我是一名農(nóng)民。近幾年來，我靠養(yǎng)雞賺了一些錢，花十多萬元在老宅基地上翻建了一幢別墅。最近，我考慮擴(kuò)大養(yǎng)雞規(guī)模，向信用社申請借款。信用社要我提供擔(dān)保，我提出用別墅抵押借款，可信用社的同志說法律規(guī)定農(nóng)村宅基地不得抵押，建在農(nóng)村宅基地上的房屋與土地不可能分離，抵押當(dāng)然無效。請問，這種說法對嗎？
【律師答疑】
你的提問涉及到農(nóng)民以宅基地上的房屋抵押時(shí)，抵押權(quán)的效力能否及于宅基地的問題。
我國擔(dān)保法第34條第1項(xiàng)規(guī)定，抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。可見，農(nóng)民以其宅基地上的房屋抵押應(yīng)當(dāng)是有效的。但是，擔(dān)保法第37條第2項(xiàng)規(guī)定，宅基地不得抵押。這兩條規(guī)定發(fā)生了互相沖突。因?yàn)橥恋厥墙ㄖ锏幕A(chǔ)，房屋和土地不可能分離，單獨(dú)抵押房屋而其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)卻不得抵押，被抵押的房屋也就成了沒有土地作基礎(chǔ)的“空中樓閣”。
如何解決這一矛盾，我們認(rèn)為，如果發(fā)生農(nóng)民以農(nóng)村集體所有的宅基地上的房屋抵押的情況，依照法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋抵押有效，但是抵押權(quán)的效力不能及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，一旦債務(wù)人不能清償債務(wù)，債權(quán)人即抵押權(quán)人只能以抵押房屋的建筑材料作為動產(chǎn)優(yōu)先受償。將房屋拆除而以建筑材料還債，這無疑大大降低了房屋的價(jià)值，也是對社會財(cái)富的浪費(fèi)。
因此，我們建議你向信用社提供其他擔(dān)保，比如以其他財(cái)產(chǎn)抵押或者請親朋好友為你擔(dān)保，一般情況下不要以農(nóng)村宅基地上的房屋抵押借款。
