尚未取得房產(chǎn)證的商品房能否出售？

 

   

    無產(chǎn)權(quán)證房屋不是一個法律概念，而是人們在生活中逐漸形成的一個概念，因此外延極其廣泛，包括商品房、集資房、自建房、房改房、經(jīng)濟適用房、危改回遷房等。其中，商品房在開發(fā)商取得開發(fā)手續(xù)后開工建造尚未完工階段預售的，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定這類房屋交易應按照預售的有關(guān)規(guī)則處理，因此一般不會因無產(chǎn)權(quán)證而對這類房屋交易的效力產(chǎn)生疑問；承租人在轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)時，因承租人尚未取得轉(zhuǎn)讓房屋的產(chǎn)權(quán)證，也稱之為“無產(chǎn)權(quán)證房”，但這類房屋其實是有產(chǎn)權(quán)證的，只不過產(chǎn)權(quán)人為國家或集體,另外這類房屋轉(zhuǎn)讓按照公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則處理,目前也不會因無產(chǎn)權(quán)證而對房屋交易的效力產(chǎn)生疑問。所以，因房屋無產(chǎn)權(quán)證而對交易的有效性產(chǎn)生懷疑而引發(fā)糾紛的，一般僅限于特定的二手房交易，包括商品房在預售過程中的再次轉(zhuǎn)讓，即預購人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證又將房屋轉(zhuǎn)售他人的；及集資房、自建房、經(jīng)濟適用房等在購買人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證時對房屋的再次轉(zhuǎn)讓。不包括軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑等房屋。

    《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

  （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

  （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

  （三）依法收回土地使用權(quán)的；

  （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

  （五）權(quán)屬有爭議的；

  （六）未依法登記領取權(quán)屬證書的；

  （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

  第39條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

  （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

  （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。    

    看似法律禁止此類無產(chǎn)權(quán)證的商品房上市交易，其實是一個法律認識的誤區(qū)。

    該法所禁止的是那種自始至終難以取得房產(chǎn)證的房屋交易，而非針對已經(jīng)交付并且其后一段期限內(nèi)可以取得產(chǎn)權(quán)證的商品房。

 

   《合同法》第132條規(guī)定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分�！�

   可見，只要產(chǎn)權(quán)清晰、出賣人對該房屋具有合法的處分權(quán)，就可以出售此類房屋，只是此時只產(chǎn)生債權(quán)法上的效力，尚不能發(fā)生物權(quán)變動的效力。

    

 

    鑒于簽訂買賣合同時該預售商品房尚未取得房產(chǎn)證，因此，相對于那些已經(jīng)取得房產(chǎn)證的房屋而言，其中的風險要大很多。購買此類房產(chǎn)一定要慎重。

 

1、買賣房屋與辦理產(chǎn)權(quán)過戶間隔時間長，變故多。如出賣人一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國等情況，又不能辦理或不能及時辦理相應的公證委托手續(xù)，則后續(xù)房屋過戶登記手續(xù)無法進行或無法按時進行，糾紛在所難免。

2、如出賣人沒有按照其與按揭貸款銀行的約定按期還款，作為買賣標的物的該房屋有可能被銀行收回；
    3、如果國家政策發(fā)生變化，如增加新的稅費，而買賣合同中又沒有約定增加稅費由誰承擔，假如雙方對此問題無法取得一致意見，就和容易發(fā)生糾紛。同時，如果新增的稅費過高，也極有可能出現(xiàn)違約。

4、其他風險。

 

   在實踐中，對于尚未取得房產(chǎn)證的商品房作為二手房交易，需要特別注意的包括但不限于如下一些細節(jié)：  

   1、審核《商品房買賣合同》原件。審核其真實性、合法性�？梢缘介_發(fā)商或者物業(yè)公司進行進一步落實。

2、除了《商品房買賣合同》外，要求出售人提供其他證明文件原件，如：購房發(fā)票、契稅票、借款合同、公共維修基金票等。同時親自到物業(yè)部門對業(yè)主真實性進行查詢。

3、如出賣人聲稱已婚，應要求其提供配偶同意出售證明文件或該房產(chǎn)歸個人所有的協(xié)議書；如聲稱單身，應要求其提供單身證明文件；如離異應提供離婚協(xié)議、調(diào)解書、裁判文書等文件

4、針對各種不確定的風險，盡可能在合同中作出詳細的約定。