陳志武，耶魯大學(xué)管理學(xué)院教授、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)院訪問(wèn)教授、北京長(zhǎng)策智庫(kù)學(xué)術(shù)委員會(huì)主席。

2010.5.14.《南方都市報(bào)》

對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，1998年是值得記住的一年，那年兩項(xiàng)改革永久地改變了中國(guó)人的面貌。其一是住房體系被全面市場(chǎng)化——這非常重要，因?yàn)樵诖酥�前，老百姓即使有房住，也不是自己的�?cái)產(chǎn)，更不能買賣，也就是說(shuō)，老百姓既無(wú)財(cái)產(chǎn)、又無(wú)股權(quán)，是真正的無(wú)產(chǎn)者，衣食住行都靠單位，而不能自由支配。但住房市場(chǎng)化改革后，房子可以私人擁有并能自由買賣，不少老百姓從此成了有產(chǎn)者，擁有自己的財(cái)產(chǎn)是件很幸運(yùn)的事。這是質(zhì)的變化。為什么這么說(shuō)？因?yàn)楫?dāng)住房、醫(yī)療、子女教育都跟工作單位捆綁在一起時(shí)，你一家老少生存的方方面面就都掌握在“單位領(lǐng)導(dǎo)”手里，這樣你就不得不順從、甚至屈服于“領(lǐng)導(dǎo)”。1998年后老百姓有了自己的私有財(cái)產(chǎn)——房子，即使“領(lǐng)導(dǎo)”不高興，你也不用擔(dān)心自己的住房會(huì)被“領(lǐng)導(dǎo)”剝奪走，因?yàn)榉孔赢a(chǎn)權(quán)是你的。這就是住房市場(chǎng)化改革的意義，也是私有財(cái)產(chǎn)的意義。

其二是住房按揭貸款的推出。1998年底跟住房市場(chǎng)化改革配套推出的按揭貸款，是1950年代后中國(guó)老百姓第一次能用到的金融借貸產(chǎn)品。按揭貸款這一金融產(chǎn)品，縮小了中低收入群體跟富有群體間的生活差距，讓中低收入的人也能有機(jī)會(huì)像高收入者一樣，較早買到房子、汽車等，或者買多套房投資。試想，如果沒(méi)有按揭貸款，市場(chǎng)化后的房地產(chǎn)就只是高收入階層的市場(chǎng)，不僅中低收入家庭年老之前買不到房，就連其子女，再有出息也沒(méi)法在戀愛(ài)市場(chǎng)上與富有家庭子女競(jìng)爭(zhēng)。因此，按揭貸款以及許多其它金融產(chǎn)品，能夠從本質(zhì)上改變中低收入階層的生活空間，拉平他們跟富有階層的機(jī)會(huì)差距，這就是為什么任何限制住房按揭貸款、增加按揭貸款難度的舉措，等于要拉大中低收入階層跟富有階層的差距，使他們?cè)跈C(jī)會(huì)上空間更小。

一旦房產(chǎn)是私有并且可以自由買賣，也可以做抵押按揭貸款了，房子不僅僅是老百姓家庭的財(cái)富，而且還可以隨時(shí)轉(zhuǎn)變成資本，使這筆財(cái)富不再是死的，而是能生錢的資本，就像房產(chǎn)證可以做多種短期或長(zhǎng)期抵押，也可以在談生意、做投資時(shí)以房產(chǎn)證做信用保證，改變你的創(chuàng)業(yè)、投資和生活空間！

1998年的兩項(xiàng)改革已經(jīng)改變了中國(guó)社會(huì)的精神面貌，提升了人們的權(quán)利和財(cái)產(chǎn)意識(shí)，也強(qiáng)化個(gè)人的自信度。

抑制房?jī)r(jià)上漲的辦法主要在于增加供給

或許，1998年的房產(chǎn)市場(chǎng)化和金融改革太成功，以至于從那以后需求不斷上升，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)不斷上漲。接下來(lái)，全國(guó)上下人人談房市，呼吁政府壓制房?jī)r(jià)，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。于是，過(guò)去幾年，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，人們就呼吁政府出“重拳”，一些評(píng)論員還會(huì)把買房和愛(ài)國(guó)連在一起。

經(jīng)過(guò)幾年的一系列的房地產(chǎn)調(diào)控，到今天，不僅房?jī)r(jià)越調(diào)控越高，而且，行政手段差不多已用盡：限制房產(chǎn)交易、持房?jī)赡昊蛭迥暌陨喜拍艹鍪邸⑻岣呓灰锥愘M(fèi)、規(guī)定一家一房、限制外地人買房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭貸款……這些措施當(dāng)然都是對(duì)1998年房改與住房金融改革的倒退。今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“市場(chǎng)性”越來(lái)越被懷疑。我們應(yīng)該把房市放在整個(gè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的長(zhǎng)久目標(biāo)中思考，今天的政策舉措應(yīng)該與長(zhǎng)久藍(lán)圖一致，而不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。

