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| 石家莊律師在線辦公：企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的概念種類以及如何簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同？ |
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作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2008/10/7 16:03:00 |
（1）企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的概念的分類
企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同，是在所有權(quán)不變的前提下，出租方將企業(yè)租賃給承租方經(jīng)營(yíng)，承租方向出租方交付租金并對(duì)企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，在租賃關(guān)系終止時(shí)，返還所租財(cái)產(chǎn)的協(xié)議。
依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同可劃分為許多種類：
按照承租方的不同，它可分為個(gè)人租賃，即公民個(gè)人承租經(jīng)營(yíng)企業(yè)；合伙租賃，即二人及二個(gè)以上合伙承租企業(yè)；全員租賃，即本企業(yè)全體職工承擔(dān)經(jīng)營(yíng)企業(yè)；企業(yè)租賃，即一個(gè)企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)另一個(gè)企業(yè)。
按租賃企業(yè)的所有制性質(zhì)，可以分為全民所有制企業(yè)租賃和集體所有制企業(yè)租賃。
按租賃企業(yè)的行業(yè)歸屬，可以分為服務(wù)業(yè)、修理業(yè)、飲食業(yè)、商業(yè)和工業(yè)企業(yè)的租賃。
按租賃的程序不同，可以分為面向社會(huì)的招標(biāo)租賃和企業(yè)內(nèi)部的職工租賃。
（2）企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同特征
1）與傳統(tǒng)財(cái)產(chǎn)租賃合同相比，企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的特點(diǎn)在于：
A．傳統(tǒng)財(cái)產(chǎn)租賃合同的標(biāo)的物一般為單個(gè)物品，而且必須是非一次性消耗物；而企業(yè)租賃合同的標(biāo)的是一個(gè)企業(yè)的全部資產(chǎn)，也括固定資金和流動(dòng)資金，有形財(cái)產(chǎn)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)可以是一次性消耗物，可以是財(cái)產(chǎn)、現(xiàn)金，也可以是債權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)。
B．從當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系來(lái)看，傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)租賃合同的承租方，對(duì)承租物一般只有簡(jiǎn)單的使用權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)；而企業(yè)租賃合同的承租方，對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)擁有經(jīng)營(yíng)管理的自主權(quán)，其中也包括處分權(quán)。
2）與企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)合同相比，企業(yè)租賃合同的特點(diǎn)在于：
A．企業(yè)承包合同的基本內(nèi)容，是承包上繳利潤(rùn)指標(biāo)以及由此產(chǎn)生當(dāng)事人之間的其它權(quán)利義務(wù)；企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的基本內(nèi)容，是承租方對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，并向出租方交納租金，這里利潤(rùn)和租金是最大的區(qū)別。
B．從適用范圍上看，承包經(jīng)營(yíng)合同多運(yùn)用于大中型國(guó)營(yíng)企業(yè)，而租賃合同則多用于小型國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)。
C．在承包經(jīng)營(yíng)合同中，承包方提供抵押財(cái)產(chǎn)擔(dān)保不是合同的有效條件；而在租賃經(jīng)營(yíng)合同中，必須明確承租人所提供的抵押財(cái)產(chǎn)人擔(dān)保。
D．發(fā)生虧損時(shí)，承包企業(yè)只要用企業(yè)的自有資金補(bǔ)償即可：而租賃合同的承租方則必須以抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。
E．在承包經(jīng)營(yíng)的情況下，承包期間新增資產(chǎn)的所有權(quán)性質(zhì)與承包關(guān)的企業(yè)所有權(quán)性質(zhì)是一致的；而在租賃經(jīng)營(yíng)的情況下，租賃期間承租方用其收入追加投資所添置的資產(chǎn)，則屬于承租方。
（3）簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的程序
1）確定出租方。依現(xiàn)行法律規(guī)定，出租方應(yīng)為企業(yè)所在地人民政府委托的部門(mén)（企業(yè)業(yè)務(wù)主管部門(mén)）。
