寫于2008年9月5日

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最近幾個月咨詢退房的人比較多,現(xiàn)在歸納一下:

      根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，在簽訂商品房買賣合同之后，遇到以下情景，購房人有權依法解除合同(退房)，

     1、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計：指在商品房預售之后，開發(fā)商變更規(guī)劃設計，影響房屋結構、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房，商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規(guī)劃部門批準、設計單位同意的設計變更，開發(fā)商應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復，15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更及由此引起的房價款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。

   2、商品房面積誤差過大：指商品房預售合同中的約定面積與進行產(chǎn)權登記的實際面積產(chǎn)生誤差。如果購房合同中有約定的則按照約定處理，未約定處理方式的，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權選擇退房。購房者選擇退房，開發(fā)商應當在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房者已付清的房價款退還給購房者，同時支付已付房價款利息。

     3、商品房套型誤差：指按套(單元)計價的商品房，開發(fā)商應當在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計價的預售商品房，套型與設計圖紙不一致，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價款，購房者退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。

      4、按揭貸款申請未獲批準：指商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

       5、開發(fā)商遲延交樓：指開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時間交付。購房者與開發(fā)商應在商品房預售合同中明確約定交樓時間，若開發(fā)商未能在約定期限交付，購房者有權要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行
購房者有權要求解除合同；法律沒有規(guī)定或者購房人沒有約定，經(jīng)對方購房人催告后，解除權行使的合理期限為三個月；如購房者沒有進行催告的，應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)要求解除購房合同，否則，解除權消滅。這是本條司法解釋主要解決的問題，后文再進一步闡明。我覺得這條可以，但要等

     6、商品房質(zhì)量問題：指開發(fā)商交付的房屋應當是驗收合格的商品房，如因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者有權要求解除合同和賠償損失。購房者應先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質(zhì)量不合格，開發(fā)商應當辦理退房手續(xù)，返還購房款，并應就房屋主體結構質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進行賠償。另外，如因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房者也有權要求解除合同和賠償損失。

      7、開發(fā)商惡意違約：指商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任；另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋，購房者也有權解除合同。

      8、開發(fā)商欺詐行為：指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

     9、延遲辦理房產(chǎn)證：指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失的。

     10、其他：主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無效，如因司法機關依法查封或者以其他形式限制商品房權利的；屬于共有房產(chǎn)，簽訂購買協(xié)議未經(jīng)過其他共有人書面同意的。

     購房人可以 根據(jù)實際情況要求開發(fā)商承擔退還全部購房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費、違約金、懲罰賠償金等法律責任。

    該解釋所規(guī)定的開發(fā)商解除合同的情形就一條：主要是指買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，開發(fā)商可以解除合同。