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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)  
應(yīng)該按住宅用房補(bǔ)償還是營(yíng)業(yè)用房來(lái)補(bǔ)償?
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外coinwram.com     時(shí)間:2011/4/2 15:21:00

應(yīng)該按住宅用房補(bǔ)償還是營(yíng)業(yè)用房來(lái)補(bǔ)償?
案情:
某房屋拆遷公司與2008年8月23日取得房屋拆遷許可證,進(jìn)行某公園小區(qū)一期工程綜合開(kāi)發(fā)改造建設(shè)項(xiàng)目。被拆遷人費(fèi)某的房屋位于拆遷范圍。拆遷公司對(duì)費(fèi)某房屋實(shí)施拆遷的過(guò)程中,就房屋價(jià)格和補(bǔ)償安置與費(fèi)某發(fā)生爭(zhēng)議,于是向縣建設(shè)局申請(qǐng)行政裁決?h建設(shè)局于
2008年年9月6日作出了房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決。費(fèi)某認(rèn)為,該裁決將自己的房屋定性為住宅兼營(yíng)業(yè)是錯(cuò)誤的,其房屋性質(zhì)應(yīng)為營(yíng)業(yè)用房。因此向法院提起行政訴訟,請(qǐng)求判決撤銷(xiāo)
這一裁定。為了證明其主張,費(fèi)某出具了醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)可證,用于證明該房屋使用性質(zhì)為營(yíng)業(yè)用房。
法院判決
  法院審理后認(rèn)為:對(duì)房屋性質(zhì)確認(rèn)的主要依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),從房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)用途中可以看出是住宅房屋還是營(yíng)業(yè)房屋。如果是非住宅用房,必須具有非住宅房屋的所有權(quán)證照,而從費(fèi)某初始申請(qǐng)批建和產(chǎn)權(quán)登記等行為,以及所核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證照來(lái)看.證照都是屬于住宅用途的私有房屋所有權(quán)證。因此,費(fèi)某的房屋性質(zhì)應(yīng)確認(rèn)為住宅。至于費(fèi)某提供的醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證,只能證明原告被拆除的臨街房屋曾用于營(yíng)業(yè),而對(duì)其房屋性質(zhì)的確認(rèn)不能起到證明作用。
分析
    本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被拆遷房屋的用途,是住宅房還是營(yíng)業(yè)房。房屋用途的認(rèn)定,直接關(guān)系到房屋拆遷的補(bǔ)償與安置問(wèn)題。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,無(wú)論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換,都需要對(duì)被拆遷房屋的價(jià)值進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估.而房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作出的依據(jù)之一就是房屋的用途,不同用途的房屋其價(jià)格也不同,通常位于相同地區(qū)的營(yíng)業(yè)房的價(jià)值要高于住宅房。此外,《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》還規(guī)定.因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的,拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。因此,營(yíng)業(yè)房的補(bǔ)償價(jià)格要高于住宅房。在產(chǎn)權(quán)置換中,
被拆遷房是營(yíng)業(yè)房的,還可以要求置換營(yíng)業(yè)房。所以,在確定房屋拆遷補(bǔ)償與安置措施前,首先確定被拆遷房屋的用途至關(guān)重要。對(duì)房屋用途的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn).是房產(chǎn)證還是被拆遷人提
供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照呢?本案中,法院已將房產(chǎn)證記載的房屋用途作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。之所以不采信營(yíng)業(yè)執(zhí)照,說(shuō)明房產(chǎn)證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照在性質(zhì)上有本質(zhì)的區(qū)別.房產(chǎn)證是城市房屋管理部門(mén)依法向房屋所有權(quán)人核發(fā)的證明房屋所有權(quán)狀況和房屋狀況的憑證;而營(yíng)業(yè)執(zhí)照是國(guó)家工商管理機(jī)關(guān)依法向從事工商業(yè)的公民、法人和其他商事組織核發(fā)的證明其商事主體資格的憑證。取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的人可以依法在營(yíng)業(yè)執(zhí)照確定的營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)開(kāi)展工商業(yè)活動(dòng)。房產(chǎn)證證明的對(duì)象是房屋,而營(yíng)業(yè)執(zhí)照證明的對(duì)象是營(yíng)業(yè)者。因此,法院在對(duì)房屋的用途時(shí)進(jìn)行認(rèn)定時(shí),只能依據(jù)房產(chǎn)證表明的房屋用途認(rèn)定,房產(chǎn)證上房屋用途的描述也是當(dāng)事人在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的真實(shí)意思表示,F(xiàn)實(shí)生活中,很多人將其臨街的住宅改造成營(yíng)業(yè)用房出租或自營(yíng),在拆遷中又常常因?yàn)榉课萦猛镜恼J(rèn)定與拆遷人產(chǎn)生糾紛。避免此類(lèi)糾紛的最好方式,就是產(chǎn)權(quán)人在改變房屋用途時(shí),向房屋管理部門(mén)申請(qǐng)變更登記,將房證上的房屋用途變更為營(yíng)業(yè)房屋。

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