2）清產(chǎn)核資。出租方在企業(yè)出租前，應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)企業(yè)進(jìn)行債務(wù)清理，評(píng)估資產(chǎn)（包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)）；根據(jù)行業(yè)和本企業(yè)資金利潤(rùn)率確定標(biāo)的。
3）確定租賃企業(yè)的租賃方式。
4）發(fā)布招標(biāo)公告，確定投標(biāo)者。公告中應(yīng)說(shuō)明招標(biāo)企業(yè)的名稱、性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、產(chǎn)品及產(chǎn)量、產(chǎn)值、租賃期、投標(biāo)條件、報(bào)名手續(xù)、中標(biāo)者的權(quán)利和義務(wù)等。
5）編制投標(biāo)書(shū)。投標(biāo)書(shū)由投標(biāo)者編制，提出具體的經(jīng)營(yíng)方案。
6）確定中標(biāo)者。組織公開(kāi)答辯，并對(duì)投標(biāo)者進(jìn)行綜合考評(píng)，在征求職工大會(huì)或職工代表大會(huì)的意見(jiàn)后，確定中標(biāo)者。
7）簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同。出租方選定承租方后，雙方應(yīng)訂立書(shū)面的租賃經(jīng)營(yíng)合同。合同內(nèi)容應(yīng)包括：標(biāo)的；合同生效條件和有效期限；租賃期限；租賃期內(nèi)經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)及年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；租金數(shù)額、交付期限及計(jì)算方法；承租方的收益及企業(yè)各項(xiàng)基金的分配比例；企業(yè)租賃前債權(quán)債務(wù)及遺留虧損失處理；租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)；擔(dān)保的形式和要求；合同的變更、解除及合同糾紛處理辦法；違約責(zé)任；租賃期滿后資產(chǎn)返還和驗(yàn)收。雙方簽訂合同后，還應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)、政策的要求，辦理其它必要的批準(zhǔn)手續(xù)或公證、鑒證手續(xù)。
8）辦理企業(yè)變更登記手續(xù)。實(shí)行租賃后，承租人需持有關(guān)必備證件及合同的工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更法人代表手續(xù)。
（4）企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同當(dāng)事人的主要權(quán)利和義務(wù)
1）出租方的權(quán)利和義務(wù)
出租方的權(quán)利主要有：監(jiān)督承租方遵守國(guó)家方針、政策、法律、法規(guī)，完成國(guó)家下達(dá)的計(jì)劃；監(jiān)督租賃企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不受損害；收取承租方按照合同規(guī)定交付的租金。
出租方的義務(wù)主要有：
按照合同規(guī)保證承租方的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，依法維護(hù)企業(yè)租賃前享有的各項(xiàng)優(yōu)惠待遇，不得對(duì)承租方的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行非法干預(yù)；為租賃企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展提供必要的服務(wù)；根據(jù)承租方要求，會(huì)同有關(guān)部門(mén)協(xié)助租賃企業(yè)解決經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的困難。
2）承租方的權(quán)利和義務(wù)
承租方的主要權(quán)利有：承租經(jīng)營(yíng)權(quán)，包括國(guó)家規(guī)定的廠長(zhǎng)（經(jīng)理）的權(quán)利、任免廠級(jí)行政副職的權(quán)利，決定企業(yè)脫產(chǎn)人員編制的權(quán)利、根據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向的權(quán)利等自主經(jīng)營(yíng)權(quán)；按照合同規(guī)定獲取承租收入的權(quán)利。
承租方的義務(wù)是：履行國(guó)家規(guī)定的廠長(zhǎng)（經(jīng)理）職責(zé)；執(zhí)行價(jià)格政策，維護(hù)用戶和消費(fèi)者的利益；維護(hù)職工的合法利益；維護(hù)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資產(chǎn)，保證設(shè)備完好，辦理企業(yè)保險(xiǎn)；提供合法、可*的承租經(jīng)營(yíng)擔(dān)保；按期交付租金。
（5）簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
1）關(guān)于合同的擔(dān)保
A．個(gè)人承租的，承租人必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個(gè)人財(cái)產(chǎn)（其中應(yīng)當(dāng)有一定比例的現(xiàn)金）作為擔(dān)保，并應(yīng)有兩名以上的保證人。
B．合伙租賃、全員租賃的承租成員，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個(gè)人財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保。擔(dān)保財(cái)產(chǎn)中應(yīng)當(dāng)有一定比例的現(xiàn)金，現(xiàn)金必須專款存入銀行。