拋開(kāi)房地產(chǎn)是1998年初衷意義上的“市場(chǎng)”，還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意義上的“政策市”不管，今天的局面是一些根本制度安排的必然。房?jī)r(jià)失控的原因在于供給，也在于宏觀政策的反復(fù)多變。

第一，地方政府絕對(duì)壟斷房產(chǎn)土地供應(yīng)，逼著房?jī)r(jià)只漲不跌。很明顯的事實(shí)是小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于“大產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)。如果農(nóng)民個(gè)人或集體也有權(quán)將土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，與地方政府在土地供應(yīng)上競(jìng)爭(zhēng)，那么，房?jī)r(jià)會(huì)立即往小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)之間的某個(gè)位置靠攏，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格會(huì)漲，大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)會(huì)跌。這本身清楚告訴我們，政府壟斷土地供應(yīng)權(quán)對(duì)過(guò)去房?jī)r(jià)只漲不跌有著根本的“貢獻(xiàn)”。當(dāng)然，政府沒(méi)有激勵(lì)、也沒(méi)有壓力去改變這一基本制度，因?yàn)橥恋匾呀?jīng)是財(cái)政不可缺的一大部分。但是，我們還是應(yīng)該看到，改變政府壟斷土地供應(yīng)的格局，讓農(nóng)民自己和農(nóng)民集體也有權(quán)供應(yīng)土地，不僅能解決房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，而且也符合公平、公正原則，因?yàn)槟切┑卦?950年代前，本來(lái)就是農(nóng)民私人的，是他們祖先留下的財(cái)富，他們應(yīng)該有權(quán)享受其利益。

第二，18億畝農(nóng)用土地紅線，給各級(jí)政府限制房地產(chǎn)土地供應(yīng)提供了借口，其結(jié)果是抑制房產(chǎn)供應(yīng)。一方面，科技發(fā)展使每畝產(chǎn)量不斷上升，耕地面積的含意跟原來(lái)不同，18億畝地紅線是過(guò)時(shí)的觀念。在歷史上，中國(guó)的人均農(nóng)耕地面積從來(lái)沒(méi)有今天這么低，但是，糧食安全問(wèn)題也從來(lái)沒(méi)有解決得像今天這么好，為什么？除了雜交農(nóng)作物使產(chǎn)量大增外，也有溫室生產(chǎn)帶來(lái)的產(chǎn)量革命。另一方面，土地資源的確不是中國(guó)的優(yōu)勢(shì)，那么，在全球化的今天，既然別國(guó)的生活用品可以依賴中國(guó)制造，中國(guó)的部分糧食需要為何不能從土地資源更豐富的巴西、美國(guó)進(jìn)口呢？再者，如果自然土地實(shí)在供應(yīng)不夠，也可以通過(guò)把一畝地蓋成50層樓、每層都人工種上糧食，那不是把一畝地變成了50畝地農(nóng)田了？以此推理下去，5億畝農(nóng)地不是可以人工變成20億畝種植地用了？所以，18億畝紅線是基于過(guò)時(shí)的觀念和理解，應(yīng)當(dāng)放棄。

第三，利率工具是市場(chǎng)化的政策調(diào)控工具。與其通過(guò)限制二套房貸、三套房貸等量化指標(biāo)來(lái)降低投機(jī)需求，不如提高貸款利率，提高杠桿投機(jī)買房成本。可是，出于保護(hù)國(guó)企、保護(hù)地方政府，決策層寧可冒通脹風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而繼續(xù)保留過(guò)低的利率。這變相鼓勵(lì)投機(jī)買房，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面惡化。在目前的情況下，加息是必須做，這也是更好的政策選擇。

正由于上面的原因，加上歷次房產(chǎn)調(diào)控政策從效果上都是抑制了供給，從而，在過(guò)去十幾年產(chǎn)生了“只漲不跌”的總體價(jià)格路徑，這反過(guò)來(lái)增加了投機(jī)買房“只賺不賠”的信心。特別是，在過(guò)去的經(jīng)歷中，每次短暫下跌后，房?jī)r(jià)必然再漲，這自然催化了投機(jī)傾向，促使房產(chǎn)需求不斷上升，形成“房?jī)r(jià)上漲——投資投機(jī)需求增加 ——房?jī)r(jià)再漲——投資投機(jī)需求再增加……”的惡性循環(huán)。

因此，解決房地產(chǎn)泡沫的根本辦法還是增加供給，一是增加土地供應(yīng)，二是改變政府壟斷土地供應(yīng)的局面，讓農(nóng)民個(gè)人和集體都有權(quán)供應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

“小政府、大社會(huì)”是舒緩房?jī)r(jià)壓力的出路

城市化一般會(huì)推高城市地價(jià)、房?jī)r(jià)，這是不可避免的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。但是，不同的制度安排會(huì)帶來(lái)不同的城市化結(jié)果。資源越集中在權(quán)力手中、機(jī)會(huì)越不平等的“大政府”社會(huì)里，城市化的力量也會(huì)集中，就是集中在權(quán)力最高的城市，以至于權(quán)力中心城市會(huì)因城市化發(fā)展而出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫，但是，非權(quán)力中心城市的房?jī)r(jià)壓力就未必很高。

