婚前買房 婚后辦證 產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)法律真空

日前，最高人民法院民一庭先后在北京及湖北宜昌就婚姻法司法解釋（三）（征求意見稿）召開了專家論證會和地方法院座談會，聽取了中國法學(xué)會婚姻法學(xué)研究會相關(guān)學(xué)者以及部分法院一線法官們的意見，其中夫妻一方婚前貸款所購房屋的權(quán)屬認定、一方以個人名義舉債的處理等問題仍是討論的焦點問題，意見分歧仍很大。

據(jù)了解，離婚時對于婚前按揭房的認定，目前傾向性意見是將該房屋視為婚前按揭、登記方的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款認定為其個人債務(wù)。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時房屋的市場價值及共同還貸款項所占全部購房款的比例等因素，由登記方對另一方予以補償。

現(xiàn)象：同類案件判決并不相同

案例一：

董某與妻子黃某于2003年登記結(jié)婚，婚前3個月黃某以個人名義購買了一套經(jīng)濟適用房，支付了20％首付款后，向銀行辦理了按揭貸款。婚后雙方按時還貸，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。

雙方共同生活幾年后，產(chǎn)生感情危機，黃某起訴離婚，并要求確認該房為自己婚前個人財產(chǎn)。而董某認為該房雖然是在婚前購買，但卻是為結(jié)婚目的購買，自己每月還貸，房產(chǎn)證也系婚后取得，應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。

法院審理認為，一方在婚前已通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢。一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。雖然產(chǎn)權(quán)證是婚后取得，但不動產(chǎn)物權(quán)登記僅是一種行政管理手段行為，并不能以此作為物權(quán)取得的憑證。因此，將該房認定為黃某婚前個人財產(chǎn)，只將婚后還貸部分的一半10萬元判決由黃某負責(zé)歸還董某。

案例二：

另外一起案件，同樣是在北京，同樣是在該法院，同樣是一方婚前購買按揭房，判決結(jié)果卻與前個案例截然相反。

白某與妻子林某于2001年7月在北京登記結(jié)婚。白某婚前以個人名義購買了某小區(qū)房屋一套，支付了40％首付款并辦理了個人房屋按揭貸款。2002年7月該房產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，登記在白某名下。林某后起訴離婚，并要求分割夫妻共同財產(chǎn)。白某同意離婚，但認為該房屋是其婚前個人的，與妻子并無關(guān)聯(lián)。

法院認為根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的物權(quán)變動應(yīng)在登記時生效。就被按揭房屋而言，白某在購買房屋時所簽房屋買賣合同僅是房屋所有權(quán)變動的原因行為，作為設(shè)立房屋買賣合同的立約人，白某并不能當(dāng)然因此享有房屋的所有權(quán)，僅能享有因簽訂合同而產(chǎn)生的債權(quán)。由于涉案房屋是具有物權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)是在夫妻雙方婚后因登記生效而合法取得，根據(jù)我國婚姻法“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)屬夫妻共有所有”之規(guī)定，該房屋應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。最后，法院判決該房歸林某所有，在扣除白某的婚前個人首付后，按房屋的市場價值補償給白某一半。

法院對這兩起案情幾乎相同的案件，一個適用合同法，認為簽訂合同后取得全部債權(quán)，物權(quán)為自然轉(zhuǎn)化，不動產(chǎn)物權(quán)登記僅為行政手段而已；另一個則適用婚姻法和物權(quán)法的規(guī)定，認定不動產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生應(yīng)以登記為生效要件，婚后取得的物權(quán)理應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)，從而作出了兩份完全不同的判決。

分歧：婚前按揭房的三種主流觀點

婚前以一方名義簽訂購房與銀行貸款合同并支付房屋首付款，婚后共同還貸并取得房產(chǎn)證的房屋到底是一方的婚前個人財產(chǎn)還是婚后夫妻的共同財產(chǎn)，離婚時房屋如何確定產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋增值如何分割，由于法律沒有明確規(guī)定，而適用不同法律又產(chǎn)生沖突，以至于出現(xiàn)了大量上述同案不同判的案例，當(dāng)事人莫衷一是。

