涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律問(wèn)題 
      
      所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、互易、贈(zèng)與、繼承或其他合法方式將其擁有的房產(chǎn)所有權(quán)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的主體、客體、內(nèi)容三個(gè)因素中，至少有一項(xiàng)具有涉外因素，或者涉港澳臺(tái)因素。

       
      涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在境外進(jìn)行的應(yīng)取得所在國(guó)家或地區(qū)的公證、外交機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，中國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館或者有關(guān)商務(wù)代辦處的認(rèn)證，在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行的也應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)的公證。

       
      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，兩者同時(shí)存在的話必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓不能分離，如果地塊上尚未建設(shè)房屋或其他建筑，其轉(zhuǎn)讓可以是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

       
      進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)必須是法律法規(guī)允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系合法有效的前提，法律法規(guī)對(duì)不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)作了明確規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證的；2、共有房地產(chǎn)未取得房地產(chǎn)共有人書(shū)面同意的；3、權(quán)屬有爭(zhēng)議未解決的；4、被依法查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；5、土地使用權(quán)被依法收回的；6、其他法律法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。對(duì)于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸榉乐钩促u(mài)地皮牟取暴利，使國(guó)家土地資源的收益大量流失，國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也作了相應(yīng)的限制。例如，對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合下列條件：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、按土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬房屋建設(shè)工程的須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬成片開(kāi)發(fā)土地的，須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地的條件，達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模方可轉(zhuǎn)讓。

        涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式有買(mǎi)賣(mài)、互易、贈(zèng)與、繼承及其他合法形式轉(zhuǎn)讓。

       
      外國(guó)人、港澳臺(tái)同胞購(gòu)買(mǎi)在中國(guó)境內(nèi)的現(xiàn)房�？梢栽谥袊�(guó)進(jìn)行也可以在境外進(jìn)行，在香港進(jìn)行的可以委托我國(guó)司法部委托的可辦理內(nèi)地業(yè)務(wù)的律師辦理，主要是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，辦理有關(guān)公證，到登記機(jī)關(guān)登記。

       
      涉外商品房的預(yù)售。商品房預(yù)售就是對(duì)未竣工的房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，顯然具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此國(guó)家對(duì)預(yù)售商品房規(guī)定了嚴(yán)格的條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、已完成總投資25%以上；4、經(jīng)縣以上政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記取得預(yù)售許可證。