北京的氣候和環(huán)境，并不適合大量人口的居住，但是，這并沒(méi)妨礙數(shù)千萬(wàn)人在那里找工作、買房子定居，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)上這是非常理性的舉措。第一，北京是全國(guó)的權(quán)力中心，在國(guó)有經(jīng)濟(jì)和各行各業(yè)都受到嚴(yán)格管制的制度安排下，具體的資源配置權(quán)、審批權(quán)、管制權(quán)，都掌握在分布于北京的各部委里。教育體系的經(jīng)費(fèi)掌握在教育部，醫(yī)療體系的在衛(wèi)生部，科研經(jīng)費(fèi)掌握在中科院自然科學(xué)基金以及不同部委手里，等等。這樣以來(lái)，不僅各地方大學(xué)、醫(yī)院、地方政府、跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)公司都要設(shè)駐京辦，配置相應(yīng)的人員和家屬，而且連普通的人也愿意在北京買房子，山西煤老板一賺夠錢，就想到北京買房。在政府掌握方方面面的資源和權(quán)力的情況下，首都就成了所有人向往并要買房子的地方。

第二，從物質(zhì)條件和各種福利角度看，北京也是全國(guó)第一，是全國(guó)第一重點(diǎn)保護(hù)、優(yōu)先照顧的城市。即使在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)期間，不管其他省市的情況如何，也必須保證北京的糧食和菜肉供應(yīng)，不能讓北京人餓肚子，所以，不奇怪，在過(guò)去60年里，方方面面的資源都用來(lái)重點(diǎn)發(fā)展北京。到今天，從交通網(wǎng)絡(luò)、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)院醫(yī)療、涉外設(shè)施，到教育設(shè)施，等等，北京都是最好。能夠在北京買到房子，就能享受一等公民的好處，北京的房子需求幾乎是無(wú)上限的。

第三，子女上好大學(xué)的機(jī)會(huì)在北京最好。比如，2009年進(jìn)入北京大學(xué)和清華大學(xué)的新生中，北京平均不到兩萬(wàn)的人口就有一個(gè)能進(jìn)入北大或者清華，而湖南是38萬(wàn)人口才有一個(gè)進(jìn)北大、清華。為了子女能享受到進(jìn)入好大學(xué)的優(yōu)先機(jī)會(huì)，做父母的當(dāng)然應(yīng)該去北京買房。

根據(jù)同樣的道理，在各個(gè)省中，省會(huì)城市是省內(nèi)權(quán)力中心、資源配置中心，那自然是省內(nèi)人民所向往的地方，城市化在那個(gè)省帶來(lái)的買房壓力又集中在省會(huì)城市里。

我不是說(shuō)其他國(guó)家的城市化過(guò)程中沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這種現(xiàn)象，只是一般沒(méi)有中國(guó)目前這么極端，因?yàn)槠渌麌?guó)家的城鄉(xiāng)機(jī)會(huì)差別、城市之間的機(jī)會(huì)與資源差別，沒(méi)有被權(quán)力扭曲得像中國(guó)這么嚴(yán)重。比如，在美國(guó)，華盛頓是首都，但美國(guó)社會(huì)并沒(méi)有明顯地都偏愛(ài)到華盛頓買房、到華盛頓居住，實(shí)際情況正好相反；在美國(guó)的各州，州府所在地也并非那個(gè)州老百姓最向往的地方。比如，紐約州州府在阿爾巴尼，那里沒(méi)有幾個(gè)居民；在康州，州府在哈特福特市，我在這里沒(méi)聽(tīng)誰(shuí)說(shuō)要不顧一切往那里搬家、到那里買房子。加拿大、澳大利亞、巴西等國(guó)家也大致如此。

在中國(guó)，未來(lái)的城市化發(fā)展不應(yīng)該再把壓力集中在少數(shù)一線、二線城市，因?yàn)檫@些城市到今天已經(jīng)超負(fù)荷，而且如果再繼續(xù)下去，這些城市的房?jī)r(jià)上漲壓力會(huì)難以下退。因此，中國(guó)的畸形城市化歷程必須改變，一二線城市房地產(chǎn)泡沫壓力必須得到緩和，而要做到這些，就必須加快體制改革，亦即，的，加快“國(guó)退民進(jìn)”，強(qiáng)化民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和民間事業(yè)單位，減少政府對(duì)資源、對(duì)行業(yè)的行政管制，實(shí)現(xiàn)“小政府、大社會(huì)”的理想。一旦這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，行政權(quán)力配置資源過(guò)程中所必然帶來(lái)的不公平和機(jī)會(huì)扭曲，也會(huì)消失不少。那時(shí)候，就不再是大家只往幾個(gè)一二線城市遷居買房了。