C．企業(yè)承租人，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的留用資金作為擔(dān)保， 并存入銀行。存入銀行后，除征得出租方同意，可作為流動(dòng)資金參加周轉(zhuǎn)外，不得挪作他用。
在由第三方提供保證的情況下，當(dāng)承租方不履行義務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任。保證人承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向承租方追償。
2）有關(guān)租金的計(jì)算
租金是企業(yè)租賃制核心內(nèi)容，也是承租人應(yīng)履行的主要義務(wù)。如何確定和計(jì)算租金，各地實(shí)踐也不相同。比較典型的做法是：
A．將租金分為納稅租金和不納稅租金。前者以租賃當(dāng)年的資產(chǎn)租金率（即資產(chǎn)利潤(rùn)率）為基數(shù)，每年遞增一定比例，乘以當(dāng)年初實(shí)有資產(chǎn)，得出租金數(shù)；后者即按規(guī)定從成本中提取的折舊基金及大修基金。
B．基數(shù)遞增租金。即由租賃雙方商定各年度的基數(shù)利潤(rùn)和基數(shù)租金，在此基礎(chǔ)上，按計(jì)租年度企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)基數(shù)利潤(rùn)的比例適度上浮，計(jì)算出實(shí)際租金。
C．固定租金制。即租金數(shù)額不因利潤(rùn)增減而變動(dòng)。
上述幾種方法各有利弊，應(yīng)依具體情況靈活擇用。除此之外，還有其它一些計(jì)算方法。確定租金應(yīng)兼顧國(guó)家、企業(yè)、職工、承租方等各方面的利益。
3）關(guān)于承租方的收入
承租收入從廣義上講包括租金，承租方收入及風(fēng)險(xiǎn)保證金。根據(jù)我國(guó)法律及政策的規(guī)定，自租賃經(jīng)營(yíng)合同生效之日起，停發(fā)個(gè)人承租經(jīng)營(yíng)者及合伙承租成員的工資、資金，預(yù)支生活費(fèi)。對(duì)于租賃經(jīng)營(yíng)所得，承租方應(yīng)先按合同規(guī)定交納租金，然后再劃分出承租方的實(shí)得利益。除個(gè)人承租外，承租經(jīng)營(yíng)者的收入，原則上不超過(guò)企業(yè)職工平均工資和資金的5倍，其它承租成員的收入應(yīng)當(dāng)?shù)陀诔凶饨?jīng)營(yíng)者的收入。
在交付租金和實(shí)際支付給承租成員應(yīng)得收入的后，承租收入仍有余額的，應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)保證金留存。承租方在租賃期內(nèi)完不成經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)或者欠交租金時(shí)，以該風(fēng)險(xiǎn)保證金抵補(bǔ)。
4）關(guān)于承租前債務(wù)的處理
其原則與企業(yè)承包前的債權(quán)債務(wù)的處理是相同的。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃經(jīng)營(yíng)合同時(shí)將此考慮在內(nèi)。如果清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)債務(wù)債權(quán)疏漏，應(yīng)當(dāng)由承租方以企業(yè)的名義受償或清償，然后在租金收入中加上受償?shù)膫鶛?quán)份額或從租金中減去清償?shù)膫鶆?wù)數(shù)額。
5）關(guān)于租賃期間新增資產(chǎn)的歸屬
與企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)不同，在企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，企業(yè)的新增資產(chǎn)不一定屬于全民或集體所有，具體有下列五種情況：
A、在租賃期間，出租方為幫助承租方而投入的資產(chǎn)，屬全民或集體所有。B、個(gè)人租賃時(shí)，承租方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資形成的資產(chǎn)，屬該投資者所有。C、合伙租賃時(shí)，承租方投資形成的資產(chǎn)，歸承租成員共有。D、全員租賃時(shí)，承租方用其收入新增產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬全體職工。E、企業(yè)承租企業(yè)時(shí)，承租方用其收入新增資產(chǎn)屬承租企業(yè)所有（集體企業(yè)）或經(jīng)營(yíng)管理（全民企業(yè)）。租賃期滿時(shí)這些資產(chǎn)如何處理，合同中應(yīng)明確約定。沒(méi)有約定的，可以折價(jià)賣(mài)給出租方，并對(duì)利用承租方新增資產(chǎn)創(chuàng)造的利潤(rùn)，可以從中提取適當(dāng)比例的分成，歸承租方所有。
6）關(guān)于企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同爭(zhēng)議的處理
企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同發(fā)生爭(zhēng)議，首先應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可按照國(guó)務(wù)院1988年6月5日發(fā)布的《全民所有制小型工業(yè)企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)暫行條列》第二十二條規(guī)定解決（通過(guò)仲裁方式）。租賃經(jīng)營(yíng)合同任何一方可以根據(jù)租賃經(jīng)營(yíng)合同規(guī)定直接向人民法院起訴。
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