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中國(guó)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的理論與實(shí)踐
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外coinwram.com     時(shí)間:2010/11/18 14:06:00

中國(guó)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的理論與實(shí)踐
(作者:柴強(qiáng) 來源:《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期)
 
我的演講大概包括八個(gè)方面的內(nèi)容:(1)對(duì)本次國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)論壇的理解;(2)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的必要性;(3)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的重要意義;(4)推動(dòng)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的路徑;(5)房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類;(6)房地產(chǎn)損害造成的損失分析;(7)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的方法;(8)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)。
一、對(duì)本次“估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)”國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)論壇的理解
國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)、香港測(cè)量師學(xué)會(huì)和我會(huì)開始協(xié)商時(shí),初步確定論壇有兩大題目,一是,整體拆遷補(bǔ)償估價(jià)探討;二是,房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)。整體拆遷補(bǔ)償估價(jià)探討,也屬于財(cái)產(chǎn)保護(hù)里面的重要領(lǐng)域,但在中國(guó)內(nèi)地這幾年來研究較多,應(yīng)該說比較完善了。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià),是當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)需要加強(qiáng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。因此,我們最后協(xié)商確定,將這次論壇的主題確定為“估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)”,其核心就是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià),主要目的是拓展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù),希望取得的成果是為出臺(tái)《房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)指導(dǎo)意見》做好思想和理論準(zhǔn)備。
二、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的必要性
(1)房地產(chǎn)是最主要、最廣泛、最重要,也是人們最看重的財(cái)產(chǎn)之一,一般占社會(huì)總財(cái)富的50%~70%。保守估計(jì),中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重超過50%,這是世界銀行提供的數(shù)據(jù)。
(2)2007年《物權(quán)法》出臺(tái),十七大提出的“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”,使人們的財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)越來越強(qiáng)。
(3)由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、相互影響等特性,房地產(chǎn)受到損害的情況不可避免。比如政府修路,不可避免的影響房屋的通行等。
(4)損害會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值減損或相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)事人通常會(huì)請(qǐng)求損害賠償。在這樣的情況下,一般是采取和解、調(diào)解、仲裁等方式,這些途徑也主要是討論賠償?shù)慕痤~。我認(rèn)為目前的機(jī)制不完善,沒有專業(yè)意見作為參考依據(jù),賠償金額的確定隨意性大。
(5)房地產(chǎn)估價(jià)師作為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估專業(yè)人士,不僅有能力,而且有公信力,可以為在和解、調(diào)解、仲裁和訴訟中確定賠償金額提供參考依據(jù)。我們接觸到的一些當(dāng)事人、法官等,他們也需要專業(yè)上的幫助,房地產(chǎn)估價(jià)師可以做這方面的工作。
三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的重要意義
(1)可以促進(jìn)社會(huì)和諧。科學(xué)、有公信力、有規(guī)則的房地產(chǎn)估價(jià),有利于爭(zhēng)議解決,化解矛盾,減少不和諧因素。一些問題解決方法如果隨意性很大,就會(huì)助長(zhǎng)攀比,包括現(xiàn)在城市房屋拆遷,基本上沒有規(guī)則,當(dāng)前解決的問題很有可能就是下一步的禍根隱患。
(2)可以拓展估價(jià)業(yè)務(wù)。目前房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)較單一,主要集中在抵押估價(jià)、拆遷估價(jià)和法院拍賣估價(jià)上。特別是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng),成交量明顯萎縮,估價(jià)業(yè)務(wù)的萎縮也越來越厲害。損害賠償估價(jià)是我們恰逢其時(shí)應(yīng)當(dāng)拓展的業(yè)務(wù)。   
(3)可以提高社會(huì)形象。目前我們給社會(huì)的感覺是專業(yè)知識(shí)不夠好,技術(shù)含量不夠高,主要是為了完成必要手續(xù),沒有解決人們真正需要的問題。
四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的路徑
一是,加強(qiáng)理論探索,練習(xí)好內(nèi)功,讓人信服。二是,廣泛宣傳,特別是向人民法院,仲裁委員會(huì),律師宣傳,我們有能力做好這方面的工作。三是,大膽實(shí)踐、積累經(jīng)驗(yàn),用事實(shí)說話。目前在北京有幾個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做得比較好,也比較正規(guī),很多法院或者當(dāng)事人已經(jīng)開始找他們承擔(dān)這方面的工作了。
五、房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類
(1)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的!冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定:“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后,因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式,聽取利害關(guān)系人的意見;因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償!
