律師辦理國有土地使用權法律業(yè)務操作指引（2007）之二
第三節(jié) 土地儲備合同

2.3.1 合同當事人
（1）除儲備灘涂圍墾成陸并經驗收合格的土地外，儲備其他各類土地，儲備機構均需與擬儲備地塊的原權利人簽署土地儲備合同；
（2）儲備擬轉為經營性建設用地的原國有農用地、擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地，均應以經合法登記的原國有土地使用權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同；
（3）儲備擬依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地，應以經合法登記的農村集體所有土地的所有權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。
特別提示：在審查土地儲備合同的當事人時，應重點審查作為合同相對方的土地原權利人，其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在，是否具備簽署土地儲備合同的民事權利能力和行為能力；若系法人，其是否獲得了簽署土地儲備合同的合法授權、批準和同意。

2.3.2 合同主要內容
（1）儲備土地的座落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地取得方式等；
（2）土地儲備的補償價格；
（3）土地儲備補償價格的支付期限、支付數(shù)額及支付方式；
（4）儲備土地的交付期限和標準；
（5）儲備土地的資料、文件移交；
（6）合同各方在土地儲備過程中的義務和責任；
（7）土地儲備手續(xù)的辦理及配合；
（8）違約責任；
（9）不可抗力條款；
（10）爭議解決方式；
（11）土地儲備各方約定的其他事項。

2.3.3 土地儲備補償價格
除灘涂圍墾成陸并經驗收合格的土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地外，儲備其他各類土地，儲備機構應給予儲備土地原權利人補償，即在儲備合同中明確約定補償價格。
土地儲備補償價格，主要通過儲備各方以協(xié)商方式確定。其中，土地儲備機構對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結合土地市場行情，與該單位進行協(xié)商，確定補償價格。
特別提示：
（1）土地儲備補償價格應包括土地原權利人對土地所作前期投入、原權利人獲得的經濟補償、征地費用、拆遷安置補償費用、管理費用等；
（2）補償價格可以是單價或者總價。若為單價，應注意土地面積的計算標準、結算程序、調整方法等問題。

2.3.4 儲備土地的交付
土地儲備合同應明確約定儲備土地交付的條件、標準和期限。
儲備土地交付的條件可以是現(xiàn)狀、場地平整，或者約定的其他條件。

2.3.5 土地儲備機構的主要義務
（1）取得實施土地儲備的全部批準、同意和許可；
（2）作好實施土地儲備前的調查、核實及相關準備；
（3）安排用于支付土地儲備補償價格的全部資金；
（4）按照約定向儲備土地原權利人支付土地補償價款；
（5）辦理土地儲備過程中所涉征地、拆遷許可手續(xù)；
（6）按照法律法規(guī)的規(guī)定，自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、拆遷安置、補償事宜；
（7）完成儲備土地交付的驗收手續(xù)；
（8）辦理儲備土地的房地產權利登記手續(xù)。

2.3.6 儲備土地原權利人的主要義務
（1）取得簽署土地儲備合同的全部批準、同意和許可；
（2）做好土地儲備的前期工作，確保按期交付儲備土地；
（3）按期完成儲備土地交付條件和標準，協(xié)助儲備機構驗收，并向儲備機構交付土地；
（4）收取儲備機構所付補償款項，并出具合法收款憑證或者發(fā)票；
（5）協(xié)助儲備機構完成土地儲備所涉征地、拆遷安置補償事宜；
（6）協(xié)助儲備機構辦理土地儲備房地產權利登記手續(xù)。

2.3.7 違約情形
1、土地儲備原權利人違約
（1）土地儲備原權利人未按時、按標準交付儲備土地；
（2）儲備土地在辦理房地產權屬登記前被設定抵押、查封或者受其他權利限制；
（3）原權利人未予配合或者協(xié)助儲備機構辦理儲備土地房地產權利登記。
2、土地儲備機構違約
（1）土地儲備機構未按時支付補償款項；
（2）土地儲備機構未按時驗收并接受儲備土地交付。

第四節(jié) 土地儲備的程序

2.4.1 土地儲備立項手續(xù)的辦理
土地儲備機構應當向投資管理部門辦理儲備地塊的前期開發(fā)立項手續(xù)。儲備地塊的前期開發(fā)立項，參照上海市固定資產投資項目的審批程序辦理。各級投資管理部門應當自受理土地儲備機構提交的項目建議書之日起10個工作日內完成審批。
特別提示：下列儲備地塊的審批，由上海市發(fā)展和改革委員會實施：
（1）上海市土地儲備中心和上海市政府批準的土地儲備專門機構實施儲備的地塊；
（2）擬依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地。

2.4.2 土地儲備規(guī)劃手續(xù)的辦理
土地儲備的前期開發(fā)立項批準后，土地儲備機構可以向規(guī)劃管理部門申領建設用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。
土地儲備機構申請儲備地塊的建設用地規(guī)劃許可證，由上海市和各區(qū)（縣）規(guī)劃部門自受理申請之日起10個工作日內，按規(guī)劃管理權限審核辦理。其中，儲備地塊有經批準的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃的，建設用地規(guī)劃許可證應當載明該地塊基礎性建設的規(guī)劃要求。