在司法實踐中，對待婚前按揭房屋主要有三種觀點。

第一種觀點，該房是一方的個人財產(chǎn)，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。離婚時尚未歸還的貸款為一方的個人債務(wù)，對夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，返還一半給配偶一方。目前北京、上海、深圳等地方法院主要是以此觀點來審理案件。董某與黃某的案例正是這種觀點的體現(xiàn)。

第二種觀點，該房是夫妻共同財產(chǎn)，離婚時平均分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。這種觀點以江蘇法院的審判意見為代表。

《物權(quán)法》頒布實施以來，不動產(chǎn)所有權(quán)登記生效的時間被認為是物權(quán)取得的時間，并以此認定房屋所有權(quán)之歸屬。如果物權(quán)取得的憑證即房產(chǎn)證的時間為婚后，就應(yīng)認定為夫妻共同取得了房屋的物權(quán)，為夫妻共同財產(chǎn)。這種情況下分割時，應(yīng)考慮婚前一方作出的較大貢獻，對未取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給予相應(yīng)的補償。

第三種觀點，將該房認定為婚前按揭方的個人財產(chǎn)，尚未歸還的貸款為其個人債務(wù)。針對夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間參與還貸的行為應(yīng)按借款處理，僅返還共同還貸部分的一半，既不符合配偶一方的本意，又變相剝奪了其擁有自己房產(chǎn)或者投資于其他方面而獲益的權(quán)利。對按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮配偶一方還貸所做的貢獻，對其作出公平合理的補償，而不僅僅是返還婚姻關(guān)系期間共同還貸的一半。這以廣東法院的觀點為代表，是上述第一二種觀點的折中。

探討：從公平角度界定權(quán)屬及增值

目前大多數(shù)的意見都傾向于第三種觀點，其原因不僅僅是簡單的債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系，更應(yīng)從權(quán)屬獲得的本質(zhì)和婚姻法所保護的利益來分析這個問題。

購買房屋的行為發(fā)生在婚前，婚前一方所訂立合同及實際付款行為應(yīng)是婚后取得物權(quán)的原因行為。

在我國不動產(chǎn)買賣合同本身兼具債權(quán)和物權(quán)合同的性質(zhì)，夫或妻一方在婚前簽訂房屋買賣合同之后，盡管未登記，此時其所享有的為物權(quán)性的期待，而非單純的債權(quán)。

雖然物權(quán)法明文規(guī)定，物權(quán)的取得為記載于不動產(chǎn)登記簿時產(chǎn)生�，F(xiàn)實生活中，從房屋購買到實際取證需要相當(dāng)長的一段時間，甚至有些房屋由于種種原因，根本就不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門發(fā)放房屋所有權(quán)證的行為，其主要是為了更好地保護第三人交易安全而公示管理的一種行政手段。顯然，機械地以婚后取證的時間來認定房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，有可能造成顯失公平的情況產(chǎn)生。

另外，根據(jù)我國今年新的房貸政策，執(zhí)行的標準是認房又認貸。如一個家庭已有一套貸款的房屋，從申請貸款的條件上來說，未購房的配偶一方將不再符合第一套房貸款的條件，從而喪失應(yīng)有的利益。夫妻婚后用共同財產(chǎn)償還一方婚前財產(chǎn)的剩余貸款，也將會對未購房一方的再次購房能力產(chǎn)生嚴重影響。離婚時，當(dāng)婚前按揭房由幾十萬飛漲到上百萬時，卻只分給對方參與還貸的一半，將會嚴重違背法律的公平原則，出現(xiàn)極度不正義的情況。

因此，分割時如能考慮到房屋的增值，給予對方以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償，以便對方有充分的信心和足夠的條件開始新生活，這將是對雙方最為公平的一種做法。

據(jù)悉，最高人民法院已將婚姻法司法解釋（三）的制定頒布列入規(guī)劃，自2008年12月份草稿出臺，到現(xiàn)在數(shù)易其稿。按照最高院的規(guī)劃，這個解釋應(yīng)當(dāng)在2010年年底前出臺，出臺前，還要公開向社會各界廣泛征求意見后再提交最高院審判委員會討論、通過。屆時，關(guān)于婚前一方貸款所購房屋性質(zhì)的認定及離婚時的分割處理有望得到徹底解決。