(2)在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等,造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失的!睹穹ㄍ▌t》第八十三條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失!
(3)使他人房地產(chǎn)受到污染,造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失的。例如,建一座橋,特別是高架橋,修一條道路,建一座機(jī)場(chǎng),房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染,房地產(chǎn)上的水、土壤、空氣也受到污染,房地產(chǎn)還會(huì)經(jīng)常受到振動(dòng)的影響等。
(4)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損,造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失的。
(5)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的。例如,預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題(如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)),對(duì)購(gòu)房人造成損失的。
(6)因未能履約(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建,對(duì)他人造成損失的。
(7)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制,例如錯(cuò)誤查封,對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。
(8)因異議登記不當(dāng),造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的!段餀(quán)法》第十九條規(guī)定:“異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”
(9)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地,對(duì)當(dāng)事人造成損失的!锻恋毓芾矸ā返谄呤藯l規(guī)定:“無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的,超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的,不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的,或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的,其批準(zhǔn)文件無效”,“非法批準(zhǔn)征收、使用土地,對(duì)當(dāng)事人造成損失的,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。
(10)其他房地產(chǎn)損害賠償。例如,《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償!
六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類及損失分析
(1)房地產(chǎn)損害的分類。①按受損部位分類:實(shí)物損害,具體又可分為實(shí)體損害和功能損害;權(quán)益損害;還有區(qū)位損害,也可稱為環(huán)境損害。目前大家比較容易做的是實(shí)物損害。②可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害。比如說修復(fù)費(fèi)用小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的,是可修復(fù)的;反之,是不可修復(fù)的。③暫時(shí)性的損害和永久性的損害。比如說施工過程中一些有害氣體,它可以自動(dòng)的消除,這就是暫時(shí)性的損害。
現(xiàn)實(shí)中,一個(gè)損害賠償估價(jià)里面,可能是綜合性的,既有實(shí)物方面的損害,也有其他方面的損害。
(2)房地產(chǎn)損害造成的損失分析。可以分為兩塊:價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失分為直接經(jīng)濟(jì)損失和間接經(jīng)濟(jì)損失。直接經(jīng)濟(jì)損失如修復(fù)期間的租金損失,停產(chǎn)停業(yè)損失,搬遷費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)等等。
(3)損害的賠償金額,如何量化。對(duì)于可修復(fù)的損害,賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失;對(duì)于不可修復(fù)的損害,賠償?shù)慕痤~為房地產(chǎn)價(jià)值的減損額,損害前的房地產(chǎn)價(jià)值減去損害后的房地產(chǎn)價(jià)值;對(duì)于可在一定程度上修復(fù),但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的損害,賠償金額為部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失;如果是造成不可挽回?fù)p失的,賠償金額為重置成本。
七、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的方法
(1)修復(fù)費(fèi)用法:也可稱為成本法,預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用,包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等。
(2)損失資本化法:簡(jiǎn)稱資本化法,預(yù)期未來各期損失的現(xiàn)值之和。例如,因損害造成的未來租金下降額的現(xiàn)值之和。
(3)損害前后價(jià)差法:簡(jiǎn)稱價(jià)差法,損害前的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。包括通常的“補(bǔ)地價(jià)”計(jì)算的反過程。
(4)賠償實(shí)例比較法:簡(jiǎn)稱比較法,通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整,得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。
八、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)相對(duì)于一般價(jià)值評(píng)估,主要特點(diǎn)有:①正價(jià)值評(píng)估與負(fù)價(jià)值評(píng)估。②不僅包括負(fù)價(jià)值評(píng)估,通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估。因?yàn)椴煌?guī)模、不同行業(yè)周轉(zhuǎn)的期限是不同的,造成的損失也是不同的。③獨(dú)一無二性更強(qiáng),難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例。④對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高,大量的需要專業(yè)幫助,需要損害程度方面的鑒定。⑤損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注,要求估價(jià)更加精確,說服力更強(qiáng)。⑥通常需要出庭作證,作為專家證人,要求較強(qiáng)的語言表達(dá)能力。

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