2.4.3 土地儲備用地手續(xù)的辦理
儲備地塊的前期開發(fā)立項批準后，土地儲備機構可以向土地管理部門申領建設用地批準文件。其中，儲備地塊涉及農用地轉用或者征收農村集體所有土地的，由土地管理部門按法定程序辦理農用地轉用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設用地批準文件。
土地儲備機構申請儲備地塊的建設用地批準文件的，由上海市和各區(qū)（縣）土地管理部門自受理申請之日起10個工作日內，按建設用地管理權限審核辦理。儲備地塊涉及農用地轉用或者農村集體所有土地征收的，按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序辦理。
建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準文件應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。

2.4.4 土地儲備的補償安置
1、儲備擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地的補償
土地儲備機構對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結合土地市場行情，與該單位進行協(xié)商，確定補償價格，簽訂收購儲備協(xié)議。
2、土地儲備涉及房屋拆遷和征收農村集體所有土地的補償
土地儲備涉及房屋拆遷、征收農村集體所有土地的，應當按照國家和本市的有關規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關手續(xù)，并按照規(guī)定的標準、方式和程序實施補償安置。

2.4.5 土地儲備的房地產登記
1、儲備圍墾灘涂成陸土地的房地產登記
土地儲備機構圍墾灘涂成陸并經驗收合格后，應當由上海市土地儲備中心向上海市房地產登記處申請土地使用權初始登記。申請登記時除應提交土地儲備計劃外，還應提交下列文件：
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（2）身份證明（復印件）；
（3）《上海市灘涂開發(fā)利用許可證》（原件）；
（4）灘涂工程竣工驗收合格證明（原件）；
（5）成陸后的地籍圖（原件二份）；
（6）土地勘測報告（原件）；
（7）有立項批文的，還應提交立項批準書（原件）。
特別提示：土地儲備計劃的主體應當與《灘涂開發(fā)利用許可證》上載明的主體相一致。上海市房地產登記處辦理灘涂圍墾成陸并經驗收合格土地的土地使用權初始登記，房地產權證中的土地使用權來源記載為“劃撥”。土地用途的記載，對無立項批文的，按“其他未利用土地”記載；有立項批文的，按立項批文上土地用途記載。屬土地儲備的，房地產權證的附記欄注記“土地儲備”。
2、儲備擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地的房地產登記
土地儲備機構收購儲備原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地的，應當持收購儲備協(xié)議、列入土地儲備年度計劃的證明和原土地使用者的房地產權證等有關材料，向市或者區(qū)縣土地管理部門申請收回原土地使用權；經批準后，由市或者區(qū)縣土地管理部門注銷原房地產權證。
土地儲備機構持收回原土地使用權的批準文件等有關材料，向市或者區(qū)縣房地產登記機構申請土地登記，領取土地儲備的房地產權證。申請土地登記時，應提供以下材料：
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（2）身份證明（復印件）；
（3）原土地使用者的房地產權證書（原件）；
（4）土地儲備計劃（復印件）；
（5）國有土地使用權收購儲備協(xié)議（原件）；
（6）建設用地批準文件（原件）；
（7）地籍圖（原件二份）；
（8）土地勘測報告（原件）。
3、儲備其他土地的房地產登記
土地儲備機構儲備依法收回的閑置國有土地、依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地、擬轉為經營性建設用地的原國有農用地, 在取得建設用地批準文件后，可以申請土地使用權初始登記，登記時應向房地產登記機構提交下列文件：
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（2）身份證明（復印件）；
（3）土地儲備計劃（復印件）；
（4）建設用地批準文件（原件）；
（5）地籍圖（原件二份）；
（6）土地勘測報告（原件）；
（7）屬于農用地轉用的，還應提交農用地轉用批準文件。

2.4.6 土地儲備地塊的臨時利用
經規(guī)劃管理部門批準，土地儲備機構可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。臨時利用儲備地塊的，應當按規(guī)定向市或者區(qū)縣土地管理部門辦理相關用地手續(xù)。
儲備地塊的臨時利用不得影響市容環(huán)境，不得修建永久性建筑物、構筑物和其他附著物。
土地儲備機構不得兼營除臨時利用儲備土地以外的其他經營性業(yè)務。

2.4.7 土地儲備地塊的供應
1、交付供應
土地儲備機構應當按照土地供應計劃的要求，做好儲備地塊交付供地的前期準備工作。儲備地塊交付供地的前期準備工作主要包括：對于按照批準的投資、規(guī)劃、建設要求實施基礎性建設的儲備地塊，經市或者區(qū)縣土地管理部門會同規(guī)劃等有關部門驗收合格后，方可按土地供應計劃交付供應。
儲備地塊的出讓工作，由市或者區(qū)（縣）土地管理部門會同投資、規(guī)劃等管理部門和土地儲備機構，按照本市土地使用權出讓招標拍賣的有關規(guī)定和土地利用年度計劃組織實施。
儲備地塊交付供應時，土地儲備機構應當按照本市土地使用權出讓招標拍賣的有關規(guī)定，配合市或者區(qū)縣土地管理部門做好向規(guī)劃、投資、環(huán)保等有關部門書面征詢意見，編制招標拍賣文件，組織現(xiàn)場踏勘，接受地塊情況咨詢等前期準備工作。土地儲備的房地產權證應當由市房地資源局收回。
2、前期費用補償及土地儲備專項資金
儲備地塊出讓所得的價款中，屬于土地使用權出讓金的部分，由受讓人支付給土地管理部門。
屬于土地前期開發(fā)費用的部分，由受讓人支付給土地儲備機構，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后，納入土地儲備專項資金。
財政、審計部門應當定期對土地儲備的成本、開支以及土地儲備機構的財務狀況進行核查、審計。