2001年和2002年期間，北京某銀行與陳某、高某等30余名購(gòu)房人及北京世豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了個(gè)人購(gòu)房借款合同，約定銀行向陳某等人發(fā)放貸款，用于購(gòu)買(mǎi)世豪公司開(kāi)發(fā)的世豪花園房屋；如借款人連續(xù)3個(gè)付款期或累計(jì)6個(gè)付款期未按時(shí)償還借款本息，貸款人有權(quán)宣布本合同提前到期，要求借款人在規(guī)定的期限內(nèi)清償部分或全部貸款本息；世豪公司作為保證人，自愿為借款人提供連帶責(zé)任保證，在借款人沒(méi)有按照合同約定履行還款義務(wù)時(shí)，保證人承諾按貸款人要求履行還款義務(wù)，或?qū)�借款人所�?gòu)的房屋進(jìn)行回購(gòu)。

  　　貸款合同簽訂后，銀行依約向陳某、高某等借款人發(fā)放了全部貸款。但是，因陳某、高某等借款人在合同履行期間屢次出現(xiàn)逾期還款的違約情形，銀行為此起訴到法院，請(qǐng)求判令陳某、高某等借款人立即償還全部借款本金和利息；世豪公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

  　　案件審理中，法院另查明，案發(fā)前陳某、高某等人已與世豪公司簽訂了退房協(xié)議并實(shí)際履行完畢。

  　　一審法院判決世豪公司承擔(dān)還款責(zé)任、程某等人免除還款責(zé)任后，銀行不服，以世豪公司和陳某等人退房協(xié)議與本案沒(méi)有直接聯(lián)系，一審法院不應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條處理本案，僅由世豪公司承擔(dān)還款責(zé)任不符合合同法相關(guān)規(guī)定為由，提起上訴。

  　　經(jīng)審理，北京二中院依法駁回上訴，維持原判。

（曹 欣  張 理）  

法官說(shuō)法

收回房屋理應(yīng)承擔(dān)貸款

  　　終審宣判后，本案主審法官對(duì)判決理由予以了解答。

  　　法官認(rèn)為，銀行與陳某等人及世豪公司簽訂購(gòu)房借款合同后，按照約定發(fā)放了貸款，在陳某等人未按照約定償還到期本息的情況下，銀行有權(quán)要求陳某等人償本付息，并要求世豪公司承擔(dān)保證責(zé)任。

  　　但是，鑒于陳某等人的貸款目的是向世豪公司購(gòu)買(mǎi)房屋，銀行貸款已經(jīng)在合同生效后劃入了世豪公司賬戶(hù)。在陳某等人基于真實(shí)的意思表示與世豪公司簽訂了退房協(xié)議并實(shí)際履行完畢后，雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同即已解除。實(shí)際上，案發(fā)時(shí)陳某等人既未占有貸款所購(gòu)房屋，亦未繼續(xù)使用貸款，世豪公司才是本案貸款的實(shí)際占有人和使用人。

  　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款明確規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

  　　因此，鑒于借款人和開(kāi)發(fā)商之間簽訂的購(gòu)房合同因客觀(guān)原因已經(jīng)實(shí)際解除，且銀行要求借款人提前清償剩余本息的行為客觀(guān)上產(chǎn)生了解除個(gè)人購(gòu)房借款合同的法律后果，在沒(méi)有證據(jù)證明借款人與開(kāi)發(fā)商串通騙取銀行貸款的情況下，一審法院判令開(kāi)發(fā)商直接向貸款銀行償還貸款本息，符合公平原則，亦符合上述司法解釋的具體規(guī)定和精神，判決理由和判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)。

（張  理）