今年以來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)也比較活躍法。商為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，2006年7月11日，建設(shè)部﹑商務(wù)部﹑發(fā)展改革委﹑人民銀行﹑工商總局﹑外匯局等六部委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，就規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理提出以下意見：
1﹑外資投資購買非自用房產(chǎn)，應(yīng)遵循商業(yè)存在原則，按規(guī)定申請設(shè)立外商投資企業(yè)法。商
※ 注冊資本：
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投資總額（美元） |
舊 |
新 |
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300萬以下 |
注冊資本至少應(yīng)占投資總額的7/10 |
相同 |
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300-1000萬 |
注冊資本至少應(yīng)占投資總額的1/2 | |
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1000-3000萬 |
注冊資本至少應(yīng)占投資總額的2/5 |
不低于投資總額的50％ |
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3000萬以上 |
注冊資本至少應(yīng)占投資總額的1/3 | |
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備注： |
（依據(jù)：國家工商行政管理局《關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》） |
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提高注冊資本占投資總額的比例，等于是設(shè)置一個門檻，其目的是限制銀行對外資房地產(chǎn)企業(yè)的貸款比例，改變以前房地產(chǎn)市場投資中貸款比例過高的情況法。商
※法商 注冊登記步驟
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舊 |
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新 |
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項目建議書的申報審批 |
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相同 |
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↓ |
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↓ |
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可行性研究報告的申報審批 |
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相同 |
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↓ |
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↓ |
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合同﹑章程的申報審批及申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書 |
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商務(wù)主管部門和工商行政管理機關(guān)依法批準設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》 |
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↓ |
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營業(yè)執(zhí)照的申領(lǐng) |
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↓ |
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企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》 |
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↓ |
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根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準證書》，再到工商行政管理機關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》 |
2﹑境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定：
新政策首先肯定了外資并購境內(nèi)企業(yè)須提交商務(wù)主管等部門進行審批法。商投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》﹑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》﹑《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料法。商
此外，新政策還吸取了過去的教訓(xùn)，特別規(guī)定“境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工﹑處理銀行債務(wù)﹑并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金”，避免出現(xiàn)以前外資并購某國企時，不安置下崗職工，也不清理欠債，而只是相中了國企所在的那塊地皮的例子法。商
3﹑在外商投資房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，出現(xiàn)如下情況的，不得辦理境內(nèi)﹑境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯：
（1）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的；
（2）未取得《國有土地使用證》的；
（3）開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額３５％的法。商
