最近關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)糾紛的案件很多，主要原因是房屋拆遷，涉及巨額的拆遷補(bǔ)償款，宅基地的原使用人與現(xiàn)使用人都各自主張權(quán)利，互不相讓，以至最終通過法律途徑來解決。在中國農(nóng)村，由于村民們?nèi)狈Ψ梢庾R，在他們看來，自己的東西都可以用來買賣，而沒有考慮到法律的限制。本文就結(jié)合2004年北京市高院關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的會談紀(jì)要來淺談農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。首先來介紹一下相關(guān)概念：
1.宅基地指與房屋不可分割的組成部分，是指專門用于建造房屋（住宅）為目的的那部分土地。
2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民在法律允許范圍內(nèi)對宅基地的占有、使用、收益的權(quán)利。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，所有權(quán)人對自己所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但是關(guān)于宅基地使用權(quán)的行使，卻與一般的物權(quán)行使有很大的不同，主要體現(xiàn)在宅基地使用人在對宅基地行使收益和處分時，受到很大的限制�！段餀�(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定�！倍锻恋毓芾矸ā返�62條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)�！边@僅是對農(nóng)民宅基地分配申請資格上的限制，并非對宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止。目前關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓問題的法律規(guī)定有《民法通則》第80條第3款“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”及國家土地管理局《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》第169條“宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓”。因此，在農(nóng)村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。
此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年，北京市高院專門下發(fā)了一個文件，即農(nóng)村宅基地向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同一律認(rèn)定無效。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。如果非本村村民獲得該房屋，應(yīng)主體資格的變動，就會改變宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，因而不具有可交易性。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。
農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。
1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。
2、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：
（1）城鎮(zhèn)居民。城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方，上面已作敘述。
（2）本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。
所謂標(biāo)的，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實的可能。如果標(biāo)的無法實現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，要么依據(jù)有關(guān)法律規(guī)章不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋無法辦理過戶。
鑒于農(nóng)村的宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。建造在宅基地上的住房所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能轉(zhuǎn)變宅基地集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同所有的性質(zhì)，可能影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對宅基地所有權(quán)的保有與行使�！锻恋毓芾矸ā芬�(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)認(rèn)定無效。
因此，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或者宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但訴訟中，在確認(rèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效時，應(yīng)當(dāng)考慮到
1、出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；
2、判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間；
3、對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償�！�
