū)τ诋?dāng)?shù)氐耐诿旱那闆r了如指掌和如數(shù)家珍，這樣放貸時(shí)被審查詢問(wèn)的“隨便聊聊”起來(lái)，銀行審貸的人就根本不會(huì)懷疑也沒(méi)有理由懷疑了。所以組織什么樣的人群也是很關(guān)鍵的，這些人通過(guò)不斷的面對(duì)銀行成功貸款炒房，也越來(lái)越有經(jīng)驗(yàn)了，對(duì)于市場(chǎng)初期銀行查的不嚴(yán)，使得他們從懵懂變成專業(yè)。
　　所以在這里細(xì)節(jié)是重要的和完善策劃的盡善盡美的，這些炒房團(tuán)的人員非常有與銀行審貸人員以及律師打交道的經(jīng)驗(yàn)，有財(cái)富故事，又有鄉(xiāng)村政府的證明，還有大額的存單銀行大額款項(xiàng)往來(lái)記錄，還有完稅證明甚至是多年連續(xù)的大額完稅證明，還有首付的銀行進(jìn)帳記錄，還有對(duì)于經(jīng)商和挖煤的職業(yè)、行業(yè)了解，這樣的完善是一般正常老百姓買房都難以做到的，最后他們購(gòu)房的價(jià)格還是公開(kāi)的樓盤開(kāi)盤價(jià)不高于眾所周知的價(jià)格，在銀行專業(yè)的嚴(yán)苛的審貸下如果他們的審貸都難以通過(guò)，估計(jì)老百姓買房就要絕大多數(shù)人根本貸不到款了。這也就是一個(gè)系統(tǒng)的誤識(shí)率和拒識(shí)率之間的矛盾，這兩個(gè)參數(shù)是不能同時(shí)優(yōu)化的，想要系統(tǒng)把有問(wèn)題的都排除的誤識(shí)率降低的結(jié)果，一定是導(dǎo)致系統(tǒng)把沒(méi)有問(wèn)題的也排除的拒識(shí)率的增高，這只能是在一定的限度內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化。
　　對(duì)于炒房團(tuán)從銀行怎樣套取資金，是炒房團(tuán)自己從細(xì)節(jié)上下功夫騙過(guò)銀行專業(yè)挑剔的眼光，開(kāi)發(fā)商是不伸手的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商需要撇清責(zé)任，不能在將來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)被羅織成為共謀，炒房團(tuán)也是不希望變成這樣的共謀的，因?yàn)槌鍪潞笾灰�被套上貸款時(shí)與開(kāi)發(fā)商共謀，也就被套上了詐騙的刑事責(zé)任了，而且對(duì)于涉及金融領(lǐng)域的詐騙的處罰和定罪標(biāo)準(zhǔn)，比一般商業(yè)行為要嚴(yán)苛得多，而只要開(kāi)發(fā)商不伸手，追究炒房團(tuán)的貸款問(wèn)題本身就變成了追究銀行有關(guān)人員以及律師的失職和瀆職，肯定是無(wú)人追究就算有人發(fā)現(xiàn)不正常也會(huì)三緘其口最后不了了之的，這個(gè)坎專業(yè)人士都清楚。下一節(jié)我們?cè)俜治龀捶繄F(tuán)的運(yùn)作過(guò)程中需要開(kāi)發(fā)商配合的地方在哪里。